Ảnh minh họa: Quách Sơn

Báo cáo Nghiên cứu thị trường do Dat Xanh Services công bố chiều 3/7 đã nhìn lại những bấp bênh của thị trường bất động sản trong 6 tháng vừa qua của năm 2023.

Một loạt những nhận định màu xám được tổ chức này đưa ra khi mô tả về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm như: bối cảnh thị trường chung vẫn chưa có nhiều thay đổi. Yếu tố pháp lý một số dự án vẫn tồn tại vướng mắc; nguồn cung giảm sút; lãi suất cho vay vẫn ở mức cao; niềm tin thị trường chưa phục hồi; các doanh nghiệp bất động sản phải tự tìm cách cứu lấy mình, số lượng môi giới trên thị trường đã giảm 60% - 70% so với đầu năm 2023.

Giao dịch yếu ớt do thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung bất động sản phân khúc căn hộ mới. Trong 3 năm gần đây, nguồn cung mới tại Hà Nội và TP HCM đã giảm 40 -50% so với năm 2019; số lượng dự án mới được mở bán giảm; nguồn cung hiện hữu chủ yếu là từ các dự án đã được triển khai nhiều năm trước.

Theo Dat Xanh Services, nửa đầu năm nay, tại Hà Nội, phân khúc này chỉ đạt khoảng 500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ lẻ nhằm thăm dò thị trường. TP HCM đạt khoảng 1.800 sản phẩm, giảm 89% theo năm.

Tuy vậy, cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng, ở Hà Nội từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm; TP HCM từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm.

Nguồn cung căn hộ mới theo năm tại TP HCM và Hà Nội. Nguồn: Dat Xanh Services.

Khu vực Hà Nội và các tỉnh miền Bắc không có nhiều dự án ra được hàng, chủ yếu vẫn là hàng tồn của các dự án cũ như Vinhomes Ocean Park hoặc các dự án đã giao nhà hiện hữu như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK),...

Các dấu hiệu phục hồi bắt đầu xuất hiện

Tuy nhiên, thị trường cũng manh nha xuất hiện các dấu hiệu phục hồi nhẹ, một số dự án chung cư có giao dịch khá như Capital Elite (18 Phạm Hùng), Moonlight 1 (Hoài Đức), Grand Sunlake (Hà Đông)…

Tại TP HCM và khu vực phía Nam, nguồn cung căn hộ vẫn hạn chế, các sản phẩm tại khu phía Đông TP HCM giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái, giỏ hàng hiện tại chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như Vinhomes Grand Park, Lumiere Boulevard (quận 9), The 9 Stellars (quận 9),…

Tại Bình Dương nguồn cung căn hộ chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một như Bcons City, Lavita Thuận An, HT Pearl, Pearl, The Maison,…

Do không có nguồn hàng mới, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM ở mức thấp, cụ thể tại Hà Nội là 15%, nổi bật là sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Tại TP HCM là 20%, cá biệt các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ ở mức 50%-60%.

Tuy vậy, các chuyên gia tại cuộc công bố báo cáo của Dat Xanh Services nói trên tin rằng, dù nguồn cung khan hiếm nhưng phân khúc căn hộ sẽ là lực dẫn dắt thị trường trong những tháng còn lại của năm nay.

Chia sẻ với Mekong ASEAN, các chuyên gia Dat Xanh Services cho biết phân khúc chung cư sẽ vẫn rất hấp dẫn các nhà đầu tư do nhu cầu cao và tính thanh khoản tốt, nguồn cung căn hộ hiện hữu khá phong phú, có nhiều dự án cho nhà đầu tư lựa chọn...

Trong khi đó, các loại hình khác như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn vướng mắc pháp lý nên chưa thể phục hồi ngay trong thời gian tới.

Nguồn cung căn hộ tại TP HCM và Bình Dương.

Tại TP HCM, chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo trên thị trường với tỷ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ khoảng 20%, trong đó các dự án mới như Elysian, The Avatar, 9x An Sương có tỷ lệ hấp thụ ở mức 50% - 60%.

Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội.

Còn tại Hà Nội, thị trường có dấu hiệu phục hồi khá tại một số dự án như Capital Elite, Moonlight1, Grand Sunlake,…

Nhận định về thị trường bất động sản nửa cuối năm, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Dat Xanh Services cho rằng thị trường chung ở trong trạng thái liên tục quan sát, điều chỉnh, và có những dấu hiệu tích cực để kỳ vọng sẽ có sự phục hồi dù còn khiêm tốn.

Có nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024 khi các quyết sách của Nhà nước có hiệu lực.

Số đông nhà đầu tư vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát, không vội xuống tiền, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhu cầu mua “bắt đáy” bất động sản. Ngoài ra, xu hướng chuyển từ mua bất động sản sang thuê bất động sản cũng được ghi nhận.

Bên cạnh đó, trong khoảng thời gian này khi lãi suất huy động được điều chỉnh về mức thấp (đến nay đã không còn ngân hàng nào niêm yết lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng ở mức trên 8%/năm, các ngân hàng lớn đã đưa lãi suất huy động về mức 6%/năm) hứa hẹn một phần tiền gửi đáo hạn sẽ được điều chuyển sang kênh đầu tư khác ngoài tiết kiệm.

Dự báo dòng tiền tiết kiệm sau đáo hạn một phần sẽ đi vào thị trường chứng khoán trước, sau đó sẽ quay lại thị trường bất động sản.