Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Bất động sản nhà ở tiếp tục là điểm sáng

Ngày 15/7, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm, trong đó phân khúc bất động sản nhà ở vẫn là điểm sáng.

VARS nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung.

Trong quý 2/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024 (YoY).

Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán

Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2018 - 6T/2025. Nguồn: VARS.

Theo VARS, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.

Trong quý 2/2025, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm hơn 40% tổng nguồn cung (tương đương 15.000 sản phẩm), chủ yếu là biệt thự/liền kề cao cấp tại các khu đô thị vùng ven. Tuy nhiên, đất nền vẫn có tỷ trọng nhỏ do vướng các quy định pháp lý siết chặt phân lô bán nền.

Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm 56% nguồn cung mở bán mới trong quý 2. Trong đó, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 60%, tăng 2% so với quý trước, tương đương cùng kỳ 2024. Sự gia tăng này đến từ việc các chủ đầu tư đẩy mạnh ra hàng để tối đa hóa lợi nhuận, trong khi chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tăng cao.

Căn hộ trung cấp chiếm 35%, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ nhờ nguồn cung mới từ các tỉnh ven đô với giá từ 40 triệu đồng/m2. Ngược lại, căn hộ bình dân tiếp tục khan hiếm, chỉ đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Tính chung 6 tháng, phân khúc thấp tầng chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung, tương đương 20.000 sản phẩm, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Phân khúc đất nền chiếm tỷ trọng nhỏ do các quy định pháp lý mới siết chặt hoạt động phân lô, bán nền.

Riêng phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận nguồn cung mới tăng gấp đôi so với cùng kỳ, nhưng cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha khi các dự án có mức giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh. Căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 62% tổng nguồn cung, tăng 5 % YoY, trong đó phân khúc hạng sang tăng tới 16% YoY.

Cơ cấu nguồn cung bất động sản nhà ở 6 tháng đầu năm. Ảnh: VARS.

Căn hộ trung cấp đạt khoảng 9.000 căn, chiếm 30% tổng cung, tăng hơn 4.000 căn nhưng tỷ trọng không cải thiện do tốc độ tăng không theo kịp sự gia tăng từ phân khúc cao cấp. Trong khi đó, căn hộ bình dân tiếp tục được cung cấp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội, đạt khoảng 3.000 căn, tăng nhẹ về số lượng nhưng tỷ trọng tiếp tục sụt giảm.

Nguồn cung bất động sản nhà ở trong quý 2/2025 được cải thiện rõ nét, không chỉ tăng về số lượng mà còn đa dạng về khu vực. Thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh, đô thị loại hai – nơi có quỹ đất lớn và chi phí đầu tư hợp lý.

Trong quý 2, khu vực Bắc Bộ tiếp tục dẫn đầu với 53,1% tổng nguồn cung, giữ nguyên so với quý 1/2025. Khu vực Nam Bộ đóng góp 34,1%, dù số dự án mở bán mới tăng mạnh nhưng quy mô nhỏ, chưa đủ để tạo bước đột phá, Trung Bộ chiếm 12,8% còn lại.

Về chủ thể cung cấp, các doanh nghiệp lớn tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi đóng góp hơn 72% tổng nguồn cung mở bán trong quý 2 – tăng gần 40% so với quý trước. Riêng các khu đô thị của Vinhomes chiếm hơn 50% tổng nguồn cung. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp lớn đã quay lại thị trường miền Nam, hứa hẹn sẽ gia tăng nguồn cung và cạnh tranh mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Giá bất động sản cao nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn tốt

Theo báo cáo của VARS, trong quý 2/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Cơ cấu giao dịch nhà ở trong quý 2/2025. Nguồn: VARS.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%.

Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi.

Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án "ăn theo" đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt. Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý.

Nhà ở xã hội khởi sắc, nhưng vẫn cách xa mục tiêu năm 2025

Với riêng phân khúc nhà ở xã hội, trong 5 tháng đầu năm 2025 cả nước đã hoàn thành 22.619 căn nhà ở xã hội, đạt 22,6% so với mục tiêu 100.000 căn trong năm và khởi công 21 dự án với quy mô 20.418 căn. Nguồn cung đầu vào được cải thiện nhờ tháo gỡ thủ tục, nhiều doanh nghiệp tham gia đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Ở đầu ra, hồ sơ mua nhà ở xã hội tại một số địa phương tăng mạnh.

Tuy nhiên, tiến độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn chậm, mới chỉ đạt khoảng 3.400 tỷ đồng, dù lãi suất đã được điều chỉnh giảm 4 lần, nguyên nhân là do nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ triệt để.

Tính cả số dự án đã và đang triển khai, kết quả thực hiện Đề án nhà ở xã hội mới đạt khoảng 49% chỉ tiêu đến năm 2025, dù vậy, thị trường đã có bước cải thiện đáng kể. Đặc biệt, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết ngày 29/5 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù được đánh giá là cú hích lớn, tạo tín hiệu tích cực cho phân khúc nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản nhà ở trong quý 2/2025 và 6 tháng đầu năm, bà Phạm Thị Miền, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết Hà Nội tiếp tục dẫn đầu tốc độ tăng giá căn hộ chung cư với giá bán trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% YoY. Nhiều dự án mới mở bán đều có mức giá trên 75 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án dự kiến vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2 dù thanh khoản không tăng tương ứng.

TP HCM ghi nhận mức giá bán trung bình 77,1 triệu đồng/m2, tăng nhẹ so với quý trước và cao hơn 48,3% YoY. Trong khi đó, Đà Nẵng đạt mức giá trung bình 66,4 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 69,8% YoY. Tính từ năm 2019 đến nay, tốc độ tăng giá tại Đà Nẵng cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP HCM, chủ yếu nhờ loạt dự án mới được mở bán với mức giá cao hơn đáng kể.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng. Ảnh: VARS.

Một số chủ đầu tư tăng giá bán nhưng đồng thời áp dụng chính sách chiết khấu cho người mua thanh toán sớm nhằm kích cầu. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cải thiện tại các dự án đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, với mức giá quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2.

Tại một số địa phương, giá bất động sản tăng mạnh trong nửa đầu tháng 4 do thông tin sáp nhập, nhưng sau đó đi ngang hoặc giảm nhẹ trên nền giá cao, thanh khoản thấp.

Giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Dự báo thị trường những tháng tiếp theo, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt trong nửa cuối năm nay, tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu dự báo khó có cơ hội được cải thiện do các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.

Cùng với đó, dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

"Giá bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn do kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn cao. Phần lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ chi phí vốn vay nên chưa có động lực giảm giá bán," ông Trung nói.