Nguồn cung hạn chế, giá cho thuê vẫn neo cao

Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội chỉ ghi nhận duy nhất một tòa nhà mới hoàn thiện đi vào hoạt động là tòa Vinacomin Tower (hạng B), với quy mô 30.000 m2 diện tích thực thuê.

Về giá thuê, phân khúc văn phòng hạng A được giữ ở mức tương đối ổn định, đạt 29,2 USD/m2/tháng, không có sự thay đổi so với quý trước và giảm nhẹ 0,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ do có một số dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt đã điều chỉnh tăng giá. Giá thuê văn phòng hạng B đạt 14,6 USD/m2/tháng, tăng 0,3% so với quý trước, nhưng vẫn giảm 0,7% so với cùng kỳ 2023.

Diễn biến thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội 6 tháng đầu năm 2024. Nguồn: CBRE.

Theo ghi nhận của CBRE, tại nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao, chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng trong tình hình nguồn cầu thị trường đang có dấu hiệu chậm lại. Các ưu đãi cho thuê phổ biến đang được các chủ nhà áp dụng bao gồm thời gian miễn tiền thuê lên đến 8 tháng hay thời gian thi công mặt bằng dài hơn so với thời gian thi công thực tế khoảng 2-4 tháng.

Tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A Grand Terra 36 Cát Linh mới khai trương. Nguồn: Grand Terra.

Còn theo nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, trong quý 2 năm nay, giá chào thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội duy trì ở mức 30 USD/m2/tháng, phân khúc hạng B cũng duy trì ở mức giá 15 USD/m2/tháng.

Nghiên cứu của công ty này chỉ ra, thị trường văn phòng hạng A có nguồn cung mới từ tòa nhà Grand Terra vừa khai trương tại địa chỉ 36 Cát Linh, quận Đống Đa. Trong khi đó, phân khúc hạng B duy trì mức giá bằng 1/2 hạng A nhưng không có thêm nguồn cung nào. Knight Frank dự báo thời gian tới, tỷ lệ văn phòng trống tại Hà Nội sẽ tăng do dự án mới gia nhập thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ thuần rất chậm

Về tỷ lệ trống, CBRE Việt Nam chỉ ra, thị trường Hà Nội ghi nhận tỷ lệ trống giảm nhẹ ở cả hai phân hạng. Đối với các tòa hạng A, tỷ lệ trống giảm 0,8% theo quý nhưng vẫn tăng 2,2% theo năm, đạt 19,2%.

Tương tự, tỷ lệ trống tại các tòa hạng B giảm 0,9% theo quý nhưng vẫn tăng 2,3% theo năm, đạt 17,8%. Mức tăng theo năm này do có sự xuất hiện của nguồn cung mới trên thị trường.

Tuy nhiên, diện tích hấp thụ của hai phân hạng văn phòng cho thuê trong nửa đầu năm tại Hà Nội đạt tổng cộng gần 30.000 m2, cao hơn 50% tổng diện tích hấp thụ của cả năm 2023. Điều này cho thấy phần nào tín hiệu tích cực đã xuất hiện về nhu cầu cho thuê trên thị trường.

Còn theo số liệu của Knight Frank Việt Nam, tỷ lệ trống trên toàn thị trường văn phòng Hà Nội quý 2/2024 hiện vẫn ở mức cao là 18,4%, tăng 0,5% so với quý 1. Thực tế này phản ánh các dự án mới khánh thành có tỷ lệ hấp thụ thuần rất chậm. Tính theo phân khúc, tỷ lệ trống trong phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội đang ở mức cao nhất là 23,3%, tăng 1,8% so với quý trước, còn hạng B cũng có tỷ lệ trống khá cao là 16,6%.

Theo thực thế khảo sát của Mekong ASEAN, tỷ lệ trống ở các văn phòng cho thuê tại Hà Nội tập trung chủ yếu tại khu vực quận Cầu Giấy và quận Thanh Xuân.

