Một góc của hộ dân còn sót lại tại tầng 5 khu nhà G6A Thành Công do chưa thống nhất được tiếng nói chung về phần đền bù và chính sách sau khi quay lại tái định cư. Ảnh: Quách Sơn/MKA.

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố có khoảng 1.579 chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1960 - 1990, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành với nhiều chung cư đã hết niên hạn sử dụng. Gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, quy mô từ 2 - 6 tầng.

Từ năm 1999 đến nay, Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 19 chung cư cũ (đạt khoảng 1,2%). Do hết niên hạn sử dụng, cấu kiện xây dựng bị lún, nứt, nghiêng, cộng với việc hộ dân tự cơi nới, sửa chữa nên nhiều chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm, cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Ngày 15/7/2021, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thay thế nghị định cũ ban hành năm 2015; Ngày 18/12/2021, UBND TP. Hà Nội ra Quyết định số 5289/QĐ-UBND về "Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội", song, tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hiện còn rất chậm.

Đề xuất mô hình cộng đồng hộ dân chủ động liên kết cải tạo chung cư cũ

Phân tích về một trong nguyên nhân của việc chậm tiến độ, tại hội thảo Triển khai giải pháp công nghệ mô hình Cộng đồng hộ dân tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, ngày 25/8, TS. Phạm Đình Tuyển, Giảng viên Khoa Kiến trúc và Quy hoạch (Đại học Xây dựng) cho biết, tại Hà Nội, các khu chung cư cũ đều nằm tại khu vực trung tâm thành phố, có vị trí đắc địa về bất động sản.

Hiện tại, mô hình xã hội hóa đầu tư được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện theo mong muốn của doanh nghiệp. Khi dự án đi vào hoạt động, cộng đồng hộ dân chủ sở hữu nhà chung cư cũ không còn tồn tại.

Trong khi đó, nhiều quốc gia trên thế giới đang chọn xây dựng lại chung cư cũ theo hình thức xã hội hóa đầu tư với mô hình "Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ - ngôi nhà của chính họ".

Biển cảnh báo nguy hiểm ở các khu chung cư cũ. Ảnh: Quách Sơn/MKA.

Ở Việt Nam, mô hình này là đề tài do nghiên cứu cấp Bộ - Bộ Giáo dục và Đào tạo; mã số: B2022 - XDA - 08; thời gian thực hiện 2022 – 2023. Đề tài có sự tham gia của nghiên cứu và cam kết triển khai thực hiện của CTCP Đầu tư và Phát triển Công nghệ Đại học Xây dựng (NUCETECH).

Đây là mô hình xã hội hóa được dẫn dắt bởi cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư, thực hiện theo mong muốn của cộng đồng dân cư, hướng tới công bằng hơn về quyền lợi và giữ được cộng đồng hộ dân cũ. Đây cũng là mô hình thu hút được nhiều người, nhiều tổ chức hơn cùng tham gia thực hiện.

Theo TS Tuyển - trưởng nhóm nghiên cứu đề tài, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không chỉ là quá trình chuyển đổi, thay thế một khu chung cư, nhà chung cư xuống cấp nguy hiểm; không chỉ là dự án chất lượng sống, sinh kế và cộng đồng hay kinh doanh bất động sản mà còn là một dự án phát triển của TP Hà Nội nhằm phát triển và xây dựng đô thị trong tương lai.

Mô hình này sẽ mở ra một cơ hội mới về một nơi ở khang trang, giữ được hoạt động sinh kế, văn hóa cộng đồng, cũng như một tài sản có giá trị vượt trội tại khu vực trung tâm thành phố. Vì vậy có thể huy động các hộ dân chủ động và cùng gắng sức cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với tinh thần ''khó vạn lần dân liệu cũng xong'.

TS. Phạm Đình Tuyển, Giảng viên Đại học Xây dựng

Chia sẻ từ thực tế, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đặt ra câu hỏi: Tại sao di dân phố cổ không thực hiện được? Tại sao giãn dân ở một số nơi không làm được?

Lý do ông Nghiêm đưa ra là vì không tạo dựng được sinh kế cho người dân nên đều thất bại. “Nếu yêu cầu họ di chuyển từ các chung cư phố cổ sang vị trí khác mà không tính đến sinh kế thì họ làm gì để sống, vậy họ ở lại ngồi bán hàng vỉa hè phố hàng Đào còn hơn”, ông Nghiêm chỉ ra vấn đề.

Bên cạnh đó, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng chỉ ra một số dự án cải tạo khu chung cư cũ thành công ở khu vực Giảng Võ, Văn Chương khi huy động được vai trò của người dân, để họ được tự chọn chủ đầu tư, tự quyết định phương thức tiến hành.

