Ngày 28/9, tại "Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực VNREA cho biết, thời gian qua Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản để lấy ý kiến công khai, rộng rãi. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề cần được tiếp tục quan tâm thảo luận như nhà ở thương mại, thời hạn sở hữu nhà chung cư, cải tạo nhà chung cư cũ, quy trình và vốn đầu tư nhà ở xã hội...
Theo ông Hà, việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành bất động sản phát triển kéo theo hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Không chỉ thu hút đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản còn thu hút rất lớn sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài.
Chính vì vậy, để củng cố nền kinh tế phát triển bền vững, mục tiêu cải cách thể chế, chính sách pháp luật cần được đưa lên hàng đầu nhằm giải phóng nguồn lực, huy động sức sáng tạo, động lực phát triển mọi ngành nghề, cá nhân, tổ chức xã hội.
Tăng tính thống nhất, tránh chồng chéo các quy định
TS Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fullbright Việt Nam nêu quan điểm, nên sửa luật thế nào để tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho các dự án bất động sản.
“Liên quan tới thị trường bất động sản, chúng ta có hàng loạt luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng và các luật liên quan, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… Do đó, quá trình sửa luật cần thống nhất, tránh luật này chồng chéo luật kia, tránh để các điều luật mâu thuẫn lẫn nhau, sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định”, ông Nghĩa nói.
“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên nhìn tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành, trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều...không nên nay sửa, mai sửa”
Cùng bàn về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, thời gian qua trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo giữa các luật.
Dường như chưa có sự nhất quán tại một số quy định giữa các bộ luật, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở.
Về thời hạn có hiệu lực, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng có những quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.
"Khi đọc dự thảo Luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương đầu tư… Hiện tại quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang có chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt”, bà Hồng nói.
Vấn đề thời hạn sở hữu chung cư
Dự thảo quy định của Bộ Xây dựng liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây rất nhiều tranh luận hiện nay. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 ủng hộ quan điểm cần quy định sở hữu chung cư có thời hạn.
"Khi thiết kế chung cư đã xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50 hay 70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước", ông này nói.
Theo ông Quê, "cần phải tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Chung cư có thời hạn sử dụng còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài, Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa. Còn việc đánh giá về niên hạn, mức độ xuống cấp, thời hạn bao lâu thì trách nhiệm thuộc Bộ Xây dựng".
Trong thời hạn sử dụng có hai thời điểm đánh giá: Thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai, động đất… sẽ giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.
“Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”
Ở một góc nhìn khác, TS Phạm Duy Nghĩa cho rằng, miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Càng đi vào chi tiết, càng sâu… thì sẽ gặp nhiều vấn đề.
“Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phát sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Sở hữu chung cư có thời hạn là can thiệp vào quyền tài sản. Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi”, ông Nghĩa nói.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.
Các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Theo ông Chung, việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn.
Từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.
Về quyền sở hữu, không nên dùng khái niệm "thời hạn sở hữu nhà chung cư" mà thay bằng "thời hạn sử dụng nhà chung cư". Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.
PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội nêu vấn đề có nên áp dụng thời gian sở hữu nhà chung cư 50-70 năm hay không hay chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu.
“Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy. Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”
Phát biểu kết thúc Hội nghị, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực VNREA cho biết góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, trên thực tế, vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc. Các doanh nghiệp bất động sản rất mong chờ những luật này được ban hành, sửa đổi hợp lý để làm sao tháo gỡ được khó khăn, bất cập.
