TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác giai đoạn trước

Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc "Tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" ngày 17/2, GS.TS Hoàng Văn Cường - ĐBQH, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012, là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung bất động sản nên giá giảm rất sâu nhưng hàng hoá bất động sản vẫn không bán được.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện do 2 yếu tố, một là thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.

Hai là do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án không được triển khai.

Về giải pháp cấp bách với vốn tín dụng, theo ông Cường, đối với các dự án đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng 0.

Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá.

Do vậy, ông đề nghị ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các dự án không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua đầu cơ.

Với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

GS. TS Hoàng Văn Cường: Khó khăn của thị trường hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012 - Ảnh VGP.

2 giải pháp đặc biệt với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Về trái phiếu doanh nghiệp, theo ông Cường, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai.

Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.

Do vậy, bên cạnh việc sửa Nghị định 65 theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều kiện của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng như gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu. Trong bối cảnh cấp bách như hiện nay, Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt như sau.

Thứ nhất, cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp.

Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư bất động sản và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.

Thứ hai, một số dự án bất động sản quan trọng nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ luỵ lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường và nhiều vấn đề khác của đất nước.

Trong trường hợp này, Chính phủ có thể can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu, ông Cường nêu.

"Tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, là dư địa để thực hiện chính sách tài khoá mở rộng hỗ trợ cho thị trường và phát triển trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát", vị ĐBQH này nhìn nhận.

Cần có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản"

Cũng liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia gợi ý, cần kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng…

Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Với Bộ Tài chính, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm, cần sớm trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nên có hướng dẫn khuyến khích doanh nghiệp phát hành ra công chúng, cùng đó phối hợp Bộ Xây dựng có hướng dẫn "đổi trái phiếu lấy bất động sản".

"Đây là một giải pháp mà Trung Quốc đã làm tốt. Có hướng dẫn để nhất quán thực hiện, tránh xung đột, tranh chấp sau này", ông Lực đề xuất.