 |
| Dự án Opal Garden của Tập đoàn Đất Xanh. Ảnh: Tập đoàn Đất Xanh |
Trong báo cáo triển vọng ngành quý 3/2025 phát hành ngày 10/7, Chứng khoán BIDV (BSC) đưa ra những đánh giá khả quan với ngành bất động sản thương mại trong năm 2025.
Với lập luận rằng, khi các yếu tố hỗ trợ vẫn được giữ nguyên như vấn đề pháp lý dự án được tăng tốc xử lý giúp nguồn cung mới phục hồi; điều kiện vĩ mô thuận lợi bao gồm môi trường lãi suất thấp, đầu tư công…, BSC cho rằng dòng tiền của các chủ đầu tư được khơi thông trở lại và lợi nhuận ngành từ hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ cải thiện hơn trong nửa cuối năm nay.
BSC dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 1/2025, cả nước có 26 dự án với 15.780 sản phẩm (tăng 61% YoY) được cấp phép mới và 59 dự án với 19.760 sản phẩm (tăng 258% so với cùng kỳ năm truowcsc - YoY) đủ điều kiện bán hàng. Dấu hiệu “cởi trói” pháp lý tiếp tục được củng cố trong quý 2/2025 khi các dự án có mức độ vướng phức tạp được giải quyết hàng loạt; về quy hoạch và chủ trương đầu tư như AquaCity (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận, nay là tỉnh Lâm Đồng); về tiền sử dụng đất như Casimia Balanca (Quảng Nam, nay là TP Đà Nẵng), Lakeview, The Water Bay (TP HCM)...
Trong quý 1/2025, BSC dẫn số liệu từ CBRE cho thấy, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng 70% YoY, đạt tổng cộng 3.920 căn, mở rộng ra các khu vực ngoại thành, bám theo vành đai 3,5 và 4. Trong đó, 69% nguồn cung mới đến từ các dự án lớn của Vinhomes, bao gồm 2.000 căn hộ chung cư tại Ocean Park (Masteri Lakeside) và 700 căn hộ chung cư tại Vinhomes Global Gate (Imperia Signature Cổ Loa). Giá bán sơ cấp vẫn duy trì mức cao sau 8 quý tăng trưởng liên tiếp.
Ngược lại, TP HCM chứng kiến nguồn cung mới hạn chế, chỉ có 350 căn hộ mới được mở bán trong quý 1/2025, giảm 36% YoY, tập trung ở hai dự án cao cấp là Citigrand (190 căn) và Lancaster Legacy (28 căn).
Trong phần còn lại của năm 2025, BSC cho rằng nguồn cung căn hộ sẽ đi ngang tại thị trường Hà Nội và phục hồi mạnh tại TP HCM.
 |
| Số lượng dự án được cấp phép mới bắt đầu phục hồi. Nguồn: BSC |
Kỳ vọng sớm bước vào pha mở rộng
BSC nhận thấy triển vọng tích cực đối với ngành bất động sản trong trung và dài hạn khi sáp nhập tỉnh. Tác động tổng thể có thể được nhìn nhận qua 3 khía cạnh là hạ tầng, quy hoạch và thể chế.
Về hạ tầng, tỉnh hợp nhất sẽ cần nâng cấp kết nối nội tỉnh, mở rộng trục giao thông chính, trung tâm hành chính mới, từ đó kích hoạt đầu tư công nội tỉnh.
Về quy hoạch, việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể, định hướng lại sử dụng đất, mở rộng vùng phát triển đô thị, đô thị hóa, mang tới cơ hội hình thành các cực tăng trưởng mới.
Về thể chế, bộ máy hành chính được tinh gọn, cắt giảm nhiều khâu trung gian, đơn vị đầu mối cấp tỉnh rõ ràng hơn, qua đó giảm thời gian phê duyệt, cấp phép, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.
Tổng lực các yếu tố, đơn vị phân tích này kỳ vọng thị trường bất động sản trong tương lai sẽ chứng kiến thời gian triển khai dự án rút ngắn nhờ tiến độ xử lý thủ tục hành chính được đẩy nhanh; nhu cầu thực được kéo giãn ra xa trung tâm hành chính hiện hữu nhờ hạ tầng đồng bộ, khu vực thương mại, logistic mới được hình thành; cung - cầu sẽ cân bằng hơn, giảm tải áp lực dân số cho trung tâm hành chính hiện hữu.
Trong ngắn hạn, BSC cũng nhận thấy những tín hiệu rõ ràng cho sự phục hồi của ngành bất động sản và hoạt động bán hàng, dự kiến cải thiện mạnh từ nửa cuối năm 2025 nhờ tiến độ pháp lý được đẩy nhanh, lãi suất duy trì ở vùng thấp hỗ trợ tâm lý và khả năng chi trả của người mua nhà. Công ty chứng khoán này “điểm danh” các doanh nghiệp có dự án trọng điểm giúp doanh thu và lợi nhuận tăng tốc từ quý 2/2025 trở đi:
Vinhomes (VHM) đã bắt đầu mở bán Wonder Park, Hậu Nghĩa từ quý 1/2025 và dự kiến mở bán Vinhomes Cần Giờ, Phước Vĩnh Tây trong nửa cuối năm nay.
Nam Long (NLG) tiếp tục mở bán các sản phẩm tại Southgate, Cần Thơ.
Khang Điền (KDH) mở bán các sản phẩm thấp tầng đã hoàn thiện xây dựng tại Clarita, Emeria.
Đất Xanh (DXG) và Phát Đạt (PDR) dự kiến mở bán các dự án trọng điểm The Prive và Quy Nhơn Iconic, Bình Dương Tower trong quý 2, quý 3/2025.
BSC dự báo doanh thu mở bán mới của nhóm doanh nghiệp bất động sản thương mại sẽ phục hồi mạnh trong năm 2025 và 2026, lần lượt đạt 266.672 tỷ đồng (tăng 133% YoY) và 383.389 tỷ đồng (tăng 44% YoY); hoặc 28.453 tỷ đồng (tăng 175% YoY) và 55.544 tỷ đồng (tăng 95% YoY) nếu loại trừ đóng góp của VHM.
 |
| Định giá nhiều doanh nghiệp bất động sản đang ở mức hấp dẫn. Nguồn: BSC |
Về chiến lược đầu tư, BSC cho rằng thị trường bất động sản đang ở giai đoạn nửa cuối của pha phục hồi, kỳ vọng sớm bước vào pha mở rộng từ năm 2026. Định giá của ngành trong từng pha của chu kỳ mới sẽ cao hơn chu kỳ trước do phần lớn quỹ đất hiện tại được tích lũy từ chu kỳ trước nên chi phí thấp hơn, nhu cầu nhà ở hiện tại vẫn lớn.
Theo đơn vị phân tích, trong nửa cuối năm 2025, câu chuyện đảo chiều của một số doanh nghiệp sẽ trở nên rõ ràng hơn như NVL (Novaland), PDR - thu hẹp chênh lệch định giá so với ngành nhờ dòng tiền khơi thông, tỷ lệ đòn bẩy được kiểm soát; VHM, DXG - được tái định giá cao hơn trung bình ngành nhờ đại dự án chính thức được mở bán.
