Ông Xander Nijnens, Giám đốc điều hành cấp cao, Bộ phận tư vấn và quản lý tài sản khách sạn khu vực APAC và ông Nguyễn Quý Tuấn, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư khách sạn khu vực APAC đã trao đổi với Mekong ASEAN về bức tranh phục hồi của thị trường bất động sản khách sạn nghỉ dưỡng tại Việt Nam, so sánh với các nước trong khu vực.

Mekong - ASEAN: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực châu Á-Thái Bình Dương diễn biến như thế nào trong thời gian qua, thưa ông?

Ông Xander Nijnens, Giám đốc điều hành cấp cao,Bộ phận Tư vấn và Quản lý tài sản khách sạnkhu vực APAC, JLL.

Ông Xander Nijnens: Thị trường châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đã và đang phục hồi hậu Covid-19, nhưng vẫn còn khá chậm so với khu vực khác trên thế giới, đặc biệt là do số lượng khách du lịch còn thấp.

Trong năm 2022, thị trường APAC ghi nhận số lượng khách du lịch đạt khoảng 23% so với năm 2019, trong khi tốc độ phục hồi toàn cầu (không tính khu vực APAC) đã đạt gần mức 75%.

Nhưng từ nửa cuối năm 2022 tới nay, nhu cầu du lịch đã tăng đáng kể khi nhiều quốc gia thực hiện nới lỏng các hạn chế về du lịch, trong đó có Việt Nam, Nhật Bản và đặc biệt là Trung Quốc.

Do đó hiện nay khu vực APAC đang có mức độ tăng trưởng khách du lịch cao nhất toàn cầu. Mảng du lịch kết hợp công tác (business travellers) và du lịch hội họp (Meeting Incentive Conference Event – MICE) cũng đang được khôi phục với nhiều sự kiện lớn được tổ chức, ví dụ như Hội nghị G20 tại Bali và Diễn đàn Kinh tế Mới Bloomberg tại Singapore…

Tính đến tháng 4/2023, khu vực APAC đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhất về nhu cầu và hiệu suất kinh doanh so với các khu vực châu Mỹ và châu Âu, kể từ khi mở cửa trở lại.

Hiệu suất kinh doanh của các khách sạn tại khu vực này tăng 66% so với cùng kỳ năm trước, trong khi ở châu Mỹ chỉ tăng 15% và châu Âu tăng 40%. Điều này cho thấy rằng thị trường du lịch nghỉ dưỡng và khách sạn tại APAC đang phục hồi mạnh mẽ.

Mekong - ASEAN: Đối với thị trường Việt Nam có gì khác biệt so với các nước khác trong khu vực?

Tốc độ phục hồi kết quả kinh doanh ngành khách sạn của các nước trong khu vực APAC từ lúc mở cửa trở lại đến tháng 4/2023. Nguồn: JLL.

Ông Xander Nijnens: Kết quả kinh doanh ngành khách sạn và nghỉ dưỡng Việt Nam ở thời điểm hiện tại phục hồi vẫn còn khá chậm hơn so với các quốc gia khác tại khu vực APAC.

Tính đến tháng 4/2023, tốc độ phục hồi ở những quốc gia khác đã là khoảng 93%, nhưng tại Việt Nam mới chỉ ở mức 67% so với năm 2019. Hà Nội và TP HCM là hai địa phương dẫn đầu về tốc độ phục hồi so với các địa phương khác chuyên về du lịch nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Phú Quốc…

Có hai yếu tố tác động đến hồi phục của ngành, đó là nguồn cầu và nguồn cung khách sạn. Tuy tốc độ phục hồi chậm, nhưng Việt Nam có nguồn cung khách sạn tăng rất mạnh kể từ trước dịch Covid-19, và điều này ảnh hưởng đến sự phục hồi chung của ngành khách sạn tại Việt Nam.

