Thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đã có một năm 2023 bùng nổ nhờ làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ổn định vào lĩnh vực sản xuất. Tuy nhiên, trong bối cảnh xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu diễn ra mạnh mẽ, Việt Nam cũng sẽ phải đối mặt với những thách thức mới.

“Bài toán” đối với thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam năm 2024

Theo nhận định của các chuyên gia từ Grant Thornton, BĐS công nghiệp Việt Nam đang chịu áp lực cạnh tranh gay gắt từ các quốc gia khác trong khu vực châu Á với mức giá thuê nhà xưởng rẻ hơn đáng kể. Ngoài ra, chi phí logistics và thuế suất tối thiểu toàn cầu cũng sẽ tạo thành rào cản trong việc thu hút người thuê.

Mức giá thuê đất công nghiệp tại Việt Nam hiện cao hơn so với các quốc gia láng giềng như Campuchia, Indonesia và Thái Lan. Điều này khiến các nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn các địa điểm khác trong khu vực.

Chi phí logistics cao bao gồm cả chi phí vận chuyển nội địa và vận tải quốc tế cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của các sản phẩm sản xuất trong nước. Để cải thiện tính cạnh tranh của thị trường, Việt Nam cần có những chính sách giảm chi phí logistics.

Việc áp dụng thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% có thể khiến các công ty đa quốc gia xem xét lại chiến lược đầu tư của mình, trong đó có việc lựa chọn địa điểm đặt cơ sở sản xuất. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư cân nhắc lại việc đầu tư vào Việt Nam.

Đó là áp lực lớn từ phía khách hàng mà để vượt qua, Việt Nam cần có những chính sách linh hoạt và hấp dẫn hơn dành cho các nhà đầu tư trong năm nay.

Tại tọa đàm “Thực trạng khu công nghiệp Việt Nam và giải pháp tài chính” do Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam (VFCA) và Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (FAIP) tổ chức ngày 16/1/2024 tại Hà Nội, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính cho biết, những vướng mắc chính hiện nay đối với phát triển khu công nghiệp (KCN) còn ở vấn đề thể chế, chính sách chưa đảm bảo tính ổn định, thống nhất, đồng bộ và chưa thực sự đầy đủ. Nghị định 35/2022/NĐ-CP được ban hành dù đã có nhiều bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.

KCN sinh thái là xu hướng tất yếu nhưng quy trình, thủ tục, quyền lợi và trách nhiệm về việc chuyển đổi các khu công nghiệp cũ sang KCN sinh thái chưa có hướng dẫn thực hiện. Bên cạnh đó là các quy định pháp lý về việc sử dụng nước tái chế, sử dụng năng lượng mặt trời, năng lượng tái tạo… chưa rõ ràng, gây khó khăn trong thực hiện dự án. Việc xây dựng nhà ở công nhân còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng.

Sự bất bình đẳng về thủ tục chuyển nhượng dự án đối với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp FDI khi phải xác định lại nghĩa vụ tài chính để nộp tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất được triển khai khá chậm do Nghị định 44/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 chưa được sửa đổi.

Hoạt động của KCN liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau và chịu sự điều chỉnh của nhiều luật, nghị định khác nhau nên dẫn đến tình trạng thiếu nhất quán, không đồng bộ. Cụ thể như quy định về tái sử dụng nước và chất thải trong KCN gây khó khăn cho triển khai thực hiện các hoạt động cộng sinh công nghiệp.

Ngoài ra, ông Lực cũng đề cập đến những thách thức khác như chất lượng quy hoạch phát triển KCN còn thấp chưa được quan tâm đúng mức. Quy hoạch thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn và dàn trải theo địa giới hành chính chứ chưa bám sát thực tiễn hay thế mạnh của từng địa phương. Việc phát triển KCN theo hướng bền vững sinh thái, hài hòa giữa công nghiệp, đô thị và dịch vụ chưa được chú trọng.

Hệ thống chính sách ưu đãi đầu tư KCN còn nhiều hạn chế, chưa hiệu quả trong việc định hướng dòng vốn đầu tư. Cụ thể, hiện nay các chính sách mới chỉ hướng tới đến các yếu tố đầu vào như vốn, số lượng lao động sử dụng mà chưa chú trọng đến các yếu tố công nghệ, đổi mới sáng tạo, hệ sinh thái…

Chính sách ưu đãi chưa đồng bộ, còn chồng chéo, thiếu tính ổn định, khó dự đoán và thủ tục tiếp cận ưu đãi cũng phức tạp. Thậm chí, theo bản Dự thảo cơ chế khuyến khích phát triển điện mặt trời áp mái do Bộ Công Thương trình Chính phủ gần đây nhất, việc lắp đặt điện mặt trời áp mái tại các KCN sẽ không được hưởng ưu đãi.

