Nghị định được xây dựng trên cơ sở triển khai Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội, với mục tiêu tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý liên quan đến đất đai, tạo điều kiện để khơi thông hàng loạt dự án đang đình trệ nhiều năm.

Theo quy định, cơ chế đặc thù sẽ áp dụng đối với các trường hợp dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định; các dự án vi phạm trong lựa chọn nhà đầu tư, quản lý và sử dụng đất; cũng như những dự án triển khai trên phần đất bị thu hồi chưa đúng quy định pháp luật.

Một trong những nội dung trọng tâm của nghị định là cơ chế xử lý các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định.

Theo đó, Sở Xây dựng sẽ chủ trì rà soát mức độ phù hợp của dự án với quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn. Trên cơ sở đánh giá, cơ quan này sẽ lập hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh cả thời hạn sử dụng đất đối với từng dự án cụ thể.

Đối với các địa phương có Sở Quy hoạch - Kiến trúc riêng, UBND cấp tỉnh sẽ phân công cơ quan phù hợp thực hiện nhiệm vụ rà soát và tham mưu xử lý.

Đối với diện tích đất được chấp thuận điều chỉnh mục đích sử dụng hoặc thời hạn sử dụng, cơ quan chức năng sẽ không phải thực hiện lại thủ tục điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước đó.

Nghị định cũng quy định cụ thể trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý các dự án sai phạm.

Trong đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ chịu trách nhiệm xác định giá đất, đồng thời chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp bổ sung sau khi địa phương ban hành quyết định điều chỉnh.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm công bố danh sách các giấy chứng nhận thuộc diện xử lý; gửi thông báo tới người sử dụng đất và các đơn vị liên quan; đồng thời thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định.

Đối với trường hợp tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng, việc cấp mới giấy chứng nhận sẽ được thực hiện đồng thời giữa cơ quan đăng ký đất đai, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan.

Người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ phải nộp lại giấy chứng nhận đã cấp kèm hồ sơ đăng ký biến động sau khi nhận được thông báo từ cơ quan chức năng.

Một điểm đáng chú ý khác của nghị định là quy định phương thức xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp bổ sung khi điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Thời điểm xác định giá đất sẽ là thời điểm UBND cấp tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh giấy chứng nhận đã cấp sai quy định.

Khoản tiền phải nộp bổ sung được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa nghĩa vụ tài chính theo mục đích sử dụng đất mới và nghĩa vụ tài chính theo giấy chứng nhận đã cấp trước đây.

Nghị định cũng quy định trường hợp doanh nghiệp hoặc người sử dụng đất đã nộp số tiền lớn hơn mức tính lại thì Nhà nước sẽ không hoàn trả phần chênh lệch.

Đối với phần diện tích không thuộc diện điều chỉnh sang đất ở, việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính sẽ tiếp tục thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật liên quan.

Nghị định số 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 7/5/2026 và sẽ được áp dụng cho đến khi các cơ chế đặc thù quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 hết hiệu lực.