Báo cáo thị trường quý 3 năm 2022 do Hội môi giới bất động sản Việt Nam công bố chiều 13/10 cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại.

Thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái

Tuy nhiên, trước tình hình trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định: "Thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao. Dấu hiệu sụt giảm của thị trường gần đây xuất phát từ sự cưỡng ép bởi nhiều yếu tố khách quan như nguồn vốn, pháp lý...".

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Về nguồn cung, ông Đính cho biết các chủ đầu tư đang rất sẵn sàng để kích hoạt các dự án nhưng do còn nhiều rào cản pháp lý nên các địa phương còn chần chừ trong việc phê duyệt. Nguồn cung chưa vào được thị trường chứ không phải không còn, cung bất động sản chỉ trực chờ bùng nổ khi các khó khăn pháp lý được tháo gỡ".

"Nhu cầu đầu tư mua sắm nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng,... đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp trong xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới", ông Đính nhận định.

"Thị trường sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng, tiếp tục phát triển bền vững khi Nhà nước điều tiết những chính sách, công cụ nhằm điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính...hoặc thu hút đầu tư", ông nói.

Tín dụng đang gặp khó khăn, người vay mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn dẫn đến dòng tiền yếu làm giảm sức tiêu thụ. Một số dự án bán giá ảo dẫn đến thanh khoản thấp. Các vấn đề này cho thấy thị trường bất động sản sụt giảm là do đang bị cưỡng ép bởi yếu tố khách quan chứ không phải bản chất thị trường là như vậy.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam

Dù thị trường có sụt giảm nhưng không phải là cục bộ, ông Đính nêu một số thị trường bất động sản vẫn đang hoạt động tốt như Long An, Bình Dương, Thanh Hóa, Bình Định, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai,...

Thị trường bất động sản sẽ được hâm nóng khi giao dịch trái phiếu sôi động trở lại

Trả lời câu hỏi của Mekong ASEAN về triển vọng thị trường trong bối cảnh trái phiếu bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, ông Nguyễn Văn Đính cho biết: "Trong quý 3 vừa rồi, hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nói chung bị chững lại. Cả quý chỉ có 1 doanh nghiệp phát hành trái phiếu, hơn nữa, đến tháng 10, nhiều trái phiếu của các công ty bất động sản sẽ đáo hạn".

Nghị định 65 đã giải quyết khó khăn của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

Tuy nhiên, ông Đính nêu ra một điểm sáng khi Nghị định 65/2022/NĐ-CP được ban hành sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và quốc tế, nhà đầu tư đã có thể yên tâm hơn khi đầu tư vào trái phiếu bất động sản bởi họ nhìn thấy được sự minh bạch và chặt chẽ trong Nghị định này, các chủ đầu tư cũng có đủ cơ sở phát hành trái phiếu. Từ đó, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ sôi động trở lại thay vì quãng thời gian ảm đạm trước đây.

Theo ông Đính, với Nghị định 65, thị trường trái phiếu sẽ được quản lý và hoạt động mang theo hướng chuyên nghiệp chứ không còn bộc phát như trước đây. Khi thị trường trái phiếu sôi động trở lại, các doanh nghiệp bắt tay vào đầu tư phát triển, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ được hâm nóng. Thị trường sẽ trở lại trạng thái tốt hơn nhờ một kênh dẫn vốn.

Ông cũng cho biết thêm các phân khúc được hưởng lợi khi tình hình trái phiếu được giải quyết, room tín dụng mở sẽ là các bất động sản có giá trị thật ở những nơi phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế như bất động sản quanh các khu công nghiệp, các bất động sản xung quanh các khu kinh tế, các khu du lịch.

Dự báo thị trường bất động sản Q4/2022

Đưa ra dự báo cho thị trường trong quý 4, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, khả năng hấp thụ tăng nhưng không mạnh kèm theo giá bất động sản không tăng.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục thu hút các nhà đầu tư lớn do quỹ đất còn nhiều, ưu thế khí hậu bên cạnh hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư.

Đồng thời bất động sản công nghiệp sẽ đón làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam; thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển về bất động sản công nghiệp.

Cùng với đó, thị trường bất động sản bán lẻ, văn phòng, thương mại sẽ chịu áp lực tăng giá. Tỉ lệ lấp đầy ở mức cao, đặc biệt là các khu Trung tâm thương mại được vận hành bởi các thương hiệu lớn như Vincom, Lotte, AEON Mall, Central Group,...