Nguồn cầu phục hồi mạnh nhưng kết quả kinh doanh khách sạn bị giới hạn do vấp phải khó khăn về nguồn nhân lực vì thế các khách sạn không thể vận hành 100% công suất phòng hiện có. Đồng thời, các khách sạn phải tăng giá phòng cao hơn dẫn đến mức giá bán phòng trung bình trong ngày (Average Daily Rate - ADR) cũng cao hơn.

Mekong - ASEAN: Tốc độ tăng trưởng đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ra sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quý Tuấn, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư khách sạn khu vực APAC, JLL.

Ông Tuấn Nguyễn: So với Việt Nam thì Thái Lan là thị trường có bề dày phát triển đa dạng và tương đối ổn định.

Ngược lại ở Việt Nam, các sản phẩm bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp (đa phần là 3 sao và 4 sao).

Thị trường hiện tại vẫn thiếu những sản phẩm hạng sang đúng chuẩn (ultra luxury). Do đó phân khúc này chính là tiềm năng cho các dự án có vị trí địa lý thuận lợi và ưu đãi về mặt thiên nhiên và hạ tầng để phát triển.

Việt Nam có tiềm năng rất lớn về phát triển du lịch. Ngoài các địa điểm truyền thống như Nha Trang, Cam Ranh, Đà Nẵng, Hội An, Hà Nội và TP HCM thì vẫn còn nhiều địa điểm tiềm năng khác chưa được khai thác. Những nhà đầu tư phát triển du lịch ở các địa điểm này cần phải có sự hỗ trợ tích cực từ phía nhà nước về mặt hạ tầng giao thông. Đây là điểm mấu chốt để thu hút các nhà đầu tư vào các thị trường mới.

Mekong - ASEAN: Thị hiếu về du lịch của người tiêu dùng sau Covid-19 thay đổi khá nhiều, vậy điều này có ảnh hưởng đến xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư trong lĩnh vực này không?

Ông Xander Nijnens: Trước dịch Covid-19, các nhà đầu tư thường đánh giá khách sạn nghỉ dưỡng là các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn do nhu cầu đi du lịch nghỉ dưỡng không đồng nhất.

Sau đại dịch Covid-19, ngành du lịch đang chứng kiến một làn sóng "revenge travel" (du lịch báo thù), đặc biệt là trong du lịch nghỉ dưỡng. Đại dịch đã làm nổi bật tầm quan trọng của những chuyến du lịch dài ngày và du lịch kết hợp công tác (Bleisure).

Mặc dù vẫn gặp nhiều thách thức như giá vé máy bay cao và thiếu nguồn nhân lực, nhưng người dân rất háo hức để du lịch trở lại, dẫn đến sự gia tăng đột biến về đặt phòng gần đến ngày đi. Điều này đã làm thay đổi mối quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt là khi làn sóng làm việc tại nhà và họp online (virtual) trở nên phổ biến cũng như ngân sách đi công tác và hội họp bị cắt giảm do lo ngại suy giảm kinh tế toàn cầu.

Các khách sạn hiện nay cần linh hoạt trong việc cung cấp các sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng được sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là linh hoạt cung cấp trải nghiệm kết hợp hơn là chỉ tập trung vào du lịch công tác hoặc nghỉ dưỡng.

Trong giai đoạn Covid-19, các khách sạn thu hút lượng khách địa phương đến sử dụng các dịch vụ nhà hàng, bar trong khách sạn nhằm gia tăng doanh thu và lợi nhuận/giảm lỗ và các nhà đầu tư đã nhận ra tầm quan trọng của doanh thu từ các dịch vụ khác trong khách sạn ngoài phòng ở. Do đó, sau dịch Covid-19, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư bài bản hơn các hạng mục dịch vụ nhà hàng, bar, spa… trong khách sạn.

Ông Tuấn Nguyễn: Việt Nam đang trong quá trình phục hồi và nhu cầu du lịch của khách trong nước là rất lớn. Đặc biệt ở các thị trường chính về du lịch, lượng khách du lịch trong nước chiếm từ 70-80%.

