Chuyên gia đóng góp ý kiến về chính sách và pháp luật phát triển nhà ở xã hội

Luật nhà ở 2023 đã sửa đổi nhiều chính sách về nhà ở xã hội (NOXH), tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, tuy nhiên theo một số chuyên gia vẫn còn một số điểm cần bổ sung để hỗ trợ tối đa cho các chủ thể.

Hội nghị Đối thoại “Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản”. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Những điểm mới trong chính sách và pháp luật về phát triển nhà ở xã hội

Chia sẻ về những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 tại Hội nghị Đối thoại “Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản” diễn ra ngày 15/10, bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở vừa có hiệu lực đã quy định rõ về chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt đã ban hành, sửa đổi nhiều chính sách về nhà ở xã hội (NOXH) trong đó có một số điểm đáng chú ý như:

Luật đã bổ sung đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp; bổ sung Tổng liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án NOXH cho công nhân và người lao động được hưởng chính sách thuê; bỏ điều kiện về cư trú khi đăng ký mua NOXH; nâng mức lãi suất cho vay của ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NOXH tương đương mức cho vay hộ nghèo là 6,6%.

Luật mới cũng đã rút ngắn rất nhiều thủ tục hành chính trong trình tự phát triển NOXH và rút ngắn còn 3 bước nhưng bắt buộc phải có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500 ngay giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án.

Bà Phạm Thị Thu Hà, Phó trưởng phòng Nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Một mục được bà Hà lưu ý trong luật mới là về ưu đãi cho chủ đầu tưdự án NOXH: Chủ đầu tư được hưởng tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH và được ưu đãi 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, nhà ở thương mại và hưởng toàn bộ lợi nhuận của phần này.

Kiến nghị giảm lãi suất cho vay của ngân hàng Chính sách xã hội để thuê, mua NOXH

Nêu một số kiến nghị về những điểm mới được quy định trong luật, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, Luật mới đã quy định về quỹ đất dành phát triển NOXH nhưng chưa có quy chuẩn quỹ đất dành cho NOXH.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên HĐTV chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia. Ảnh: Reatimes.

Luật nhà ở 2023 cũng giới hạn lợi nhuận của chủ đầu tư NOXH tối đa 10% trên tổng mức đầu tư. Tuy nhiên, ông Lực cho biết đã có cơ chế, chính sách ưu đãi khác để bù đắp mức giới hạn lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn này.

Đặc biệt, ông Lực lưu ý một điểm là mức lãi suất cho vay của ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NOXH đã tăng từ là 4,8%/năm lên 6,6%/năm (tương đương mức cho vay hộ nghèo), tăng 1,37 lần so với mức lãi suất từ ngày 31/7/2024.

Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, việc tăng lãi suất sẽ làm gia tăng áp lực cho các đối tượng được thụ hưởng chính sách vì vậy các cơ quan chuyên môn, các Bộ, ban ngành cần có những đề xuất, kiến nghị lên Chính phủ để hạ mức lãi suất cho vay thuê, mua NOXH về bằng mức lãi suất được nêu ra trước đó.

Nêu rõ quyền hạn, trách nghiệm của cơ quan quản lý

Đóng góp ý kiến với những chính sách mới, TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội hoan nghênh Luật mới đã phân cấp phân quyền tối đa tới các cấp địa phương, tuy nhiên ông Tuyến góp ý cần quy định rõ hơn cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cấp huyện, tại địa phương là cơ quan nào.

Kiến nghị giảm lãi suất cho vay thuê, mua nhà ở xã hội từ vốn ngân sách Nhà nước

TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Theo ông Tuyến, việc phân cấp phân quyền là tốt, tuy nhiên cũng cần lưu ý đến năng lực, trình độ chuyên môn của các cơ quan, cán bộ được phân công, trung ương cần mở những lớp tập huấn kỹ năng giải quyết thủ tục hành chính, tuyên truyền chính sách Nhà nước để các cơ quan quản lý dễ dàng trong khâu thực hiện.

Bên cạnh việc phân công, kiểm điểm các cơ quan quản lý cũng cần có cơ chế khen thưởng, tuyên dương những tổ chức thực hiện tốt việc quy hoạch quỹ đất, phát triển các dự án NOXH tại địa phương.

Một số điểm mới trong chính sách phát triển nhà ở xã hội của Luật nhà ở 2023

Về đối tượng, Luật Nhà ở mới quy định có 12 đối tượng được hưởng chính sách phát triển NOXH, bổ sung thêm một đối tượng là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Về hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có thêm quy định UBND cấp tỉnh có thể quy định bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH cho đối tượng hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn, khu vực thiên tai.

Về điều kiện được hưởng chính sách về NOXH bỏ điều kiện về cư trú, chỉ cần xác nhận đối tượng và vợ/chồng (nếu có) không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, TP trực thuộc TW nơi có dự án NOXH tại thời điểm nộp hồ sơ là đủ điều kiện.

Luật mới cũng lấy luôn mốc thu nhập hàng tháng ≤15 triệu đồng hoặc tổng thu nhập 2 vợ chồng ≤30 triệu đồng là đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Trình tự phát triển nhà ở xã hội rút ngắn còn 3 bước: Giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn kết thúc

Giai đoạn chuẩn bị dự án phải có quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc chi tiết tỷ lệ 1/500 còn hai giai đoạn sau không có sự khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại.

Về quỹ đất, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo nhu cầu của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng nhà ở xã hội.

Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại có ba trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, dành diện tích đất ở trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp thứ hai, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại; trường hợp thứ ba, đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhà ở xã hội.

Về nguồn vốn vay thuê, mua nhà ở xã hội có thêm điểm mới là nguồn vốn ủy thác từ quỹ phát triển nhà ở địa phương (nếu có), ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, vốn từ phát hành trái phiếu, công trái nhà ở và các nguồn hợp pháp khác do HĐND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định để thực hiện mục tiêu, kế hoạch nhà ở xã hội tại địa phương.

Đáng chú ý là các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định sẽ cho vay nhà ở xã hội theo quy định do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định trong từng thời kỳ...

Một điểm mới khác trong vốn vay là mức lãi suất cho vay của ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua NOXH tương đương mức cho vay hộ nghèo là 6,6% trong khi trước đó là 4,8%.

Về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, bên cạnh việc không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như thủ tục đề nghị miễn, chủ đầu tư được hưởng mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư cũng được sử dụng tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, nhà ở thương mại và hưởng toàn bộ lợi nhuận của phần này.

Về giá bán, theo luật mới, cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh nơi có dự án sẽ thực hiện việc thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đề nghị.