Ảnh minh hoạ: Trí Hoà/Mekong ASEAN.

Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 về quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luât Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Để thể chế hóa Nghị quyết, Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cùng với Nghị định số 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn, hệ thống pháp luật về tài chính đất đai tiếp tục được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, minh bạch, khả thi.

Các chính sách mới được xây dựng trong bối cảnh thực tiễn triển khai Luật Đất đai năm 2024 phát sinh một số nội dung cần điều chỉnh, đặc biệt liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Mục tiêu xuyên suốt là kịp thời tháo gỡ vướng mắc; khơi thông và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội; nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước; bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.

Đổi mới chính sách tiền thuê đất đối với lĩnh vực xã hội hóa

Một điểm nhấn quan trọng là đổi mới căn bản chính sách tính và ưu đãi tiền thuê đất đối với các dự án trong lĩnh vực xã hội hóa như giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường và giám định tư pháp. Phạm vi áp dụng ưu đãi được mở rộng, bao gồm cả dự án thuộc và không thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Chính sách mới đã phân cấp mạnh cho địa phương. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định mức ưu đãi miễn tiền thuê đất đối với từng khu vực, lĩnh vực, áp dụng cho dự án xã hội hóa thuộc danh mục loại hình và tiêu chí do Thủ tướng Chính phủ ban hành, phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Mức ưu đãi được thiết kế linh hoạt, từ mức tối thiểu theo quy định chung đến tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.

Cơ chế này giúp giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư, tạo điều kiện nâng cao chất lượng dịch vụ công. Tuy nhiên, chính sách cũng quy định rõ trách nhiệm của cơ sở xã hội hóa. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc đáp ứng tiêu chí đã cam kết.

Trường hợp không đáp ứng điều kiện hoặc sử dụng đất sai mục đích, đơn vị vi phạm phải hoàn trả toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ưu đãi đặc biệt cho khoa học, công nghệ và chuyển đổi số

Thể chế hóa Nghị quyết số 57-NQ/TW của Bộ Chính trị, chính sách mới dành ưu đãi đặc biệt về tiền thuê đất cho lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.

Nhiều loại hình được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê, gồm: đất xây dựng phòng thí nghiệm; cơ sở ươm tạo công nghệ, ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm; viện, trung tâm nghiên cứu - phát triển công nghệ số; dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo.

Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các Khu công nghệ số tập trung được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất trọn đời. Chủ đầu tư hạ tầng Khu công nghệ số tập trung không được tính phần tiền thuê đất đã được miễn vào giá cho thuê hạ tầng, qua đó giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Đối với dự án trong Khu công nghệ cao, mức miễn tiền thuê đất từ 15 đến 19 năm sau thời gian xây dựng cơ bản được áp dụng rộng rãi; riêng dự án thuộc danh mục ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Nhà nước đồng thời yêu cầu các đơn vị thụ hưởng sử dụng đất đúng mục đích; nếu vi phạm sẽ bị thu hồi số tiền đã được miễn, giảm và phải nộp tiền chậm nộp.

Giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Chính sách mới cũng tác động trực tiếp đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu trước đây người dân phải nộp 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, thì nay mức thu được xác định theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch tại thời điểm cho phép chuyển mục đích.

Cụ thể, nộp 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức. Quy định này góp phần giảm đáng kể gánh nặng tài chính cho người dân.

Chính sách chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất; người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để hưởng ưu đãi và phải cam kết trong đơn đề nghị. Đối với trường hợp đã có quyết định cho phép chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày 1/1/2026, người dân được đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu đã nộp tiền, có thể yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Cải cách thủ tục và xử lý tồn tại

Nhằm giảm thủ tục và chi phí tuân thủ, pháp luật mới quy định người sử dụng đất được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần làm hồ sơ đề nghị miễn. Trường hợp được giảm tiền thuê đất, hồ sơ được xử lý theo cơ chế một cửa liên thông.

UBND cấp tỉnh được giao chủ động quy định thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở các nguyên tắc tại Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.

Đối với đơn vị sự nghiệp công lập, chính sách đưa ra giải pháp xử lý tồn tại trong giai đoạn chuyển tiếp. Diện tích đất xây dựng công trình sự nghiệp chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất, nếu chưa nộp hoặc chưa nộp đủ tiền thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất và tiền chậm nộp đối với thời gian trước ngày 1/1/2026.

Đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, liên doanh, liên kết, đơn vị không phải nộp tiền thuê đất từ ngày 1/8/2024 cho đến khi hoàn thành thủ tục chuyển hình thức sử dụng đất. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế rà soát, điều chỉnh các thông báo nộp tiền thuê đất đã ban hành, hoàn thành trước ngày 1/1/2027.