Ảnh đồ họa Cụm công nghiệp Kim Động - Đặng Lễ - Chính Nghĩa. Nguồn: Hung Yen Group

Sức bền của thị trường, do đâu?

Lý giải về “sức bền” của thị trường BĐSCN trong suốt thời gian qua, đã có nhiều nhận định từ chuyên gia và các công ty nghiên cứu thị trường, nguyên nhân là do đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng đều.

Bên cạnh đó, Việt Nam có môi trường chính trị ổn định, chi phí lao động cạnh tranh, nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút đầu tư. Đặc biệt, trong những năm gần đây, Chính phủ đã và đang thúc đẩy mạnh mẽ đầu tư công, chú trọng phát triển hạ tầng giao thông như hệ thống đường cao tốc, cảng biển, sân bay, nâng cấp mạng lưới đường sắt… giúp cho việc kết nối giao thương tốt hơn.

Ngoài ra, còn có những yếu tố tác động khác tới sự phát triển của BĐSCN là khi Việt Nam tích cực tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) mở ra cơ hội lớn cho thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư.

Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2023 tăng trưởng GDP bình quân của Việt Nam đạt gần 6%, trong đó, cao nhất là năm 2022 với mức tăng đạt 8,02%. Riêng quý III/2024, GDP ước tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước, tính chung 9 tháng đầu, GDP cả nước ước tăng 6,82% so với cùng kỳ.

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Việt Nam tăng trưởng cao hơn GDP bình quân đầu người với tốc độ tăng đạt 11,2% trong cùng giai đoạn trên. Theo McKinsey, dự kiến đến năm 2030, Việt Nam sẽ có thêm khoảng 37 triệu người vào tầng lớp tiêu dùng (tiêu dùng trên 11$/ngày theo ngang giá sức mua (PPP) giúp gia tăng tầng lớp tiêu dùng lên gần 74% so với 40% năm 2020.

Có thể thấy rõ khi hoạt động sản xuất, kinh doanh, xuất khẩu được đẩy mạnh, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ có nhu cầu sử dụng nhiều mặt bằng công nghiệp tại các khu công nghiệp (KCN), khu kinh tế (KKT), cụm công nghiệp (CCN) kéo cơ sở hạ tầng cho lưu trú, thương mại… cũng tăng theo. Đây chính là yếu tố then chốt khiến BĐSCN trở nên sôi động.

Mới đây, sự kiện ngày 6/11 khi kết quả cuộc bầu cử Tổng thống Mỹ ngã ngũ và ông Donal Trump sẽ trở lại Nhà Trắng. Kết quả này ngay lập tức tạo nên một cú hích tâm lý tích cực tới các doanh nghiệp BĐSCN Việt Nam, khiến cổ phiếu ngành này xanh mướt và tăng kịch trần ngay trong cùng ngày.

Cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc tăng kịch trần lên 28.850 đồng/cp với dư mua giá trần hơn 1,5 triệu đơn vị với tổng khối lượng giao dịch hơn 20 triệu cổ phiếu, đứng thứ hai thị trường về thanh khoản.

Hiệu ứng tăng giá lan toả mạnh mẽ lên các cổ phiếu khác thuộc nhóm BĐSCN như SZC (CTCP Sonadezi Châu Đức), SIP (CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG), VGC (Tổng công ty Viglacera), GVR (Tập đoàn Công nghiệp cao su Việt Nam), TIP (CTCP Phát triển KCN Tín Nghĩa), IDC (Tổng công ty IDICO – CTCP)....

Hiệu ứng tâm lý tích cực này đến từ các phân tích liên quan đến người đứng đầu Nhà Trắng, dự báo ông Trump sẽ tiếp tục với "America first" và áp dụng chính sách cứng rắn với Trung Quốc. Điều này sẽ khiến các công ty quốc tế, đặc biệt các doanh nghiệp Mỹ buộc phải rút khỏi Trung Quốc hoặc ít nhất tìm các địa điểm sản xuất để thay thế, giảm thiểu rủi ro.

Như vậy, khả năng cao sẽ tạo ra một làn sóng chuyển dịch mới từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á. Giữa bối cảnh đó, Việt Nam được xem là sự lựa chọn hàng đầu nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi, chi phí nhân công thấp cũng như tình hình chính trị ổn định.

Cung – cầu trên thị trường: Phía Bắc là tâm điểm

Nhận định của Bộ Xây dựng trong báo cáo quý III/2024 công bố ngày 30/10 vừa qua cho biết, nhu cầu về BĐSCN trên thị trường có xu hướng tăng lên, lượng tiêu thụ tăng đều theo quý và dự báo còn tăng mạnh trong những tháng cuối năm và 2025.

Giao dịch BĐSCN phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có sự kết nối hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững, tập trung ở các tỉnh phía Bắc có lợi thế về công nghiệp, đón dòng vốn FDI lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… và tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo.

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, tính đến quý III/2024, nguồn cung đất công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc đạt 16.700 ha, tăng 1,7% theo quý và 16,0% theo năm. Nhờ ưu thế vị trí, cơ sở hạ tầng không ngừng cải thiện và tâm lý thị trường tích cực, các tỉnh khu vực miền Bắc duy trì đà tăng trưởng với tổng diện tích hấp thụ thuần là 158 ha trong quý, tăng 32% theo năm.

Giá chào thuê sơ cấp trung bình đất KCN được ghi nhận ở mức 130 USD/m2/thời hạn, tăng 1,0% theo quý và 5,7% theo năm. Do nhu cầu cao, một số dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên thậm chí đã tăng giá 10% trong quý.