Chia sẻ với phóng viên, anh Minh Đức, nhân viên môi giới văn phòng cho thuê tại Hà Nội cho hay, tỷ lệ văn phòng trống nhiều nhất hiện nay ghi nhận ở khu vực Cầu Giấy, tập trung ở các tòa nhà văn phòng cũ, nhất là khu vực trên trục đường Trần Thái Tông – Phạm Văn Bạch.

Cũng theo anh Đức, mặc dù là các tòa nhà cũ, phân hạng B, C nhưng giá thuê và giá dịch vụ tại đây vẫn neo ở mức cao, điều đó dẫn đến nhu cầu thuê ít và nhu cầu di dời cao.

Chị Thu Đào, nhân viên hành chính tại một công ty tư nhân đang có nhu cầu di dời vị trí văn phòng cho hay, công ty chị tìm thuê văn phòng tại quận Hoàn Kiếm, nhưng tại khu vực này gần đây không có dự án văn phòng nào mới, còn những tòa văn phòng cũ đều đã có các bên khác thuê.

“Để tìm được một văn phòng cho thuê với giá hợp lý tại khu vực trung tâm thành phố thời gian này rất khó. Chính vì không có nhiều nguồn cung nên giá thuê tại khu vực này cũng bị đẩy lên rất cao,” chị Đào chia sẻ.

Nguy cơ “ế” nhiều văn phòng nửa cuối năm 2024

Dự kiến cuối năm nay, Hà Nội sẽ chào đón hai dự án văn phòng hạng A mới là Taisei Hanoi Office Tower ở quận Cầu Giấy và Heritage West Lake ở quận Tây Hồ, sẽ bổ sung khoảng 46.000 m2 diện tích văn phòng. Theo dự báo của Knight Frank, đến cuối năm nay văn phòng hạng A có thể trống đến 30% do có thêm nguồn cung.

Dự án văn phòng cho thuê hạng A Taisei Hanoi Office Tower. Nguồn: CBRE.

Nhận định về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong nghiên cứu công bố mới đây của Knight Frank Việt Nam, ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho khách thuê chia sẻ, thị trường văn phòng Hà Nội hiện hơi ảm đạm, nhu cầu khảo sát mặt bằng nửa đầu năm 2024 chưa đến một nửa cùng kỳ năm ngoái.

“Vài dự án mới đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy dưới 30%, dấy lên nhiều mối quan ngại về tình hình thị trường. Nửa cuối năm nay, sẽ có thêm nguồn cung từ một số dự án sắp hoàn thiện như Heritage West Lake và Taisei Hanoi Office Tower. Để thu hút khách thuê, chủ đầu tư cần đưa ra những kế hoạch cho thuê mang tính khả thi cao, với nhiều khuyến mãi và giá chào thuê cạnh tranh. Mặt khác, khách thuê cũng đang ráo riết thương thảo nhằm hạ giá thuê hơn nữa trong vòng 12 tháng tới,” ông Leo Nguyễn nói.

Dự án văn phòng cho thuê hạng A Heritage West Lake. Nguồn: HWL.

Cũng theo Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam, với nhiều nguồn cung mới đổ bộ vào nửa cuối năm, nếu không có những chính sách cho thuê cùng mức giá hợp lý, dự kiến văn phòng cho thuê tại Hà Nội 6 tháng cuối năm 2024 sẽ có nguy cơ “ế ẩm”, nhất là tại phân khúc hạng A.

Liên quan đến vấn đề này, trong báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 của CBRE công bố hồi đầu tháng 7, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE cho biết, sau một năm 2023 với nguồn cung mới tương đối dồi dào, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sức nóng từ sự cạnh tranh của những nguồn cung chất lượng.

“Trong giai đoạn này, các chủ cho thuê cần nhanh chóng nghiên cứu và đưa ra chính sách cho thuê hấp dẫn để có thể giữ chân khách hàng cũng như thu hút tập khách hàng mới, nhất là đối với nhóm khách thuê chủ chốt,” bà Thanh nói báo cáo.