Thị trường du lịch trong nước đã hồi phục vượt mức 2019, nhưng thị trường khách quốc tế vẫn còn thấp do nhiều lý do trong đó có số lượng chuyến bay quốc tế trực tiếp còn ít, giá vé máy bay cao, danh sách các quốc gia được miễn thị thực hạn chế, thời hạn miễn thị thực ngắn và khách quốc tế gặp nhiều khó khăn khi xin visa...Do đó, JLL dự báo rằng trong từ 1-2 năm nữa thì các thị trường du lịch trọng điểm mới có thể hồi phục vượt mức 2019.

Khu nghỉ dưỡng Amanoi tại tỉnh Ninh Thuận. Ảnh: Internet

Mekong - ASEAN: Xu hướng kinh tế tuần hoàn, áp dụng tiêu chuẩn ESG, chứng chỉ xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải… có ảnh hưởng như thế nào đối với việc đầu tư bất động sản du lịch?

Ông Xander Nijnens: Các yếu tố về xây dựng xanh và phát triển bền vững được quan tâm nhiều hơn trong 5 năm gần đây. Tại các thị trường như châu Âu và châu Mỹ, các tổ chức đầu tư có xu hướng trả giá cao hơn cho các khách sạn đạt tiêu chuẩn xanh và bảo vệ môi trường và ngược lại, họ sẽ trả giá thấp hơn cho các khách sạn cũ cần tái đầu tư để đạt tiêu chuẩn xanh.

Tuy nhiên, ở châu Á, các áp lực về đầu tư để đạt tiêu chuẩn bảo vệ môi trường còn ít và nhà điều hành là đơn vị có mối quan tâm nhiều hơn về tiêu chuẩn môi trường. Các nhà điều hành đang thúc đẩy sự thay đổi và triển khai các sáng kiến tại cấp độ vận hành, chẳng hạn như giảm sử dụng đồ dùng một lần và sử dụng nguyên liệu và sản phẩm địa phương, rút ngắn chuỗi cung ứng...

Mặc dù đã có sự tiến bộ về môi trường bền vững trong năm vừa qua từ chính phủ Australia và Singapore, các nước APAC khác không có nhiều sự hỗ trợ hoặc can thiệp từ khu vực công nhằm hướng các khách sạn đến vận hành xanh sạch.

Ông Tuấn Nguyễn: Xu hướng thân thiện môi trường và sử dụng năng lượng sạch góp phần làm cho khách sạn kinh doanh hiệu quả hơn. Cụ thể, vận hành thân thiện môi trường phải đi kèm tiết kiệm năng lượng và sử dụng năng lượng tái tạo dẫn đến chi phí vận hành thấp hơn.

Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư sẽ tập trung vào nhiều hơn trong tương lai: “Chúng tôi chỉ mua những dự án thân thiện môi trường”. Đối với các chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn tại Việt Nam thì đây là yếu tố mà họ nên tính đến hiện nay để dự án đạt được giá trị cao hơn trong tương lai.

Mekong - ASEAN: Thị trường mua bán (M&A) trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay diễn ra như thế nào?

Ông Tuấn Nguyễn: Thị trường M&A của Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư quốc tế. Các nhà đầu tư này chủ yếu quan tâm đến các dự án ở những điểm đến đã phát triển về du lịch như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng - là những nơi có lượng du khách nước ngoài lớn, có sân bay quốc tế và nhiều đường bay quốc tế.

Khánh Hòa gặp bất lợi mặc dù có sân bay quốc tế nhưng không có nhiều chuyến bay thẳng từ các quốc gia khác. Đơn cử, JLL sắp hoàn thành giao dịch chuyển nhượng hai khách sạn tại TP HCM. Nhưng tại các thị trường chuyên về nghỉ dưỡng thì việc thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn hơn.

