Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng ngày 2/6. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng ngày 2/6, bài toán phát triển nhà ở cho thuê đã trở thành tâm điểm thu hút nhiều ý kiến từ các nhà quản lý, chuyên gia kinh tế và quy hoạch.

Nhu cầu lớn nhưng đô thị đang thiếu hẳn phân khúc cho thuê chuyên nghiệp

Khái quát về bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, thời gian qua Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều quyết sách mạnh mẽ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và nguồn cung nhà ở nói riêng. Việc thông qua và đồng bộ hóa các sắc luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã tạo hành lang thể chế cơ bản cho thị trường.

Dù thị trường cho thuê hiện nay rất đa dạng, trải dài từ biệt thự cao cấp dành cho chuyên gia nước ngoài đến các căn hộ thương mại, studio hay nhà trọ bình dân nhưng ông Kiên đánh giá phân khúc nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, giá hợp lý vẫn là một khoảng trống lớn. Do đó, việc định hình lại chiến lược phát triển nhà ở cho thuê là vô cùng cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.

Theo ông Kiên, nút thắt lớn nhất trong phát triển loại hình này hiện nay là chúng ta chưa xác định rõ nhu cầu, phân khúc của thị trường nhà ở cho thuê trong tổng thể chiến lược phát triển nhà ở. "Qua rà soát, có hai nhóm đối tượng trọng điểm cần tập trung đáp ứng: Một là người lao động trẻ, nhân viên văn phòng, chuyên gia tài chính tại các đô thị; hai là công nhân tại các khu công nghiệp," ông Kiên nêu.

Về không gian phát triển, đại diện Cục Quản lý đất đai bày tỏ nhà ở cho thuê dành cho người trẻ phải được ưu tiên bố trí tại các khu vực trung tâm, gắn với các trục đô thị. Nhà nước sẽ ưu tiên sử dụng quỹ đất công (thuộc sở hữu Nhà nước) để phát triển loại hình này nhằm tối ưu hóa chi phí và đảm bảo khả năng tiếp cận cho người dân.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ tại diễn đàn. Ảnh: Reatimes.

Quan điểm bố trí nhà ở cho thuê tại trung tâm nhận được sự đồng thuận từ các chuyên gia tham dự diễn đàn. Các ý kiến đều cảnh báo việc đẩy loại hình này ra xa lõi đô thị sẽ dẫn đến thất bại, tạo ra những dự án hoang vắng.

Dưới góc nhìn quy hoạch, TS. KTS. Ngô Trung Hải chỉ rõ, xu hướng tích hợp khéo léo các loại hình nhà ở (thương mại, xã hội, cho thuê) trong cùng một không gian đô thị là chìa khóa để kiến tạo một xã hội văn minh, công bằng, giúp mọi tầng lớp nhân dân bình đẳng tiếp cận hạ tầng dịch vụ tốt nhất.

Đặc biệt, ông Hải đánh giá mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) dọc theo các tuyến đường sắt đô thị (Metro) đang mở ra cơ hội vàng cho nhà ở cho thuê. Đây là không gian lý tưởng nhất bởi người đi thuê nhà (phần lớn là người thu nhập thấp, sinh viên, công nhân) sẽ tiết kiệm tối đa chi phí đi lại, đồng thời tạo ra lượng hành khách ổn định giúp ngành đường sắt công cộng vận hành hiệu quả.

Đồng tình với việc phải thay đổi tư duy làm dự án, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận, nhiều dự án nhà ở hiện nay đang lâm vào tình trạng "không có đèn đêm", xây xong bỏ hoang như những "bãi tha ma" vì thiếu tính kết nối và không có người ở thực. Ông Nghĩa cho rằng, thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc nhà ở cho thuê lúc này chính là "cứu cánh" để thanh khoản và vực dậy niềm tin cho toàn thị trường bất động sản.

Khơi thông nguồn lực tài chính cho 'nhà ở cho thuê'

Bên cạnh vấn đề vị trí, nguồn lực cho nhà ở cho thuê cũng được đặt ra tại diễn đàn. Các chuyên gia đặt câu hỏi: Tại sao các doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam vẫn chưa mặn mà với mảng nhà ở cho thuê?