Như vậy có thể thấy rằng, khi người dân đồng lòng tham gia, tự quyết định ngôi nhà của mình, giữ được văn hóa cộng đồng bao đời nay thì tỷ lệ thành công cao của quá trình cải tạo sẽ cao.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

"Mô hình cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ rất thiết thực và cần thiết phải gấp rút thực hiện, tuy nhiên cần vạch ra lộ trình cụ thể. Khi tiến hành đừng chỉ tính số liệu thực hiện được bao nhiêu mà phải tính đến di sản văn hóa, diện mạo Thủ đô”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Lời giải mới cho bài toán cũ

Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, trong phát triển đô thị, mô hình được dẫn dắt bởi cộng đồng ngày càng chiếm ưu thế, TS. Phùng Đình Tuyển chỉ ra các cấu thành tham gia của mô hình Cộng đồng hộ dân chủ động tổ chức liên kết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong đó, quy định rõ, các hộ dân - chủ sở hữu chung cư cũ sẽ chủ động về nguồn vốn cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; liên kết với các tổ chức có liên quan để đầu tư xây dựng lại chính ngôi nhà đang xuống cấp và nguy hiểm của họ, thay vì thụ động chờ đạt được các thỏa thuận với lợi ích hạn chế được đưa ra bởi nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đến từ bên ngoài.

Sau khi kết thúc dự án, nhà chung cư vẫn tiếp tục thuộc cộng đồng hộ dân cũ. Mô hình này khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cùng góp vốn để đầu tư xây dựng ngôi nhà chung của chính họ và được hưởng quyền lợi từ chính việc đó; tạo sự chủ động và nhiệt tình tham gia vào quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và tạo sự thu hút các nguồn lực khác trong xã hội cùng tham gia thực hiện.

Nhiều dãy nhà chung cư cũ 60 Thổ Quan đã xuống cấp với mức độ nguy hiểm được Sở Xây dựng Hà Nội xác định ở cấp B và C. Ảnh: TTXVN.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong mô hình này, trên cơ sở tính toán các lợi ích sau khi có các thông tin về quy hoạch chi tiết chung cư cũ được phê duyệt, quyết định đầu tư vốn hoặc góp vốn với chủ sở hữu nhà chung cư. Tỷ lệ đầu tư vốn do cộng đồng hộ dân quyết định.

Chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư. Khi dự án mang lại lợi nhuận lớn và rõ ràng, cộng đồng hộ dân đồng lòng góp vốn đầu tư xây dựng lại ngôi nhà của họ. Họ sẽ được hưởng lợi nhuận trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong mô hình này, nhà đầu tư là doanh nghiệp theo hướng doanh nghiệp xã hội.

Một thành phần không thể thiếu trong mô hình cải tạo chung cư cũ là Ban đại diện cộng đồng hộ dân, đóng vai trò quyết định kết nối với các tổ chức có liên quan, điều hành, giám sát việc triển khai dự án, cũng như có trách nhiệm là trọng tài phân chia quyền lợi có được từ kinh doanh bất động sản cho các hộ dân tham gia góp vốn.

Lời giải mới của bài toán cải tạo chung cư cũng làm xuất hiện thêm các tổ chức khác tham gia ngoài Ban đại diện cộng đồng hộ dân và nhà đầu tư, gồm: ngân hàng, quỹ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát của cộng đồng hộ dân. Toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng có được từ sự đóng góp của các sở hữu nhà chung cư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được chuyển vào Ngân hàng hoặc Quỹ đầu tư phát triển.

"Từ cách làm này có thể kế thừa văn hóa cộng đồng đã hình thành từ trước và góp phần đổi mới, nâng cao năng lực quản trị và cải thiện cơ chế quản lý dài hạn của cộng đồng. Đồng thời, xem xét cân bằng giữa xây dựng lại và bảo tồn những nét kiến trúc văn hóa đặc trưng, đặc biệt là các chung cư đơn lẻ tại quận nội đô lịch sử như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng”, TS. Phạm Đình Tuyển chỉ ra.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA

Mekong ASEAN: Để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ, việc huy động sự tham gia của các hộ dân có thể thực hiện như thế nào khi người dân là những người vốn không dư dả về tài chính, thưa ông?

TS. Phạm Đình Tuyển: Một vấn đề có thể thấy rõ rằng lợi ích kinh tế người dân thu được sẽ rất lớn khi họ cải tạo thành công ngôi nhà của chính mình. Vậy tại sao họ không vay vốn để thực hiện, khác so với trước kia là mọi quyền quyết định thuộc về hết chủ đầu tư.

Người dân hoàn toàn có quyết tâm để đón nhận cơ hội thay đổi ngôi nhà của mình trở nên khang trang hơn và những giá trị tăng lên kèm theo đó. Vấn đề ở đây là làm sao tuyên truyền để người dân hiểu và sẵn sàng đón nhận mô hình này vì tôi tin chắc rằng không ai muốn “mời ông hàng xóm sửa nhà cho mình cả”.

Để tạo thuận lợi cho người dân tham gia mô hình này cần có các chính sách khuyến khích các ngân hàng hỗ trợ họ được vay vốn với định giá tài sản thế chấp phù hợp.

Mekong ASEAN: Ông có cho rằng so với mô hình trước đây, theo mô hình mới thì các chủ đầu tư có thể sẽ bị giảm đi lợi nhuận trong các dự án?

TS. Phạm Đình Tuyển: Hiện nay, các chủ đầu tư đang gặp những khó khăn trong đàm phán với người dân, nhất là về vấn đề đền bù khiến dự bị kéo dài dai dẳng về thời gian.

Nhưng với mô hình này, chủ đầu tư có thể trao đổi đàm phán với người dân theo hướng 2 bên cùng đóng góp và phân chia lợi nhuận sau khi thực hiện dự án, tạo ra sự đồng thuận cùng đứng về một phía thì sẽ dễ dàng thực hiện hơn nhiều so với trước đây.