Tại thời điểm hiện nay, những tổ chức đầu tư có tiềm lực tài chính lớn đang tìm kiếm những thương vụ có giá tốt. Trước đại dịch, nhiều chủ đầu tư ở Việt Nam do không đầu tư bài bản nên chi phí đầu tư quá cao so với sản phẩm, từ đó họ đã kỳ vọng giá trị chuyển nhượng quá cao. Hiện nay với các áp lực kinh tế tài chính thì giá trị chuyển nhượng kỳ vọng đã bình ổn lại. Các sản phẩm đầu tư được định giá bằng tiềm năng kinh doanh trong tương lai chứ không phải chi phí xây dựng. Do đó khi đầu tư khách sạn các chủ đầu tư cần tính đến giá trị trong trường hợp thoái vốn trong tương lai để cân đối mức đầu tư hiệu quả nhất nhưng vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn quốc tế về khách sạn.

Từ đầu năm đến nay đã có 3 giao dịch được thực hiện. Ngoài ra thị trường M&A khách sạn từ nay đến cuối năm là khá năng động và sẽ có các giao dịch được thực hiện giữa các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có 2 giao dịch được thực hiện bởi JLL trong tháng 6 tới.

JLL nhận định lạc quan về sự phục hồi của ngành khách sạn du lịch khu vực APAC.

Mekong - ASEAN: Từ nay đến cuối năm, theo ông bức tranh thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cả khu vực APAC và ở Việt Nam sẽ ra sao?

Ông Xander Nijnens: JLL nhìn nhận lạc quan về sự phục hồi của ngành khách sạn khu vực APAC, mặc dù có những nghi ngờ về áp lực suy thoái và các thách thức chính trị và kinh tế toàn cầu. Những thị trường như Singapore và Australia đã mở cửa lâu hơn và đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá phòng. Nhật Bản và Hàn Quốc cũng đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ trong lĩnh vực khách sạn. Các thị trường khác như Thái Lan và Việt Nam vẫn đang ở giai đoạn phục hồi.

Ở các thị trường phát triển, sự phục hồi đã chuyển dịch từ tăng giá phòng (ADR) sang phục hồi công suất phòng do áp lực về nguồn nhân lực đã giảm xuống và khách sạn vận hành ở công suất cao hơn. Bên cạnh đó, nhu cầu MICE cũng sẽ khôi phục mạnh mẽ hơn trong giai đoạn sắp tới.

JLL cho rằng nguồn khách Trung Quốc là một yếu tố quan trọng đối với ngành du lịch trong khu vực APAC vì đây là thị trường chính đối với nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Thị trường này đang phục hồi dần, tính đến tháng 4/2023, Việt Nam ghi nhận 252.136 lượt khách từ Trung Quốc. Kỳ vọng trong nửa cuối năm sẽ có nhiều du khách Trung Quốc đến Việt Nam, Thái Lan và Nhật Bản hơn.

Việc mở rộng mạng lưới chuyến bay thẳng và tăng tần suất chuyến bay đến Việt Nam là yếu tố quan trọng nhằm gia tăng lượng khách du lịch quốc tế. Tính đến tháng 4/2023, Việt Nam đã đón hơn 3,7 triệu lượt khách quốc tế, tương đương tổng số lượng khách quốc tế trong cả năm 2022, cho thấy một sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch.

JLL có đánh giá khá lạc quan về sự phục hồi của ngành du lịch và khách sạn Việt Nam mặc dù sự phục hồi này được tập trung ở Hà Nội và TP HCM. Các điểm đến nghỉ dưỡng khác cần thêm thời gian để nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng gia tăng trở lại.

Về thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù lãi suất điều hành đã giảm nhưng các nhà đầu tư khó tiếp cận với các khoản vay mới và các nhà đầu tư cá nhân cũng rất thận trọng trong giao dịch mua bán trong thời điểm hiện tại. Đây chính là thời điểm các chủ đầu tư nên nhìn lại và đầu tư cẩn thận bài bản hơn để bắt nhịp với sự phục hồi của thị trường với kỳ vọng là thị trường sẽ phục hồi tốt hơn trong ngắn hạn.