Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ. Một trong những nội dung đáng chú ý là xây dựng Luật thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Bộ Tư pháp đề xuất Chính phủ có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025.
Theo báo cáo tổng hợp, rà soát nghiên cứu của Bộ Tư pháp, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành được áp dụng theo Biểu thuế lũy tiến đối với đất ở (0,03% đối với phần diện tích trong hạn mức; 0,07% đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức và 0,15% đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức).
Bộ Tư pháp đánh giá, tỷ lệ huy động về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là rất thấp, mức thuế suất chưa đủ lớn để điều tiết mạnh đối với người có quyền sử dụng nhiều đất đai, chưa thúc đẩy các tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.
Đặc biệt, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần và trên 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều từ thuế, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, thuế bất động sản không chiếm vị trí quan trọng, trung tâm trong hệ thống thu ngân sách của hầu hết các quốc gia. Tuy nhiên, loại thuế này lại đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách của các chính quyền địa phương do chính sách thuế này thường được phân cấp cho địa phương quy định, cá biệt có một số quốc gia như Australia, Ireland, Anh, tỷ lệ thuế bất động sản trên tổng thu thuế địa phương là 100%.
Quy mô thu từ thuế bất động sản so với GDP ở hầu hết các quốc gia phát triển tương đối cao. Tại 27 quốc gia thuộc OECD, tỷ lệ thuế bất động sản trên GDP bình quân khoảng 2-4% (Canada, Anh, Hoa Kỳ khoảng 2,5-3% GDP), các nước thuộc Liên minh Châu Âu bình quân khoảng 1,2%.
Trong khi đó ở Việt Nam, số thu thuế hàng năm đối với bất động sản (bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp) chỉ chiếm 0,24% trong tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.
 |
Theo Bộ Tư pháp, có rất ít quốc gia xác định ngưỡng chịu thuế theo diện tích như Việt Nam hiện nay. Việc áp dụng ngưỡng chịu thuế theo diện tích có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện, thuận lợi trong việc xác định số thuế phải nộp; ổn định, không thay đổi theo thời giá.
Tuy nhiên, phương pháp này có khả năng điều tiết cao đối với người sử dụng bất động sản có giá trị không lớn, bất động sản tại nông thôn giá trị thấp nhưng có diện tích vượt ngưỡng chịu thuế; trong khi đó lại không điều tiết hoặc điều tiết thấp đối với bất động sản có giá trị lớn nhưng diện tích nằm trong ngưỡng chịu thuế.
Trên cơ sở kinh nghiệm các quốc gia trên thế giới, để thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách thuế đối với bất động sản, Bộ Tư pháp đề nghị quy định thuế suất thuế bất động sản theo hướng như sau:
Tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế bất động sản, đảm bảo đơn giản, dễ tính toán, dễ thực hiện, thuận lợi trong công tác quản lý thu thuế và phù hợp với thông lệ quốc tế.
Nâng mức thuế suất đối với đất ở (đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở). Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần đảm bảo mục tiêu ban hành của chính sách và phù hợp với chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Việc đề xuất đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở xuất phát từ nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế do đa số các quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp, chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng như Indonesia.
Tuy nhiên, để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu xây dựng chính sách thuế bất động sản, cần thiết nghiên cứu mức thuế suất thuế đối với đất ở phù hợp, điều tiết hợp lý thu nhập của tổ chức, cá nhân, đồng thời quy định lộ trình tăng thuế suất phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.
Đối với nhà ở, khi thực hiện đánh thuế cần thiết loại bỏ các loại nhà ở có mức đầu tư thấp (nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố...) ra khỏi phạm vi điều chỉnh để tránh gây gánh nặng thuế đối với đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, hoặc nhà chất lượng thấp, thuộc địa bàn có điều kiện khó khăn...; đề nghị không đánh thuế đối với phần giá trị nhà ở dưới ngưỡng; đối với phần giá trị nhà ở trên ngưỡng, quy định lộ trình áp dụng mức thuế suất theo giai đoạn kể từ ngày Luật có hiệu lực thi hành.
Đối với nhà chung cư, đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; không ảnh hưởng tới cung - cầu thị trường; thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.
Đề nghị áp dụng một mức thuế suất đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế, các công trình xây dựng khác thuộc đối tượng chịu thuế (bằng mức thuế suất thấp nhất trong biểu thuế áp dụng đối với đất ở).
Đề nghị áp dụng mức thuế suất cao đối với các loại nhà, đất lấn chiếm; nhà, đất bỏ trống; nhà, đất chưa đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng theo đúng quy định; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích (bằng mức thuế suất cao nhất trong biểu thuế đang dự kiến áp dụng đối với đất ở).
