Hội thảo "Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức".

Cơ hội trong thách thức

Nhìn lại thị trường bất động sản năm vừa qua, chia sẻ tại Hội thảo "Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức" ngày 6/1, ông Lưu Quang Tiến, Phó Giám đốc Viện nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh Services đánh giá: “Trái ngược với kỳ vọng thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tăng trưởng mạnh mẽ hậu Covid-19, hiện thực biến động đã làm nhiều doanh nghiệp bất động sản không kịp trở tay”

Chưa kịp hồi phục sau đại dịch Covid-19, trước ảnh hưởng của một loạt các biến chuyển không lường trước, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 cho đến nay đang gặp rất nhiều khó khăn.

Bức tranh chung của thị trường bất động sản là khó khăn, tuy nhiên theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Dat Xanh Services, trong khó khăn luôn tồn tại cơ hội và đây là thời điểm phù hợp để nhà đầu tư tiềm năng tham gia vào thị trường bất động sản.

TS. Phạm Anh Khôi phân tích: "Trong khi thị trường tài chính, chứng khoán, trái phiếu có nhiều rủi ro, tiền gửi ngân hàng cũng có những nguy cơ tiềm tàng thì đầu tư bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Thị trường bất động sản vẫn sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn, cũng giống với những năm 2009, 2012 với bối cảnh thị trường như hiện nay mới là cơ hội tốt cho các khách hàng tham gia thị trường để đạt được mức lợi nhuận tốt trong vòng 5-10 năm tới".

TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Dat Xanh Services

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam gợi ý đây là thời điểm thích hợp cho người mua nhà, nhất là phân khúc chung cư, bởi trong lúc thị trường bất động sản trầm lắng, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, thậm chí là giảm giá nhà để duy trì thanh khoản. Do vậy, ông đưa ra lời khuyên nếu khách hàng có đủ tiềm lực tài chính nên chọn mua chung cư vào thời điểm hiện tại.

Niềm tin là yếu tố quan trọng để phục hồi thị trường

Dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, TS. Phạm Anh Khôi nhận định thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức nhưng trong nguy luôn có cơ, thị trường vẫn có triển vọng nếu như khôi phục được niềm tin từ khách hàng.

Ông Khôi chỉ ra yếu tố niềm tin quan trọng bằng hoặc hơn các yếu tố kinh tế, tài chính. Niềm tin ảnh hưởng đến quyết định "xuống tiền" của khách hàng cũng như phản ứng của thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, khi không có niềm tin từ bên mua, dù các doanh nghiệp đã giảm giá đến 40-50% nhưng vẫn không có người mua, trong khi đầu năm dù giá tăng gấp nhiều lần nhưng vẫn thanh khoản tốt, từ đó xảy ra nghịch lý giảm giá khó bán hơn tăng giá.

"Nếu niềm tin được khôi phục thì ngay quý II hoặc quý III/2023 kể cả khi nhà đầu tư ngừng chiết khấu, tăng giá lại vẫn có thể tạo ra sự bùng nổ cho thị trường bất động sản", ông Khôi nhận định.

Về phía Hội môi giới bất động sản, ông Trần Minh Hoàng cho biết thị trường năm 2023 có phục hồi được hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc tháo gỡ tâm lý của các nhà đầu tư. Ngoài việc tháo gỡ những khó khăn từ chính thị trường, việc khôi phục niềm tin để nhà đầu tư ở lại thị trường và nhà đầu tư mới sẵn sàng tham gia sẽ là động lực cho thị trường phục hồi ở thời điểm này.

Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, bảo vệ doanh nghiệp và nhà đầu tư, hỗ trợ thị trường phát triển bền vững là cần thiết. Theo Phó tổng thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiện Việt Nam có quy mô tăng trưởng kinh tế tốt, thu hút FDI cao, nếu tháo gỡ được những khó khăn thì thị trường sẽ phục hồi rất nhanh.

3 kịch bản thị trường bất động sản Việt Nam 2023

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (FERI) dự báo thị trường bất động sản năm 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản.

Đối với kịch bản tích cực, ở bối cảnh GDP đạt khoảng 5,5 – 6,5%, lạm phát 5-5.5%, lãi suất 10-11%, tỉ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Trong kịch bản kỳ vọng, GDP đạt khoảng 4.5% – 5.5%, lạm phát 6-7%, lãi suất 14-16%, hấp thụ thị trường thấp dưới mức bình quân, giá bán điều chỉnh nhẹ. Ở kịch bản thách thức, khi GDP đạt khoảng 3.5%-4.5%, lạm phát khoảng 10%, lãi suất 18-20%, hấp thụ thị trường rất thấp, lúc này giá bán sẽ được điều chỉnh giảm mạnh hơn.

FERI cũng dự báo, sang năm 2023 bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc tiềm năng bởi nhu cầu ở thật rất lớn. Theo khảo sát của FERI, kỳ vọng của khách hàng về sản phẩm phù hợp trong năm 2023 là căn hộ trung cấp từ 2 – 3,5 tỷ, loại căn hộ từ 1 – 2 phòng ngủ, dự án có pháp lý minh bạch.

Về tài chính, khách hàng kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sẽ nới room tín dụng, điều chỉnh lãi suất vay và có thêm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khách hàng cũng ưu tiên nhiều đến các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê.

Theo FERI, bất động sản nhà ở cho thuê sẽ đón sóng đầu tư trong năm 2023 bởi xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà để chờ "bắt đáy", hưởng lãi suất cao.

Bất động sản công nghiệp – logistic cũng là một phân khúc được đánh giá cao, bởi sản phẩm này giữ vai trò chủ lực của ngành sản xuất trong nền kinh tế, được hưởng lợi bởi các hiệp định thương mại, từ cơ chế, chính sách linh hoạt để thu hút đầu tư và từ việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Bất động sản thương mại (văn phòng) cũng là điểm sáng do nhu cầu lớn từ doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại. Các loại hình chịu ảnh hưởng từ những thách thức trong năm 2023 bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng/secondhome, bất động sản hạng sang…, bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện cộng thêm tâm lý thắt chặt chi tiêu của người mua.