Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Thông tin về tình hình thị trường bất động sản tại Diễn đàn Kinh tế 2023: Cùng doanh nghiệp “vượt sóng” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 17/11, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, nguồn cung của thị trường đã sụt giảm rõ rệt.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào giao dịch, chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay, khoảng 30%.

Các cơ cấu sản phẩm của bất động sản cũng đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, tồn kho trên thị trường chủ yếu đến từ bất động sản cao cấp.

Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào phát triển bất động sản cũng rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, máy móc, nhân công, chi phí vốn... Nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường thì đang có dấu hiệu bị “khoá van”.

Theo ông Đính, doanh nghiệp phát triển bất động sản đang trong tình trạng "đói vốn", khó tiếp cận với các kênh dẫn vốn; thanh khoản yếu dẫn đến sụt giảm doanh thu mạnh, trong khi chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu tăng. Không ít doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt nhân viên.

"Chúng tôi mới thống kê ở các đơn vị môi giới, sàn giao dịch bất động sản trong phạm vi một phân khúc, khoảng 100.000 nhân viên môi giới đã phải nghỉ hoặc chuyển sang công việc khác", ông Đính cho biết.

Chủ tịch VNREA chia sẻ thêm, các đơn vị sản xuất trong ngành như vật liệu xây dựng (sắt, thép, xi măng, đá, gạch), máy móc, thiết bị cũng gặp rất nhiều khó khăn; do quy mô thị trường và thanh khoản giảm.

Đề xuất nới room tín dụng cho các dự án cấp thiết

Về nguyên nhân của tình trạng trên, ông Đính cho rằng phần nào đến từ chính sách còn nhiều bất cập, các luật chồng chéo. Hàng nghìn dự án đang trong tình trạng khó phê duyệt thủ tục đầu tư, đặc biệt là các thủ tục về giá đất, nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất...

Bên cạnh đó là tình trạng cơ cấu sản phẩm lệch pha cung – cầu, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, rất ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân.

Đặc biệt là vấn đề thiếu vốn, khi chính sách tiền tệ thắt chặt trong khi phát hành trái phiếu gặp khó khăn. Theo ông Đính, Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 rất tốt và chuyên nghiệp, kiểm soát chặt chẽ, nhưng vẫn chưa lường được vấn đề thị trường hiện nay.

Đó là nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ có trên 10%. Nhà đầu tư không chuyên chiếm hơn 80%, dù sẵn sàng bỏ vốn vào thị trường trái phiếu nhưng theo Nghị định 65 lại không cho phép.

Thanh khoản trên thị trường bất động sản sụt giảm mạnh trong thời gian qua.

Chủ tịch VNREA lo ngại, nếu không có điều tiết kịp thời bằng chính sách vĩ mô thì dự báo năm 2023, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp trong ngành này vẫn tiếp tục gặp khó khăn, tạo ra hệ luỵ lớn, khi nó liên thông và có sự ảnh hưởng lan toả rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề.

Đề xuất về giải pháp cải thiện thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cho biết, Chính phủ, Quốc hội đang đẩy mạnh việc sửa đổi các luật để khắc phục các bất cập, như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... Tuy nhiên thời gian chờ luật khá lâu, vì vậy cần thiết có tháo gỡ theo hướng có cơ chế đặc thù.

Ông nhớ lại năm 2013, khi thị trường bất động sản “đóng băng”, Chính phủ có Nghị quyết 02 chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn và đã rất hiệu quả.

“Tôi tin tưởng rằng Chính phủ cũng đang có động thái quyết liệt, ngay Chỉ thị 13 của Thủ tướng về giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản đã cho thấy điều này", ông Đính cho biết và kỳ vọng sắp tới sẽ có những cơ chế cụ thể hơn để giải quyết các dự án đang gặp khó khăn.

Giải pháp thứ hai mà Chủ tịch VNREA đề cập là nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, trên cơ sở Việt Nam đang kiểm soát tốt lạm phát. Đặc biệt là cho những dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội; những dự án để khuyến khích nguồn hàng phù hợp cho người dân như nhà ở nhà hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thị trường vốn và thị trường tiền tệ đang mất cân đối

Đứng trên góc độ ngân hàng, TS Nguyễn Quốc Hùng (Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam) cho biết, các tổ chức tín dụng hiện cũng đang gặp nhiều khó khăn.

Đối với cho vay doanh nghiệp, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14%, phụ thuộc vào điều kiện cụ thể để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.

Theo ông Hùng, tính tới cuối tháng 10, tổng dư nợ tín dụng đã tăng trưởng hơn 11%, đạt gần 12 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, tốc độ tăng trưởng nguồn vốn chỉ đạt hơn 4%. “Vậy lấy đâu ra nguồn để cho vay tiếp? Bây giờ có tăng trưởng nữa thì cũng không có nguồn để cho vay tiếp”, ông Hùng nêu vấn đề.

Ông Hùng nhấn mạnh, ngân hàng là đơn vị cung cấp tiền đáp ứng vốn thiếu ngắn hạn cho kinh doanh, là thị trường tiền tệ chứ không phải thị trường vốn. Hiện nay, thị trường vốn và thị trường tiền tệ đang mất cân đối và càng mất cân đối hơn khi trái phiếu chưa đến hạn phải trả trước.

Bên cạnh đó, ngân hàng còn phải đối mặt với các thách thức như lạm phát khiến làm chậm lại quá trình phục hồi và tăng trưởng tiêu dùng, đầu tư; lãi suất huy động cao; nợ xấu tăng khi doanh nghiệp gặp khó khăn...

TS Nguyễn Quốc Hùng.

Đề xuất giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, cần phải có sự điều hành đồng bộ cả chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác.

Ông đề nghị Chính phủ tiếp tục chỉ đạo quyết liệt giải ngân đầu tư công, cũng như thực hiện chính sách tài khóa mở rộng, giảm bớt áp lực đối với tiền tệ, tín dụng từ hệ thống ngân hàng; đồng thời tăng cường xúc tiến thương mại, xuất khẩu, thu hút đầu tư… giúp cải thiện cung - cầu ngoại tệ cũng như giảm áp lực đối với tỷ giá.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cũng để xuất loạt giải pháp khác như xem xét có chính sách hỗ trợ, khuyến khích các ngân hàng thương mại tích cực giảm lãi suất cho doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ. Thông qua giảm thuế, phí cho các ngân hàng với mức giảm cao hơn so với quy định hiện nay; tái cấp vốn với lãi suất hợp lý.

Thành lập thị trường mua bán nợ, đồng thời hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về hoạt động mua bán nợ của các doanh nghiệp và khung pháp lý quản lý thị trường mua bán nợ, xây dựng và ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá khoản nợ.

Ngoài ra, theo ông Hùng, UBND các tỉnh, thành phố cũng phải hợp sức hỗ trợ doanh nghiệp, cần đẩy mạnh hoạt động của quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa.