 |
| Ảnh minh họa. |
Trong tuần giao dịch vừa qua, VN-Index ghi nhận mức giảm mạnh hơn 110 điểm và xóa gần hết thành quả của 2 tuần tăng điểm trước đó. Biến động về xung đột ở Trung Đông là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng chính tới tâm lý thị trường. Chỉ một số nhóm ngành vận động tích cực như dầu khí, phân bón, cao su; còn lại đa phần đều chịu áp lực giảm.
Nhóm cổ phiếu bất động sản vốn đang chịu tác động của xu hướng lãi suất tăng càng thêm tiêu cực. Hàng loạt mã “vẽ hình cây thông” khi đánh mất hết thành quả của đợt tăng tháng 8, tháng 9/2025 và trở về vùng đáy hồi tháng 4/2025 - giai đoạn thị trường giảm mạnh do tác động chính sách thuế quan của Mỹ.
Điển hình như DIG của Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group), kết phiên 6/3 ở giá 13.550 đồng/cp, giảm 45% so với đỉnh ngắn hạn hồi tháng 10/2025.
Giá cổ phiếu giảm mạnh khiến gia đình Chủ tịch DIG Nguyễn Hùng Cường bị công ty chứng khoán bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu.
Theo công bố trên HoSE, trong hai phiên 2/3 - 3/3/2026, ông Cường bị công ty chứng khoán bán giải chấp 9,366 triệu cổ phiếu DIG, qua đó giảm lượng nắm giữ tại công ty xuống còn 53,82 triệu cổ phiếu, tương đương tỷ lệ sở hữu 6,76%.
Trong cùng thời gian trên, bà Lê Thị Hà Thành - mẹ của ông Cường cũng bị bán giải chấp 1,321 triệu cổ phiếu, giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 8,71%. Bà Nguyễn Thị Thanh Huyền - em gái ông Cường bị bán giải chấp 1,221 triệu cổ phiếu, đưa tỷ lệ sở hữu còn 1,72%.
Một gia đình lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản khác cũng mới bị bán giải chấp do cổ phiếu giảm giá sâu. Đó là ông Đoàn Hữu Thuận - Chủ tịch CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC).
Theo công bố trên HoSE, ông Đoàn Hữu Thuận bị công ty chứng khoán bán giải chấp 1,57 triệu cổ phiếu từ ngày 3-5/3/2026 bằng phương thức khớp lệnh. Sau giao dịch, Chủ tịch Hodeco giảm sở hữu từ 19,66 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 9,85%) xuống còn 18,09 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 9,06%).
Ông Đoàn Hữu Hà Vinh - con trai ông Đoàn Hữu Thuận đồng thời là thành viên HĐQT kiêm phó tổng giám đốc Hodeco cũng bị bán giải chấp 770.400 cổ phiếu từ ngày 4-5/3/2026. Qua đó, ông Vinh giảm sở hữu từ 4,35 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 2,18%) xuống 3,58 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 1,8%).
Ngoài ra, bà Nguyễn Thị Thanh Hà - vợ ông Đoàn Hữu Thuận bị công ty chứng khoán bán giải chấp 267.800 cổ phiếu trong phiên 4/3/2026; giảm sở hữu từ 6,73 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 3,37%) xuống 6,47 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 3,24%).
Cổ phiếu HDC kết phiên 6/3 ở giá 18.600 đồng/cp, thấp nhất kể từ tháng 4/2023. So với tháng 10/2025, mã đã giảm 50% giá trị.
 |
| Diễn biến cổ phiếu HDC. |
Không chỉ DIG, HDC, hàng loạt mã bất động sản khác như CEO, PDR, NVL, DXG, DXS, KHG, NLG, KDH, TCH, SCR... đều đã bị chiết khấu 40-50% so với đỉnh ngắn hạn hồi tháng 10/2025.
Nhóm cổ phiếu Vingroup cũng không còn giữ được đà tăng mạnh mẽ của năm 2025. VHM lùi về giá 95.000 đồng/cp, giảm 32% so với đỉnh lịch sử đầu tháng 1/2026; VRE giảm 35% so với tháng 10/2025, lùi về vùng giá hơn 26.000 đồng/cp. VPL cũng giảm 27% so với đỉnh lịch sử đầu tháng 12/2025. VIC sau khi giảm mạnh từ vùng đỉnh hơn 175.000 đồng/cp xuống 130.000 đồng/cp thì đã hồi phục, đóng cửa phiên 6/3 ở giá 156.500 đồng/cp.
Lãi suất có thể ở mức cao lâu hơn
Sự tiêu cực của nhóm cổ phiếu bất động sản thời gian qua chủ yếu do ảnh hưởng từ xu hướng lãi suất tăng, làm giảm kỳ vọng của nhà đầu tư vào tiến độ bán hàng cũng như kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong báo cáo phát hành ngày 6/3 vừa qua, VNDirect cho biết, trong tháng 2/2026, các ngân hàng tư nhân tiếp tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động so với tháng trước (nhóm tư nhân lớn: +0,1 điểm %; nhóm tư nhân vừa và nhỏ: +0,1 điểm %), kéo dài xu hướng tăng bắt đầu từ cuối năm 2025.
Ngược lại, nhóm ngân hàng quốc doanh không ghi nhận thêm điều chỉnh tăng kể từ cuối năm 2025, phản ánh trạng thái thanh khoản dồi dào hơn và lợi thế chi phí vốn thấp, qua đó giúp duy trì mặt bằng lãi suất ổn định hơn so với khối tư nhân.
Trước tình hình căng thẳng địa chính trị hiện tại, VNDirect dự báo lãi suất có thể ở mức cao lâu hơn do tiềm ẩn rủi ro lạm phát và tỷ giá tăng; khiến khó khăn của thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài.
Đơn vị phân tích nêu điều tích cực nhen nhóm với cổ đông bất động sản đó là thông tin một số công ty, lãnh đạo công ty (như DIC Group, Nam Long) lên kế hoạch mua lại cổ phiếu sau khi giá đã chiết khấu sâu. Điều này phần nào giúp dịu đi tâm lý tiêu cực về ngành.
Tại tọa đàm báo chí do Moody’s Ratings và VIS Rating tổ chức ngày 26/2 vừa qua, ông Phan Duy Hưng, CFA, MBA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating cho biết, từ tháng 10/2025 trở lại đây, tốc độ tăng trưởng tín dụng đã vượt xa tốc độ huy động, tỷ lệ tín dụng/huy động toàn ngành ở mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây (khoảng gần 110%). Để tiếp tục đẩy mạnh cho vay, các ngân hàng phải tăng mặt bằng lãi suất huy động để thu hút tiền gửi, dẫn tới lãi suất cho vay cũng bắt đầu tăng. Lãi suất cho vay bất động sản của một số ngân hàng quốc doanh gần đây đã lên tới 14%.
Theo ông Dương Đức Hiếu, CFA – Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating, với xu hướng lãi suất tăng và ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản, các chủ đầu tư cần đa dạng nguồn vốn huy động hơn để phát triển dự án. Tuy nhiên ông đánh giá rủi ro cho các chủ đầu tư bất động sản đã giảm nhiều so với trước đây.
"Giai đoạn trước, nguồn cung dự án chủ yếu từ thành phố cấp 2, cấp 3 và phân khúc đầu cơ cao như nghỉ dưỡng, do các chủ đầu tư gặp ách tắc pháp lý tại các thành phố lớn. Sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thực cũng không tạo ra dòng tiền cho thuê và đây cũng là lý do đưa thị trường lâm vào khủng hoảng.
Hai năm gần đây, khi các ách tắc pháp lý được tháo gỡ, nguồn thu của chủ đầu tư bất động sản chủ yếu ở khu vực thành phố lớn hoặc ngoại ô Hà Nội, TP HCM. Kết quả bán hàng của các chủ đầu tư trong 2 năm vừa qua cũng tốt, cho thấy nguồn cung phù hợp với thị trường sẽ hấp thụ tốt và giảm rủi ro,” ông Hiếu thông tin tại toạ đàm.
Ông Hiếu kỳ vọng xu hướng mới liên quan đến nguồn cung sẽ bù đắp được các thách thức về lãi suất cho doanh nghiệp bất động sản. Đó là vị trí của các dự án sắp tung ra thị trường gần trung tâm hơn giúp tạo thanh khoản nhanh, gồm các quỹ đất trước đây bị “đóng băng” ở nội đô do vấn đề pháp lý.