Trả lời câu hỏi này, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, nhà ở cho thuê tại Việt Nam tuy mới nhưng trên thế giới đây là mô hình đã phát triển hàng trăm năm, đặc biệt tại nhiều đô thị lớn ở châu Âu và các nước phát triển. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn.

TS. Lê Xuân Nghĩa phát biểu tại diễn đàn. Ảnh: Reatimes.

Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.

Nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới, tức là đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Ví dụ gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi, chúng tôi thấy doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%.

Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Vì vậy, TS. Lê Xuân Nghĩa đề xuất nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%.

Trả lời câu hỏi về giải pháp thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng trước hết cần nhìn nhận đây là xu hướng tất yếu khi nhu cầu dịch chuyển lao động ngày càng lớn và người trẻ có xu hướng thuê nhà thay vì sở hữu nhà như trước đây.

Theo ông, để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, không thể chỉ dựa vào Nhà nước hoặc khu vực tư nhân mà cần sự phối hợp của cả hai bên. Trong đó, Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt thông qua quy hoạch phát triển đô thị, bố trí quỹ đất phù hợp, đầu tư hạ tầng và xây dựng cơ chế chính sách hỗ trợ.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung vào các đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đặc biệt, Nhà nước cần dành quỹ đất tại những khu vực có hạ tầng tốt, giảm chi phí đất đai cho doanh nghiệp. Khi được hỗ trợ về đất đai, hạ tầng và các chính sách ưu đãi, hiệu quả đầu tư sẽ được cải thiện, từ đó tạo động lực để doanh nghiệp tham gia thị trường.

Bên cạnh đó, cần phát triển các công cụ tài chính dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng. Theo ông, khi chi phí đầu tư giảm, nguồn vốn được đa dạng hóa và hành lang pháp lý được hoàn thiện, khu vực tư nhân sẽ sẵn sàng tham gia phát triển các dự án nhà ở cho thuê chất lượng, góp phần hình thành một thị trường nhà ở cho thuê bền vững trong tương lai.

Bổ sung thêm góc nhìn kinh nghiệm quốc tế, TS. KTS. Ngô Trung Hải gợi ý mô hình bù chéo của Nhật Bản và Trung Quốc (mô hình R4). Theo đó, Nhà nước có thể giao toàn quyền phát triển kinh doanh thương mại tại các trạm TOD cho nhà đầu tư. Đổi lại, nhà đầu tư phải cam kết dành một tỷ lệ diện tích bắt buộc cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê dài hạn. Cơ chế "bù chéo" này sẽ giúp giảm áp lực cho ngân sách mà vẫn đạt được mục tiêu an sinh xã hội.

Nhà ở cho thuê cần trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản

Kết phiên thảo luận, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cung cấp thêm một số thông tin liên quan đến chính sách nhà ở cho thuê trong thời gian vừa qua.

Theo Thứ trưởng, thực tế, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau như trong các dự án nhà ở xã hội có một tỷ lệ nhất định dành số lượng căn hộ cho thuê hay nhà ở lưu trú phục vụ công nhân, người lao động tại các khu đô thị, khu công nghiệp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ ý kiến tại diễn đàn. Ảnh: Thảo Ngân - Mekong ASEAN.

Thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. Từ đó cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ khác nhau.

Theo Thứ trưởng, pháp luật hiện nay đang khuyến khích người dân và doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cho thuê phục vụ người lao động, chuyên gia và các nhóm đối tượng có nhu cầu. Các cơ chế về đất đai, giá thuê cũng đang được hoàn thiện theo hướng linh hoạt, phù hợp thực tiễn.

Ông cho rằng việc phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, trong đó có nhà ở cho thuê, phù hợp với định hướng của Đảng và Chính phủ. Đề xuất sử dụng nguồn lực đầu tư công để phát triển nhà ở cho thuê cũng tương đồng với chủ trương Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, tạo nền tảng để thu hút các nguồn lực xã hội tham gia.