Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) Nguyễn Văn Khôi. Ảnh: Lê Tùng

Khái quát tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023, tại hội thảo "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" ngày 13/7, ông Nguyễn Văn Khôi cho biết: "Thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém và nguồn cung khan hiếm chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế. Một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung vấn đề căn cơ của thị trường chưa được giải quyết".

Nhận định trên của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam được đưa ra căn cứ trên các thống kê do VNRea công bố.

Nửa đầu năm thị trường chưa có nhiều biến chuyển

Theo báo cáo của VNRea, nguồn cung nhà ở thương mại mới sụt giảm, 6 tháng đầu năm chỉ có 2 dự án được hoàn thành với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022. Hiện cả nước có 659 dự án đang được triển khai xây dựng, đạt khoảng 60,4% so với 6 tháng cuối 2022; 23 dự án đã được cấp phép mới, bằng 29,41% so với cùng kỳ và có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về nhà ở xã hội, tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội với khoảng 19.516 căn và đang triển khai 294 dự án, với 288.499 căn. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, đã có 9 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công với tổng số khoảng 18.768 căn. Trong đó có 6 dự án nhà ở xã hội với quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân có 3 dự án quy mô 11.038 căn.

Như vậy, nguồn cung mới các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền vẫn còn hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Dù nguồn cung thấp nhưng lượng tồn kho bất động sản lại tăng. Thống kê của VNRea từ báo cáo tài chính quý 1/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31/3/2023 của các doanh nghiệp này ghi nhận hơn 290.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022, chủ yếu ở các dự án căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng và biệt thự.

Tổng lượng giao dịch giảm và chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022, chủ yếu là các giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, phân khúc đất nền rất ít giao dịch.

Do nguồn cung thiếu hụt và giao dịch ít nên giá chung cư tại các địa phương có xu hướng giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10% và đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Về phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nguồn cung và lượng tiêu thụ của loại hình này tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất và giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng giảm khoảng 5-6% so với cuối năm 2022.

Phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng ghi nhận nguồn cung mới khá hạn chế, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm. Với giá cho thuê bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm giảm nhẹ khoảng 4-5%.

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp là phân khúc duy nhất ghi nhận tăng trưởng khi có thêm nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức khá cao, khoảng trên 78% ở các khu vực phía Bắc và phía Nam. Tại một số địa phương như TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87-90%. Giá thuê tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.

Triển vọng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2023-2025

Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết lý do khiến thị trường chưa thể phục hồi trong nửa đầu năm 2023 chủ yếu do pháp luật đất đai, dòng vốn và từ chính bản thân các doanh nghiệp. Tuy nhiên, từ quý 2 hoặc quý 3/2024 thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực sau khi các quyết sách có hiệu lực.

"Bên cạnh các phân khúc truyền thống như nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…, dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt".

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) Nguyễn Văn Khôi

Đưa ra dự báo cho từng phân khúc bất động sản trong giai đoạn 2023-2025, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết:

Phân khúc căn hộ chung cư chỉ có thể phục hồi từ giữa năm 2024 nếu các khó khăn sớm được tháo gỡ. Các chung cư trung cấp, bình dân, tỷ lệ hấp thụ sẽ thấp hơn dù nhu cầu vẫn rất lớn nhưng nguồn cung sẽ ngày càng hạn chế, chỉ chiếm khoảng 8-10% tổng nguồn cung chung cư. Mặt bằng giá chung cư sẽ tiếp tục tăng.

Phân khúc nhà biệt thự, liền kề cao cấp dự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn; lượng giao dịch tích cực trong giai đoạn 2023-2025, tuy nhiên với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài và hoạt động M&A kỳ vọng phân khúc này sẽ sôi động hơn.

Phân khúc đất nền tại các khu đô thị cũ của các thành phố lớn giai đoạn 2023-2025 không có đột biến lớn cả về giá cả và lượng giao dịch do quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các vị trí đắc địa ngày càng ít, giá trị sinh lời thấp.

Đối với các khu vực lân cận/đô thị vệ tinh của các đô thị lớn hoặc các khu vực có quy hoạch đô thị/quận mới, đặc biệt xung quanh Hà Nội và TP HCM có khả năng xảy ra những đợt tăng cả về giá và lượng giao dịch do chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đất đô thị.

Nhà ở cho người thu nhập thấp, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ luôn có lực cầu lớn, đặc biệt với Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn thì mỗi năm thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 100.000 - 110.000 căn nhà ở xã hội. Đây sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản từ năm 2024.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phục hồi từ năm 2024 và tiếp tục phát triển khi các quy định pháp lý được hoàn thiện, cơ chế thu hút khách du lịch tăng.