Và còn nhiều vướng mắc khác về công tác giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng biến động và vẫn đứng ở mức cao, nguồn vốn phát triển KCN còn hạn chế và phụ thuộc nhiều vào các nguồn vốn bên ngoài…

Nhu cầu thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp rất lớn

Tọa đàm "Thực trạng các khu công nghiệp hiện nay và các giải pháp tài chính" do VFCA và FAIP tổ chức ngày 16/1/2024 tại Hà Nội. Ảnh: Ngọc Linh

TS Ngô Công Thành, Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu Đầu tư quốc tế (ISC) cho biết, theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua ngày 13/11/2021, đến năm 2030 diện tích đất phát triển các KCN sẽ đạt khoảng 210.930 ha. Như vậy, từ nay đến năm 2030 sẽ có thêm khoảng 120.000 ha KCN, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê khoảng 80.000 - 85.000 ha.

Hiện đơn giá đền bù đất, giải phóng mặt bằng và định mức xây dựng hạ tầng KCN đã được điều chỉnh tăng so với giai đoạn trước. Theo khảo sát của ISC, ước tính chi phí đầu tư phát triển 1 ha đất KCN bình quân hiện nay khoảng 600.000 USD/ha. Nhu cầu vốn đầu tư phát triển hạ tầng các KCN đã được quy hoạch đến năm 2030, đang và sẽ triển khai xây dựng vào khoảng 72 tỷ USD.

Ông Thành nhận định: “Nhu cầu thu hút đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh trong KCN rất lớn. Nếu tính suất đầu tư bình quân 6,5 triệu USD/ha đất công nghiệp thì nhu cầu thu hút vốn đầu tư lấp đầy diện tích còn lại của các KCN của Việt Nam đã được quy hoạch khoảng 600-650 tỷ USD. Tổng vốn đầu tư phát triển hạ tầng KCN và lấp đầy các KCN khoảng 670-720 tỷ USD”.

Ngoài ra, còn phải tính đến nhu cầu vốn đầu tư đổi mới công nghệ của các doanh nghiệp trong KCN, tái cấu trúc và chuyển đổi 293 KCN hiện hữu thành các KCN sinh thái để thực hiện mục tiêu tăng trưởng xanh theo cam kết của Chính phủ Việt Nam với cộng đồng quốc tế.

Trong một báo cáo gần đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đặt ra mục tiêu thu hút đầu tư vào các KCN, khu kinh tế đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt khoảng 390- 460 tỷ USD, vốn trong nước khoảng 2,7 triệu – 3,2 triệu tỷ đồng (tương đương 110-130 tỷ USD), vốn FDI khoảng 280-330 tỷ USD.

Tổng vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 300-370 tỷ USD, trong đó vốn trong nước đạt 1,5 - 2,0 triệu tỷ đồng (tương đương 60-80 tỷ USD), vốn FDI đạt 240-290 tỷ USD. Giải quyết việc làm cho khoảng 5-6 triệu lao động vào năm 2025, 7-8 triệu lao động vào năm 2030.

Tỷ lệ các KCN đã đi vào hoạt động có hệ thống xử lý nước thải tập trung đạt 92% vào năm 2025 và 97-100% vào năm 2030.

Theo tiến sĩ Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hội Tư vấn tài chính Việt Nam, hiện có 5 nhóm chính sách tài chính thúc đẩy phát triển KCN. Đó là chính sách thuế phí, đầu tư, tín dụng, chính sách đất đai và các chính sách khác.

Tuy nhiên trong thực tiễn, vai trò của chính sách tín dụng còn tương đối mờ nhạt; nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN còn rất hạn chế. Cần khắc phục sự chồng chéo về quy định ưu đãi đầu tư...

Để huy động được nguồn vốn to lớn đầu tư vào các KCN trong những năm tới đòi hỏi phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi các yếu tố sản xuất và đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư.

Giải pháp khơi thông dòng vốn

Phân tích của tiến sĩ Cấn Văn Lực, vốn dành cho doanh nghiệp BĐS và KCN đến từ các nguồn như: ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi, miễn, giảm thuế, chương trình phục hồi, nhà ở xã hội…); nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần, M&A); huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REITs…); từ khách hàng (đặt cọc, ứng trước, trả góp); từ đối tác (trả chậm, tín dụng thương mại…); nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn tự có, vốn góp.

