 |
| Dự án Waterpoint của Nam Long. Ảnh: NLG |
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở mới phát hành, Chứng khoán Vietcap cho biết, lượng giao dịch sơ cấp trong quý 1/2026 tại Hà Nội và TP HCM tăng 15% so với cùng kỳ năm trước (YoY), bao gồm cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ. Mức tăng trưởng cho thấy nhu cầu tương đối vững dù lãi suất vay mua nhà cao hơn.
Đơn vị phân tích ghi nhận những tín hiệu sớm cho thấy hoạt động bất động sản đang khởi sắc trở lại sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, với việc mở bán dự án mới như Hải Vân Bay tại Đà Nẵng của Vinhomes (VHM) và Sol Garden tại Hải Phòng của Nam Long (NLG), cùng với các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo tại Global City, TP HCM của Masterise và Harmonie tại TP HCM của Phú Mỹ Hưng. Bên cạnh đó là hoạt động thăm dò thị trường đối với dự án Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh và lễ khởi công dự án Saigon Park tại TP HCM của VHM.
Vietcap dự báo lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm 2026. Các động lực tăng trưởng chính bao gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn duy trì ổn định; nguồn cung mới gia tăng; phát triển hạ tầng và các chương trình ưu đãi bán hàng hấp dẫn hơn từ các chủ đầu tư trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà cao hơn.
 |
| Các hoạt động chuẩn bị cho đợt mở bán mới tại các dự án từ đầu năm đến nay. Nguồn: Vietcap |
Điểm nhấn từ quý 1/2026 ở doanh số bán hàng
Về tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành, Vietcap cho biết điểm nhấn quý 1/2026 nằm ở doanh số bán hàng. VHM, NLG, KDH (Khang Điền) và DXG (Bluemarq Group) ghi nhận doanh số bán bất động sản tích cực từ các dự án đã mở bán kể từ quý 4/2025. VHM tiếp tục dẫn đầu với 81.700 tỷ đồng, tăng 91% so với quý trước (QoQ) và 133% YoY.
Giao dịch bán lô lớn đóng góp khoảng 80% tổng doanh số cho VHM trong quý 1/2026, chủ yếu đến từ dự án Green Paradise và Ocean Park 2&3. Doanh nghiệp cũng đã mở bán dự án Hải Vân Bay vào cuối tháng 3 và đầu tháng 4/2026; các dự án sắp mở bán gồm Global Gate Hạ Long (khoảng 5.000 lượt đặt chỗ trong 24 giờ đầu tiên) và Saigon Park.
Giá trị backlog (tổng giá trị sản phẩm khách hàng đã ký hợp đồng hoặc đặt cọc) chưa ghi nhận doanh thu cuối quý 1/2026 của Vinhomes là 201.600 tỷ đồng (+8% QoQ và +68% YoY), trong đó bán lô lớn chiếm khoảng 50%.
Với NLG, doanh số bán bất động sản 4 tháng đầu năm 2026 tăng 36% YoY, đạt 3.500 tỷ đồng (tính đến ngày 20/4), đến từ đợt mở bán dự án mới VSIP Hải Phòng (Sol Garden) vào tháng 4 (đóng góp 35%), Mizuki Park (đóng góp 21%) và Izumi City (đóng góp 19%).
Khang Điền tiếp tục mở bán tại phân khu Gladia thấp tầng (tổng cộng 226 căn thấp tầng; đã bán hơn 60% tính đến cuối quý 1/2026; đã hoàn tất thi công). Theo Vietcap, ban lãnh đạo dự kiến mở bán phân khu Gladia cao tầng vào quý 3/2026 (phân khu này đã khởi công vào tháng 1/2026).
Tại DXG, Dự án The Privé hiện đang trong giai đoạn mở bán, Ban lãnh đạo đặt mục tiêu bàn giao từ quý 2-3/2027. Doanh nghiệp cũng dự kiến mở bán trở lại dự án Gem Sky World vào cuối năm 2026.
Với Novaland (NVL), dự án Aqua City đặt mục tiêu bắt đầu bàn giao sổ hồng từ tháng 6/2026.
Với Hodeco (HDC), dự án nhà ở xã hội Eco Home 1 (340 căn) đã được cấp giấy phép bán hàng vào tháng 4/2026.
Về lợi nhuận, quý 1/2026 có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản, đến từ thời điểm bàn giao dự án và các khoản mục bất thường. Lãi ròng của VHM, KDH, DXS (Đất Xanh Services), HDC, NVL tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái; trong khi NLG, DXG tăng trưởng âm.
Vì đâu cổ phiếu phân hoá?
 |
| Diễn biến giá cổ phiếu (phải) và hệ số P/B của các doanh nghiệp bất động sản trong danh mục theo dõi của Vietcap (dữ liệu tính đến ngày 8/5/2026). |
Theo Vietcap, diễn biến giá cổ phiếu của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở có sự phân hóa từ đầu năm đến nay, đến từ các yếu tố bất lợi chung của ngành và những động lực riêng biệt của từng cổ phiếu.
Ở chiều hướng tiêu cực, KDH, NLG, DXG và HDC ghi nhận mức sinh lời kém hơn thị trường từ đầu năm, do chịu áp lực từ tâm lý mang tính thận trọng của nhà đầu tư đối với ngành bất động sản nói chung. Các mối lo ngại chính bao gồm lãi suất vay mua nhà tăng, định hướng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tăng trưởng tín dụng đối với ngành bất động sản và căng thẳng địa chính trị Mỹ/Israel - Iran.
Ngược lại, mặc dù phải đối mặt với những rào cản chung của ngành, VHM và NVL vẫn ghi nhận mức sinh lời vượt trội so với các cổ phiếu cùng ngành từ đầu năm đến nay, nhờ các động lực riêng của từng cổ phiếu. VHM được hỗ trợ bởi kế hoạch lợi nhuận năm 2026 cao hơn kỳ vọng của thị trường, cùng kế hoạch chi trả cổ tức bằng tiền mặt và cổ phiếu sẽ được thực hiện trong năm 2026.
NVL hưởng lợi từ tiến độ hạ tầng tại tỉnh Đồng Nai đang được đẩy nhanh, bao gồm việc phê duyệt Đồng Nai lên thành phố trực thuộc Trung ương. Ngoài ra, mục tiêu bắt đầu bàn giao sổ hồng tại Aqua City từ tháng 6/2026, cũng như việc được thỏa điều kiện giao dịch ký quỹ trở lại vào tháng 4 đã trở thành các yếu tố hỗ trợ tích cực.
Thời điểm hiện tại, Vietcap nhận định KDH và NLG là những cổ phiếu có định giá hấp dẫn so với P/B lịch sử và các cổ phiếu cùng ngành, đi cùng là triển vọng doanh số bán hàng/lợi nhuận rõ nét với danh mục dự án vững chắc.
Đơn vị phân tích dự báo lãi ròng của KDH sẽ tăng 53%/39% YoY trong năm 2026/2027; cùng với đó là tiềm năng khai thác quỹ đất cốt lõi quy mô lớn hơn 500 ha tại TP HCM.
Đối với NLG, Vietcap cho rằng điểm bứt phá lợi nhuận sẽ bắt đầu từ năm 2027 với dự báo tăng trưởng lãi ròng đạt 36%/35% trong năm 2027/2028, nhờ việc đẩy mạnh triển khai các dự án từ quỹ đất khoảng 550 ha tại TP HCM và các tỉnh có tốc độ tăng trưởng cao.