Từ nay đến năm 2027, Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc sẽ chào đón khoảng 4.700 ha đất KCN có thể cho thuê. Trong đó, Hải Phòng và Hưng Yên chiếm lần lượt 27% và 23% tổng nguồn cung tương lai. Nhờ nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì cao, giá thuê đất KCN dự kiến ​sẽ tiếp tục xu hướng tăng.

Ba năm trở lại đây, Việt Nam đã thu hút nhiều nhà đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực . Những doanh nghiệp toàn cầu như Apple, Luxshare, Pegatron, Wistron, Samsung… liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất. Các dự án đầu tư tập trung chủ yếu ở khu vực phía Bắc do thuận tiện về chuỗi cung ứng nguồn nguyên liệu, logistics và thị trường tiêu thụ.

Hưng Yên hấp dẫn nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS, Chủ tịch DTJ Group, nhận định, với vị trí chiến lược ở trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, hạ tầng giao thông đồng bộ cùng chính sách ưu đãi hấp dẫn, Hưng Yên đang là một hấp lực thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp sản xuất trong và ngoài nước đến đầu tư.

Là một trong những trung tâm công nghiệp của vùng Đồng bằng sông Hồng, Hưng Yên chỉ cách Hà Nội khoảng 30 km. Vị trí gần thủ đô giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các thị trường lớn, nguồn nhân lực chất lượng cao, và các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh, đồng thời giảm chi phí vận chuyển và logistics.

Với các tuyến cao tốc lớn như Hà Nội - Hải Phòng và Cầu Giẽ - Ninh Bình, cùng các dự án trọng điểm như đường Vành đai 4 qua Hưng Yên, dễ dàng kết nối với các khu vực kinh tế lớn như Hà Nội và Hải Phòng.

Với dân số trên 1,3 triệu người (năm 2023), lực lượng lao động trong các KCN tại Hưng Yên có khoảng 78.000 người. Trong đó, 40% là lao động đến từ các tỉnh khác, tương đương 31.200 người và phần còn lại là lao động tại địa phương. Tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 10.05% năm 2023, Hưng Yên đã vươn lên xếp thứ 7/63 tỉnh thành trên cả nước về tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm.

Năm 2024, Hưng Yên đặt mục tiêu tăng trưởng ngành công nghiệp từ 8%, tiếp tục đẩy mạnh cải thiện môi trường đầu tư. Tỉnh đã xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp như miễn giảm thuế và hỗ trợ thủ tục hành chính, giúp các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí và thời gian. Hưng Yên đẩy mạnh thu hút đầu tư vào các ngành công nghiệp trọng điểm như công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao, và sản xuất sạch để nâng cao năng lực cạnh tranh và thúc đẩy phát triển bền vững.

Nhiều dự án đầu tư điển hình với số vốn hàng trăm triệu USD của Công ty Hoya, Nippon Mektron, các dự án của Kyocera, Toto, Panasonic, Hanes Brands Inc, Mektec Group… đang có mặt tại tỉnh này.

“Hưng Yên sẽ trở thành điểm sáng trong thị trường công nghiệp với nguồn cung mới từ các cụm công nghiệp đang hoàn thiện hạ tầng sẵn sàng bàn giao, đặc biệt là cụm Kim Động - Đặng Lễ. Đây là sản phẩm mới của của Hưng Yên Group – thuộc KCB”.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS, Chủ tịch DTJ Group

Cuối tháng 9/2024 vừa qua, Tập đoàn Trump Organization của ông Donal Trump vừa bắt tay với CTCP Dịch vụ Khách sạn Hưng Yên – một doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái của doanh nhân Đặng Thành Tâm - để thực hiện tổ hợp dự án khách sạn, sân golf tại Hưng Yên với tổng vốn đầu tư 1,5 tỷ USD. Với dự án này, một hệ sinh thái dịch vụ, chuỗi cung ứng sẽ hình thành càng tăng sức hút, sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đổ về Hưng Yên.

Doanh nhân Đặng Thành Tâm và Tổng công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KCB) là cái tên không xa lạ trong lĩnh vực BĐCCN với nhiều dự án trải dài nhiều địa phương. Cũng theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group – đơn vị có hơn 15 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản Việt Nam và tại Hưng Yên, với hệ thống hạ tầng hoàn thiện tại khu vực đồng bằng sông Hồng thì Hưng Yên đang chiếm trọn ưu thế để hấp dẫn các nhà đầu tư.

"Hưng Yên sẽ trở thành điểm sáng trong thị trường công nghiệp với nguồn cung mới từ các cụm công nghiệp đang hoàn thiện hạ tầng sẵn sàng bàn giao, điển hình là cụm Kim Động - Đặng Lễ. Đây là sản phẩm mới của của Hưng Yên Group – thuộc KCB”, chuyên gia bất động sản công nghiệp, Chủ tịch DTJ Group Nguyễn Quốc Khánh cho biết.

Theo ông Khánh, để tận dụng nhiều lợi thế và kết nối được giá trị chuỗi cung ứng trong khu vực trọng điểm kinh tế phía Bắc, CCN Kim Động – Đặng Lễ phù hợp với các nhà đầu tư thuộc sản xuất điện tử, máy vi tính, sản phẩm quang học, nhóm ngành sản xuất thiết bị điện, sản xuất kim loại, phụ kiện ô tô, hoá chất và sản phẩm hoá chất…