Ông Lực đưa ra 7 kiến nghị, giải pháp tháo gỡ những vướng mắc bao gồm, trước hếtcần hoàn thiện thể chế bằng việc sớm thông qua Luật đất đai, Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi, sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất, đồng thời ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn kịp thời, chất lượng. Nhất là đối với KCN sinh thái cần có hướng dẫn cụ thể thi hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP.

Một vấn đề ông Lực cho rằng sẽ trở thành xu hướng trong thời gian tới, đó là cần quy định phân nhóm, phân khúc BĐS để có chính sách vốn, tài chính và quản lý phù hợp đối với phân khúc gắn liền với sản xuất như BĐS công nghiệp. Mới gần đây, ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN nhằm khuyến khích tín dụng tài trợ cho dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, đồng thời xem xét về mức độ rủi ro đối với các khoản cho vay kinh doanh bất động sản nói chung nhằm thúc đấy sự phục hồi của thị trường bất động sản. Thông tư có hiệu lực thi hành từ tháng 7/2024.

Đối với chính sách, quỹ hỗ trợ thu hút FDI khi áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ đầu năm 2024 cũng cần có phương án và hướng dẫn cụ thể.

Thứ 2, hiện còn nhiều dự án BĐS KCN đang vướng mắc cần được đẩy nhanh việc rà soát và có giải pháp tháo gỡ kịp thời các vấn đề về pháp lý, khâu quy hoạch, mặt bằng, bố trí quỹ đất, định giá đất, tiền thuê đất… Trong đó, cần quy định rõ ràng trách nhiệm của địa phương và doanh nghiệp.

Thứ 3, tiếp tục quyết liệt thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế xã hội đã được duyệt. Tuy nhiên,thay vì quy hoạch địa phương nào cũng có KCN bằng việc hình thành KCN có tính liên kết vùng, đẩy mạnh phát triển khu nguyên liệu. Đẩy mạnh giải ngân đầu tư công để góp phần nâng cấp hạ tầng, hệ thống giao thông.

Thứ 4, sớm cụ thể hóa tiêu chí KCN sinh thái với những chính sách ưu đãi như tiếp cận đất đai, quy hoạch vốn và khoa học công nghệ, trách nhiệm với các bên… và chính sách để chuyển đổi các KCN truyền thống sang KCN sinh thái.

Thứ 5, sớm giải quyết các vấn đề tồn tại trên thị trường tài chính; đa dạng hóa các định chế tài chính BĐS (Quỹđầu tư tín thác bất động sản REITs, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tổ chức xếp hạng tín nhiệm, Quỹ phát triển nhà ở xã hội…).

Đối với định chế tài chính (bao gồm ngân hàng, quỹ đầu tư, bảo hiểm…), cần triển khai thực hiện các định hướng, thông tư, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính để hỗ trợ nguồn vốn và chính sách thuế, phí đối với các KCN.

Còn đối với chủ đầu tư các KCN, TS Cấn Văn Lực cho rằng kiến nghị chính sách phải đúng, trúng và có giải pháp đi kèm. Bản thân các chủ đầu tư cần quyết liệt cơ cấu lại hoạt động, sản phẩm của mình, đa dạng hóa nguồn vốn, hướng tới sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Chủ đầu tư KCN cần quan tâm quản lý rủi ro, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu về môi trường, an toàn, hệ sinh thái KCN trong đó xu hướng xanh hóa, tuần hoàn là tất yếu. Hệ thống xử lý nước thải tập trung, thu gom rác thải rắn hệ thống xử lý, đốt rác phát điện cũng cần được xây dựng, nâng cấp và cải tiến.

Ông Lực cũng chia sẻ thông tin thêm, một số tổ chức tài chính đã xây dựng sản phẩm cho vay ứng trước đối với công tác giải phóng mặt bằng. Và việc của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam là phải tự nâng cao năng lực, nâng tầm doanh nghiệp Việt đáp ứng đòi hỏi ngày càng cao của các nhà đầu tư.

Lễ ra mắt Liên chi hội Tài chính Khu công nghiệp (FAIP0 thuộc Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam. Ảnh: Ngọc Linh

Trong khuôn khổ tọa đàm, Liên chi hội Tài chính KCN Việt Nam (FAIP) thuộc Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đã tổ chức Lễ ra mắt. FAIP sẽ là một nhân tố quan trọng đồng hành cùng các doanh nghiệp và các cơ quan quản lý trong việc tìm kiếm các giải pháp huy động nguồn lực nhằm thúc đẩy mạnh mẽ hơn sự phát triển các KCN, khu kinh tế của Việt Nam theo định hướng tăng trưởng xanh và bền vững.