Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững". Ảnh: Kiều Chinh/Mekong ASEAN.

Phát biểu tại Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" ngày 22/7, ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất, dịch vụ và đồng thời là loại tài sản bảo đảm của phần lớn dư nợ tín dụng trong hệ thống ngân hàng. Sự phát triển an toàn, lành mạnh của thị trường này có ý nghĩa đặc biệt đối với ổn định kinh tế vĩ mô cũng như an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Ông Hà nhận định, thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi theo hướng đồng bộ hơn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn, đặc biệt là cơ cấu sản phẩm đang mất cân đối khi thiếu hụt trầm trọng nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của người dân. Một số dự án còn vướng mắc pháp lý, thời gian phê duyệt kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa liên thông tạo kẽ hở cho các hành vi lợi dụng gây biến động thị trường, trong khi năng lực tài chính của một bộ phận chủ đầu tư còn nhiều hạn chế. Việc các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng đã khiến dòng vốn đầu tư vào bất động sản vẫn phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là "khơi thông" dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ," ông Hà nhìn nhận.

Ông Đào Văn Hà cho biết, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công bố thông tin lãi suất cho vay trên trang thông tin điện tử của ngân hàng để khách hàng tham khảo khi tiếp cận vốn.

Tại hội thảo do Báo Thanh tra tổ chức, ông Đào Văn Hà thông tin, Ngân hàng Nhà nước đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với bất động sản thương mại thông thường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho phân khúc này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức khoảng 15%. Các ngân hàng được yêu cầu kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Mặc dù vậy, nhằm tạo dư địa cho các phân khúc ưu tiên, từ ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng.

Cùng với đó, để đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của các dự án lớn, Ngân hàng Nhà nước đã nới tỷ lệ tối đa dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn từ mức 30% lên 40%, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác

Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê của NHNN cũng cho biết, bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó việc phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng có thể làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng đến hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Vì vậy, cần phát triển thị trường trên cơ sở cân bằng và hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác.

Nhu cầu vốn trung, dài hạn của doanh nghiệp phát triển dự án cần được đáp ứng nhiều hơn thông qua thị trường trái phiếu minh bạch, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán, thu hút vốn ngoại qua hoạt động M&A dự án…

Nhằm bảo đảm dòng vốn được phân bổ đúng nơi tạo ra giá trị thực, theo ông Hà, Ngân hàng Nhà nước đã kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh nghiên cứu đề xuất ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; hoàn thiện cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và đất đai để ngân hàng có cơ sở định giá sát giá trị thực, hạn chế cho vay đầu cơ.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Tài chính tiếp tục hoàn thiện quy định về thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp. UBND các tỉnh, thành phố cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp tín dụng, giải ngân kịp thời.

"Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành tín dụng phù hợp với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời vừa bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống," ông Hà khẳng định.

Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững". Ảnh: BTC.

Chia sẻ tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, thị trường vẫn còn nhiều tồn tại như lệch pha cung - cầu, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Giá nhà tại nhiều đô thị đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, còn nhà ở cho thuê vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu.

Theo định hướng mới của Đảng và Chính phủ, chính sách phát triển nhà ở sẽ chuyển từ ưu tiên nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đặc biệt là nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược nhằm đáp ứng nhu cầu an cư lâu dài của người dân.

Để hiện thực hóa mục tiêu này, Bộ Xây dựng đang phối hợp sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cùng nhiều quy định liên quan; đồng thời nghiên cứu các chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng nhằm thu hút nguồn vốn tư nhân cũng như các quỹ đầu tư dài hạn tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Song song với đó, các địa phương được yêu cầu rà soát nhu cầu nhà ở, chuẩn bị quỹ đất sạch, chủ động đầu tư nhà ở cho thuê từ nguồn ngân sách địa phương và sử dụng hiệu quả Quỹ phát triển nhà ở để mở rộng nguồn cung.

Niềm tin - Yếu tố quan trọng với ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà

Ở góc độ hoàn thiện thể chế, ông Trần Đăng Vinh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Thanh tra Chính phủ cho rằng, niềm tin cần xuất phát từ pháp luật, thể chế minh bạch, rõ ràng, thuận lợi tạo điều kiện cho người dân.

"Nhiều năm qua, việc triển khai pháp luật còn chậm, vẫn còn tình trạng vi phạm pháp luật. Đặc biệt, có những dự án thủ tục kéo dài hàng năm. Do đó, phải chấp hành pháp luật, từ con người cho đến tài chính, để làm sao bảo đảm khi bước vào bất kỳ dự án nào cũng phải thực hiện cho tốt. Như thế, chúng ta mới chủ động giảm được chi phí, làm sao có lợi cho người dân, không vì lợi nhuận quá cao mà ảnh hưởng đến lợi ích người dân," ông Vinh nói.

Về vai trò của thanh tra, ông Vinh cho biết, thanh tra không chỉ để phát hiện, phòng ngừa, xử lý vi phạm mà còn phải phát hiện rủi ro sớm, ngăn chặn, phòng ngừa các lỗ hổng để tránh trường hợp tích tụ những vi phạm nhỏ thành sai phạm lớn.

"Nhiều dự án do tích tụ vi phạm dẫn đến càng ngày càng sai phạm nặng, khó xử lý," ông Vinh nói và chia sẻ quan điểm, công tác thanh tra hiện nay phải đánh giá các vướng mắc, nghiên cứu phương án xử lý phù hợp. Bên cạnh đó, cần có sự phối hợp với các cơ quan Nhà nước như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... để đưa ra giải pháp đầu ra phù hợp.

"Thông qua góc nhìn của thanh tra, làm sao hoàn thiện chính sách, pháp luật, xem các vấn đề về trình tự, thủ tục, phương pháp đã phù hợp hay chưa. Muốn tốt hơn nữa thì phải tiếp tục hoàn thiện. Trong vòng tròn đó, thanh tra giữ vai trò rất quan trọng trong việc gây dựng niềm tin," ông Vinh nói.