Các chuyên gia trao đổi tại hội thảo. Ảnh: BTC.

Phát biểu tại hội thảo, TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng một trong những nội dung quan trọng được Nghị quyết 21 đặt ra là quyền sử dụng đất được xác định như một nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.

Theo ông, điều này kéo theo yêu cầu thay đổi cách tiếp cận trong phân bổ và sử dụng đất.

“Trước hết, quyền sử dụng đất phải được phân bổ cho một chủ thể có khả năng sử dụng đất, và sử dụng hiệu quả nhất. Thứ hai là việc phân bố đất phải đảm bảo lấy cái nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch, cạnh tranh. Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số hoạt động kinh tế xã hội, ví dụ cho chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án ưu đãi thu hút đầu tư, và hoạt động y tế giáo dục…,” ông Hiếu chia sẻ.

Bên cạnh vấn đề tiếp cận, Nghị quyết 21 cũng đặt ra yêu cầu đưa chi phí đất đai về mức hợp lý hơn cho phát triển kinh tế - xã hội.

Từ câu chuyện tiếp cận đất, các chuyên gia chuyển sang một vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp và người mua nhà: giá đất.

Theo TS Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 21 không phủ nhận những định hướng trước đây về đất đai mà đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính sách trong bối cảnh mới. Một trong những vấn đề quan trọng là phương pháp xác định giá đất và vai trò của Nhà nước trong quá trình này.

Theo ông, cần làm rõ đâu là những nội dung phải được quy định trong luật và đâu là những vấn đề có thể giao cho các văn bản dưới luật hướng dẫn, qua đó tạo cơ sở để việc xác định giá đất vừa phù hợp với thị trường, vừa đáp ứng mục tiêu phát triển.

Về phía bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, bà cho biết bản thân đồng tình với nguyên tắc tính giá đất theo thị trường, song vấn đề nằm ở câu hỏi: “Thế nào là giá thị trường?”

Theo bà, giá đất tăng không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc giá trị thực của đất tăng tương ứng.

Một trường hợp được bà đặt ra là khi thị trường gần như không có giao dịch nhưng giá chào bán liên tục tăng. Khi đó, mức giá được đưa ra trên thị trường chưa chắc đã phản ánh giá trị thực của tài sản. Ngược lại, nếu giá tăng đi cùng với sự phát triển kinh tế, nhu cầu thực và giao dịch thực tế, mức tăng đó có thể phản ánh sự gia tăng giá trị của đất.

Do đó, bà Hằng nêu quan điểm cần có những tiêu chí và phương pháp phù hợp để nhận diện giá thị trường. Số lượng và giá trị giao dịch thực tế là một trong những cơ sở quan trọng để đánh giá.

Bài toán đặt ra là không thể đơn giản quay trở lại cơ chế giá cũ, nhưng cũng không thể mặc định mọi mức giá được hình thành trên thị trường đều là giá trị thực.

Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển. Nếu giá quá thấp hoặc quá cao, đất nước sẽ không phát triển theo nhu cầu thực tế. Chúng ta cần tìm được sự cân bằng giữa hai mức này.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản.

Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nếu các quy định về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá và dữ liệu đất đai được hoàn thiện, thị trường có thể chuyển dần từ "giá kỳ vọng" sang "giá trị thực".

Theo ông, khi thông tin về đất đai, giao dịch và thị trường được minh bạch hơn, người dân sẽ có thêm cơ sở để đánh giá mức giá hợp lý; doanh nghiệp có thể dự báo tốt hơn về chi phí và khả năng triển khai dự án; còn cơ quan quản lý có thêm công cụ để theo dõi, nhận diện những biến động bất thường.

Đồng thời, ông nhận định giá đất là một cấu phần lớn trong chi phí hình thành bất động sản. Ông cho biết, chi phí đất có thể chiếm khoảng 30-40% tổng chi phí bất động sản, thậm chí tại một số vị trí có thể gần 50%.

“Nếu chúng ta điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có hoàn cảnh khó khăn,” ông phát biểu tại sự kiện.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Ảnh: BTC.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý giá đất không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản.

Bên cạnh tiền sử dụng đất, doanh nghiệp còn phải chịu chi phí liên quan đến thủ tục, quy định pháp lý, thời gian triển khai dự án, chi phí vốn, vật liệu xây dựng và nhiều khoản chi phí khác. Trong khi đó, giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào cung - cầu và khả năng chi trả của người mua.

Do đó, nếu mục tiêu là đưa giá bất động sản về mức phù hợp hơn, theo ông Đính, không thể chỉ tập trung vào một cấu phần là giá đất mà phải kiểm soát tổng chi phí trong toàn bộ quá trình hình thành sản phẩm.

Đánh thuế đất bỏ hoang: Không thể đánh đồng mọi dự án chậm

Một nội dung khác được TS Phan Đức Hiếu đề cập trong buổi hội thảo là chính sách tài chính, thuế đối với đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang hoặc bị găm giữ chờ tăng giá.

Theo ông, đây là một trong những giải pháp nhằm khuyến khích đưa đất vào sử dụng.

Tuy nhiên, ông Hiếu nhận định, điều quan trọng là phảiphân biệt nguyên nhân khiến đất hoặc dự án chậm được đưa vào sử dụng.

Không thể đánh đồng dự án bị đình trệ do doanh nghiệp cố tình giữ đất với dự án chậm vì vướng quy hoạch, thủ tục hoặc những nguyên nhân khách quan.

Vì vậy, ông cho rằng khi thiết kế chính sách, cần xác định rõ thế nào là đất bỏ hoang, thế nào là sử dụng chậm và mức thuế, nghĩa vụ tài chính được tính trên cơ sở nào.

Ông cũng lưu ý doanh nghiệp cần nhìn nhận khó khăn tài chính như một rủi ro của hoạt động đầu tư. Khi không thể tiếp tục triển khai, doanh nghiệp cần tính tới các phương án như tái cấu trúc hoặc chuyển nhượng thay vì tiếp tục giữ đất trong thời gian dài.

“Không thể vì khó khăn mà tiếp tục giữ đất. Quan điểm là đất đai phải được phân bổ cho người có năng lực sử dụng hiệu quả nhất ở bất kỳ thời điểm nào, kể cả từ thời điểm đầu tiên và trong quá trình triển khai dự án,” ông Hiếu chia sẻ.