Thế khó khi cải tạo chung cư cũ

Tại hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư” ngày 20/12, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thông tin, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3-5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa,...

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như: các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư;…

Tuy nhiên, Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi cho rằng, hiện vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ trong cải tạo chung cư cũ. Doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Cùng với đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình. Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù.

“Hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp. Quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư” TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)

Gỡ khó như thế nào

Bàn về các giải pháp tháo gỡ cho hoạt động cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Văn Khôi đề xuất các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Bên cạnh đó, cần khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để chủ sở hữu, người sử dụng hoặc liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Đặc biệt, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án. Khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69 của Chính phủ về xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư.

Mặt khác, cần quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố.

Ngoài ra, ông Khôi cũng nhấn mạnh cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư. Thành phố cũng cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư). Đồng thời, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Góp ý thêm về vấn đề này trên phương diện luật pháp, PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, ngoài 5 nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định tại Điều 77 (Luật Nhà ở 2014), cần chú ý thêm một số nguyên tắc như việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở. Trong đó, nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa các bên mới là mấu chốt để không phát sinh tranh chấp.

Việc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân trong tòa nhà. Nếu họ không đồng thuận thì không thể cải tạo được.

Cần ưu tiên tính mạng người dân thay vì quyền lợi

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, việc xử lý, cải tạo chung cư cũ đang quá vướng vào việc làm sao hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi của cư dân từ nhiều năm nay. “Tam giác cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước khiến chúng tôi loay hoay tìm lối thoát, trong khi tranh chấp, kiện cáo liên tục xảy ra”, ông Cường cho hay.

Ông Cường nêu ví dụ, tại Brazil, một tòa nhà chung cư bị sập vì hệ thống kết cấu thiếu tính liên kết. Một tòa nhà ở Thái Lan bị sập vì băng và tuyết phủ trên mái suốt 4 năm. Tòa nhà 12 tầng ở Florida đổ sập do rò rỉ gas, sàn bốc cháy khiến nó đổ sập theo hiệu ứng domino trong vòng 10 giây... Tất cả chỉ cần một chuyển động ngang đột ngột, loại bỏ một nút và tất cả sẽ sụp đổ.

Từ những ví dụ trên, ông Cường cho rằng, nếu không cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam sẽ dẫn đến sụp đổ và hậu quả rất khó lường.

“Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân ở đây? Tôi nghĩ nếu những chung cư của chúng ta một lúc nào đó bị đổ sập giống như đâu đó trên thế giới thì sẽ rất kinh khủng. Mọi chung cư cũ chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, cũng bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ" Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Hữu Cường, nếu cứ nói về lợi ích thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không bao giờ có hồi kết. Nếu ưu tiên bảo đảm hài hòa lợi ích mà không có quy mô thì không bao giờ có hài hòa. Nếu cứ mãi trong “tam giác” nhà đầu tư – người dân – cơ quan quản lý Nhà nước thì sẽ còn luẩn quẩn.

Nhìn từ kinh nghiệm của Nhật Bản hay Singapore, trước khi phá bỏ công trình, họ đã xã hội hóa, rồi tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng, đến lúc đưa vào sử dụng,…Nhà nước chỉ cung cấp cơ chế.

Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng nhấn mạnh, giữa các cơ quan, ban ngành phải có chiến lược đồng bộ. Ở một số nước, các giải pháp về kiến trúc, hạ tầng, diện tích sử dụng… do người dân lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. Nhà đã quá niên hạn sử dụng không được dùng nữa chứ đừng nói đến việc rao bán.

Ở Việt Nam hiện nay, giá chung cư cũ có khi còn cao hơn chung cư mới, nhiều người cho rằng đợi xây lại sẽ đắt hơn. Do đó, gốc rễ của vấn đề phải được xem xét. Những công trình cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người không được đưa vào sử dụng nữa.

“Nếu không có tài chính đầu tư xây dựng thì có thể xem xét huy động xã hội hóa. Những chung cư cũ đang xập xệ, xuống cấp, người dân muốn sửa không sửa được, đến lúc sập đổ, nạn nhân là ai? Tôi mong rằng mọi người sẽ quan tâm ở góc độ này”, ông Cường nhấn mạnh.

Về nguồn vốn, ông Cường cho rằng nếu không có tài chính để đầu tư xây dựng thì có thể tính đến huy động xã hội hóa. Và chỉ cần xây dựng và đưa vào sử dụng những khu nhà đẹp, hiện đại, xung quanh có đầy đủ trường học, bệnh viện thì người dân mới tính đến việc chuyển đến để thay đổi chất lượng cuộc sống. Điều này nằm ở định hướng của Nhà nước và việc đưa ra các cơ chế linh hoạt, tạo điều kiện cho người dân, địa phương thu hút đầu tư, tích cực xã hội hóa.

“Người chịu trách nhiệm với dự án phải là chủ đầu tư, đến giây phút cuối cùng. Không thể bãi nhiệm chủ đầu tư, bởi chỉ họ mới biết mối nguy hạ tầng nằm ở đâu. Cơ quan Nhà nước không đủ tầm để phát hiện từng lỗ hổng. Nhiều nơi, họ Muốn lừa chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu xảy ra sự cố thì ai chịu trách nhiệm? Trong đó, người dân sẽ là người được lợi nhất”, ông Cường nói thêm.