Đây là ý kiến của TS Cấn Văn Lực (Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia) trong Hội thảo “Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức tại Khánh Hòa sáng 6/5.
Bị "trói" bởi nhiều luật nhưng chưa được định danh
Theo TS Cấn Văn Lực, dù bất động sản du lịch mới hình thành và phát triển 5 năm trở lại đây, nhưng đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc, đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, tạo công ăn việc làm, góp phần đẩy mạnh cơ sở hạ tầng tại địa phương, khu vực… Tuy nhiên, hành lang pháp lý của lĩnh vực này vẫn còn chưa hoàn chỉnh, chưa theo kịp nên gây ra những điểm nghẽn.
Theo vị chuyên gia, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.
Tuy vậy trên thực tế, bất động sản du lịch vẫn chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này… Từ đó dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), tính đến tháng 9/2021, cả nước có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng.
Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Các dự án bất động sản du lịch chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).
Tuy nhiên sau một thời gian phát triển nóng, phân khúc bất động sản du lịch thời gian qua có dấu hiệu bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Ngoài tác động của Covid-19 thì khung pháp lý chưa rõ ràng chính là nguyên nhân khiến khách hàng không còn "mặn mà" với sản phẩm này; trong khi đó doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính…
Việc vận dụng các quy định pháp lý của các lĩnh vực khác nhau dẫn tới việc thiếu nhất quán. Do đó, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.
Đồng thời, theo TS Lực, cần nghiên cứu luật hoá một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”). Về vấn đề này, cơ quan quản lý nhà nước tại một số địa phương đã có những chủ trương, chính sách mở cửa rất trúng để thu hút kêu gọi đầu tư, nhưng quá trình thực thi còn chưa nhất quán thông suốt, thiếu văn bản hướng dẫn cụ thể.
Với giải pháp trên, ông Lực cho rằng sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách.
Cần có quy hoạch khu vực có thể phát triển du lịch
Còn theo PGS.TS Trần Việt Dũng - Trưởng Khoa Luật Quốc tế (Đại học Luật TP.HCM), tại rất nhiều dự án bất động sản du lịch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong dự án bị đóng băng. Các cơ quan chức năng “không dám” cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.…
Ông Dũng cho rằng, nhiều khu vực có tiềm năng du lịch, đặc biệt là du lịch sinh thái, du lịch biển, du lịch núi thường là vẫn thuộc nhóm quy hoạch là đất nông nghiệp, đất phòng hộ... Vì vậy, cần có quy hoạch khu vực có thể phát triển du lịch và từ đó cho phép cơ quan Nhà nước linh động trong việc thiết lập chính sách sử dụng đất cho từng giai đoạn. Cần bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác, cụ thể đất xây dựng các bất động sản du lịch theo hướng quy định rõ tính pháp lý - căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó.
Việc cấp Giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch phải căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được tràn lan phá vỡ quy hoạch tổng thể của khu vực. Đặc biệt, để bảo đảm sự minh bạch và dễ dự đoán cho các nhà đầu tư, Cơ quan chức năng phải cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất cho dịch vụ du lịch liên quan…
Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra, trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch Covid-19.
Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư thì việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.
Đối với các dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đi vào sử dụng, theo TS Quyền, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển hình thức theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư.
Chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ. Điều này vẫn tuân thủ đúng luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư.
