Thị trường bất động sản năm 2022: Nhiều gam màu đối lập

Phát biểu tại Hội thảo “Bắt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam và dự báo 2023” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 3/1, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: "Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 đã diễn biến với 2 gam màu khác biệt là đầu năm bùng nổ, cuối năm trầm lắng”.

Đầu năm 2022, thị trường bất động sản phát triển nóng, "sốt đất" xảy ra rầm rộ ở nhiều mức độ khác nhau tại các địa phương. Tuy nhiên, từ cuối quý II/2022, thị trường bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Giao dịch bất động sản giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%.

Nguyên nhân chính là do dòng vốn và lãi suất tăng, khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Ông Hà cũng nhấn mạnh: "Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án, thanh toán hoa hồng cho các sàn giao dịch bằng sản phẩm bán hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu, lên đến hơn 30% giá hợp đồng nếu thanh toán ngay.

Nhận định chung thị trường bất động sản năm 2022, ông Hà cho rằng “Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Ông Hà ví von rằng, thị trường bất động sản bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu”, nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “đột quỵ".

Đánh giá về thị trường bất động sản 2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, 2022 là năm “hoạ vô đơn chí” cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản, do phải chịu đựng các cú sốc tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro.

Trong đó có việc nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu; làn sóng suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may. Bên cạnh đó là điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo nhiều rủi ro và lợi suất tăng.

Thị trường sẽ ấm lên vào năm 2023

Trải qua một năm 2022 đầy biến động, các chuyên gia đã đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản 2023 hoàn toàn có cơ hội phục hồi.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam khi vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có, dự kiến khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện trở lại.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu tại tọa đàm.

Ông Đính nhận định, để thị trường bất động sản hồi phục trở lại chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải như pháp lý, vốn và niềm tin của nhà đầu tư… thị trường chắc chắn sẽ tái cân bằng. Tuy nhiên, bên cạnh những giải pháp khơi thông, ông Đính cho rằng Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng: "Thị trường bất động sản hiện nay dù có nhiều biến động nhưng hoàn toàn khác so với giai đoạn 2012 - 2013 bởi thị trường không dư cung, tăng trưởng kinh tế cũng rất tốt. Thị trường sẽ phục hồi rất nhanh trong năm 2023, chậm nhất là quý IV nếu được tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc do sức cầu trên thị trường hiện nay rất lớn".

Các chuyên gia đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2023.

"Hơn nữa việc sửa đổi Nghị định 65 sẽ giải quyết những vấn đề bất cập trong phát hành trái phiếu ra công chúng, từ đó, tạo nguồn vốn cho bất động sản phát triển", ông Lực phân tích thêm.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV/2023 mà ngay cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới chắc chắn sẽ được chào đón trong năm tới. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Nguồn cung sẽ được cải thiện vào cuối năm 2023

Dự báo thị trường trong năm 2023, theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, về nguồn cung nhà ở, thời điểm đầu năm không có nhiều thay đổi. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như kỳ vọng thì bắt đầu từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Càng về cuối năm nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Đối với nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhiều khả năng sẽ giảm, chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển, trong khi đó, đối với nguồn cung bất động sản công nghiệp, nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng.

Về phía lực cầu, đối với bất động sản nhà ở, cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Trong khi đó, lực cầu mới sẽ tăng tại các địa phương, khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị.

Với lực cầu thương mại và bán lẻ, sau một thời gian ảnh hưởng vì đại dịch covid và sức khỏe của ngành đã hồi phục thì chắc chắn sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam và du lịch phục hồi.

Cầu bất động sản công nghiệp sẽ có tín hiệu khả quan trong năm nay, lực cầu có thể được duy trì, trong khi đó, cầu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, mặc dù nhu cầu đầu tư cao nhưng thực tế giảm vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.