Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản dân cư cập nhật ngày 7/12, Chứng khoán VNDirect cho rằng, ngành này đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Đầu tiên là chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn đến áp lực thanh khoản ngắn hạn.
Nhóm phân tích ước tính trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản giảm mạnh 67%.
Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong quý 3/2022 giảm đáng kể.
Theo CBRE, doanh số ký bán sụt giảm từ quý 3 khi lượng căn hộ tiêu thụ giảm mạnh 40% so với quý trước, ở cả TP HCM và Hà Nội. Lượng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng sụt giảm 70,4% so với quý trước. “Chúng tôi nhận thấy giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10- 15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình 1-3% so với quý trước”, VNDirect nêu.
Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu tắc nghẽn và bán hàng trầm lắng, VNDirect cho rằng dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.
Thêm vào đó, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý 4/2022, 107.299 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong năm 2023 và 112.061 tỷ đồng đáo hạn trong năm 2024. Tất cả những điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều thách thức.
 |
| Giá trị trái phiếu đáo hạn của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết giai đoạn 2023-2025. |
Thách thức thứ hai là lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Theo nhóm phân tích, tính đến đầu tháng 12/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn Nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 250 điểm cơ bản lên 12%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.
VNDirect nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (<2.000 USD/m2) tại TP HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.
Thách thức thứ ba là nguồn cung mới có thể sụt giảm. Theo kế hoạch mở bán mới của một số chủ đầu tư, VNDirect cho biết nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.
Nhóm phân tích dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (-10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (-20% so với cùng kỳ). Trong khi nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023.
 |
| VNDirect dự báo giá trị giao dịch căn hộ sụt giảm 30% so với cùng kỳ trong năm 2023. |
Ở chiều ngược lại, giá vật liệu xây dựng đang hạ nhiệt kể từ quý 2/2022 là điểm sáng hiếm hoi của ngành bất động sản. Đặc biệt, sau khi đạt đỉnh trong tháng 4, giá thép trong nước đã giảm 19,7% so với mức đỉnh và thấp hơn 6,7% so với mức đầu năm 2022. Dự báo giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần trong năm 2023, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp xây dựng và phát triển bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án đầu tư công cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.
So sánh bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường bất động sản Việt Nam vào 2011-2013, VNDirect cho rằng tất cả dấu hiệu đều chỉ ra ngành địa ốc đang bước vào chu kỳ suy giảm.
Tuy nhiên, nhóm phân tích nhận định sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013, với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.
VNDirect cho biết hầu hết các sản phẩm mới ra mắt trong năm 2023 hướng tới nhu cầu ở thực, được phát triển bởi các công ty niêm yết có dòng tiền tài chính lành mạnh và danh tiếng tốt. NLG (Nam Long) và KDH (Khang Điền) là tiêu biểu trong phân khúc trung cấp, tuy nhiên, tốc độ hấp thụ có thể chậm hơn so với giai đoạn 2021-2022 do lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.
 |
| Chỉ số ngành bất động sản sụt giảm 42% từ đầu năm 2022. |
Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của VHM (Vinhomes). Tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% (-13,5 % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ vào năm 2023. Giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng.
Nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2023 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn, có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án khu đô thị Hinode Royal Park, An Lạc Green.
Nhóm phân tích nhận định những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao, và sử dụng bất động sản như nơi “trú ẩn” lạm phát.
