Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội quý III/2022” vừa được Công ty TNHH CBRE Việt Nam công bố sáng 12/10, trong 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận 11.805 căn hộ mở bán mới. Số lượng này tăng 3% so với cùng kỳ năm 2021, song vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch Covid-19.
Riêng quý III/2022, toàn TP Hà Nội ghi nhận 3.640 căn mở bán mới (tăng 5% theo năm), trong đó 59% sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ khu vực phía Tây, tiếp theo là khu phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.
Thời gian qua, việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cùng với các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, các chủ đầu tư bất động sản cũng thận trọng hơn khi mở bán các sản phẩm mới.
Xét theo phân khúc các loại hình căn hộ, trong 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục chứng kiến sự chuyển dịch của căn hộ bán mới lên phân khúc cao cấp. Trong đó, riêng quý III chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán, với số lượng sản phẩm cao cấp chiếm 67%.
Về giá bán, giá căn hộ trên thị trường sơ cấp trung bình trong quý III/2022 ghi nhận ở mức 1.896 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.
Trong khi đó, giá bán ở thị trường thứ cấp trung bình tại Hà Nội ghi nhận ở mức 1.341 USD/m2, cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước (trong đó, các quận trung tâm Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ, ghi nhận mức tăng 8-16% theo năm).
Đây là quý thứ ba liên tiếp thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên, cao hơn giai đoạn trước dịch Covid-19 (khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm).
Với diễn biến thị trường hiện nay, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm 2022 dự kiến sẽ đạt khoảng 18.000-20.000 căn tại Hà Nội, thấp hơn so với mức dự báo trước đây của CBRE (khoảng 26.000-28.000 căn). Lý do là bởi một số dự án phải lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.
Đối với phân khúc nhà liền thổ, trong quý III, thị trường Hà Nội có 4.918 căn từ 10 dự án được ghi nhận mở bán mới, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire.
 |
Phối cảnh dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire. Nguồn: Vinhomes. |
Các sản phẩm mở bán mới phần lớn thuộc các dự án có định vị cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes và Bitexco, do đó có mức giá trung bình tương đối cao, rơi vào khoảng 8.462 USD/m2 đất, tương đương mức tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá bán thứ cấp quý III tiếp tục đà tăng với mức tăng 18 - 25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình và khu vực.
Dự kiến trong năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mở bán mới dự kiến đạt gần 11.000 căn, cao gấp hai đến ba lần mức mở bán mới điển hình trong giai đoạn từ 2017 đến 2021.
Sau hai quý ghi nhận nguồn cung lớn từ Vinhomes Ocean Park 2, thị trường quý IV năm nay sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới từ dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown Đại An thuộc tỉnh Hưng Yên giáp Hà Nội về phía Tây Nam, cũng được phát triển bởi Vinhomes.
Thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm các điều kiện vay chặt hơn và lãi suất cao sẽ gia tăng áp lực lên nguồn cung mới trong thời gian tới, đặc biệt khi giá bất động sản đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng cao trong vài năm trở lại đây.
Về thị trường văn phòng ở Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng tính đến cuối quý III đạt 1.623 triệu m2, với diện tích dự án Hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung của thành phố. Do nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm tương đối hạn chế, và không có nhiều dự án có sẵn mặt bằng cho thuê, tỷ lệ hấp thụ ròng của thị trường Hà Nội chỉ đạt được hơn 27.000m2 trong 9 tháng này. Dự kiến khi có thêm nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ ròng sẽ được cải thiện.
 |
Nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội 9 tháng đầu năm 2022 khá hạn chế. |
Tiếp nối sự cải thiện của hiệu suất thị trường quý trước, giá văn phòng cho thuê trong quý này tiếp tục tăng nhẹ. Giá chào thuê của văn phòng Hạng A đạt mức 26,0 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng 0,6% so với quý trước và tăng 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 14,4 USD/m2/tháng.
Trong 3 tháng cuối cùng của năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 3 dự án văn phòng Hạng A và 1 dự án văn phòng Hạng B, đưa tổng diện tích văn phòng mới gia nhập thị trường trong năm 2022 đạt 103.600 m2.
Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ tăng thêm 1-2% từ giờ đến cuối năm do nguồn cung mới được phát triển bởi chủ đầu tư có tên tuổi và được trang bị thông số kỹ thuật tốt và cơ sở vật chất mới, hiện đại. Tuy nhiên, nguồn cung mới dồi dào dự kiến cũng sẽ gây áp lực lên tỷ lệ trống. Giá thuê hạng B dự kiến sẽ duy trì ổn định.
Về thị trường bán lẻ, trong quý III/2022, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê lũy kế 9 tháng đầu năm 2022 giữ nguyên ở mức 1.064.739 m2.
Giá thuê tại thời điểm quý III/2022 ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm Hà Nội tiếp tục có mức tăng trưởng đáng kể. Cụ thể, tại khu vực trung tâm, giá chào thuê mặt bằng ở tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) đạt 144 USD/m2/tháng, tăng 9,0% theo quý và 39,5% theo năm. Đây là mức giá thuê cao nhất ghi nhận được từ trước tới nay ở khu vực trung tâm. Đối với các mặt bằng ngoài trung tâm, giá thuê tiếp tục trên đà phục hồi, đạt 27 USD/m2/tháng, tăng 6,9% theo quý và tăng 14 % theo năm.
Thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý này chứng kiến sự chào sân của nhiều thương hiệu quốc tế thuộc phân khúc hạng sang, bao gồm Breitling, Marc Jacobs và Berluti,...
Dự kiến vào cuối năm 2022, Hà Nội kỳ vọng sẽ có thêm 19.000m2 sàn bán lẻ từ hai dự án The Zei (quận Từ Liêm) và Hinode City (quận Hai Bà Trưng), và sẽ có hơn 300.000 m2 từ nhiều dự án trung tâm thương mại lớn khác đến năm 2024.
Phần lớn các dự án này tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Trong đó, hai dự án có quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai dự kiến đi vào hoạt động giai đoạn 2023 – 2024 sẽ cung cấp cho thị trường tổng diện tích hơn 150.000m2.
 |
Phối cảnh dự án Lotte Mall Hà Nội tại quận Tây Hồ. |
Về triển vọng thị trường, CBRE kỳ vọng rằng mặt bằng bán lẻ tại các vị trí đắc địa tiếp tục được săn đón nhiều trong thời gian tới với nhu cầu thuê tục được duy trì, dẫn đến việc giá thuê ở khu vực này sẽ tiếp tục trên đà tăng. Bên cạnh đó, các cửa hàng truyền thống tiếp tục chú trọng nâng cao trải nghiệm người tiêu dùng bằng cách tích hợp các tiện ích tại cửa hàng, tăng khả năng đáp ứng đơn hàng trực tuyến.
Tuy nhiên, trong thời gian tới, những lo ngại về khó khăn, sức ép lạm phát có thể sẽ ảnh hưởng tới sức mua của người tiêu dùng, đặc biệt đối với những mặt hàng không thiết yếu, do đó có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường chậm lại.
