Tại tọa đàm: “Điểm sáng đầu tư năm 2023” của FiinGroup chiều 15/2, khi nói về tình hình khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hồng Khang - Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho biết, qua hoạt động đánh giá xếp hạng tín nhiệm, đơn vị phân tích nhận thấy những dấu hiệu về suy giảm hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đã manh nha từ nhiều năm trước.
Từ 2018 và các năm trước đó, các doanh nghiệp bất động sản đã tăng tốc trong việc mở rộng quy mô tài sản. Tuy nhiên hiệu quả của việc này không đạt kỳ vọng và sau một thời gian thì gây áp lực lên dòng tiền cũng như khả năng trả nợ. Dịch bệnh càng làm trầm trọng thêm vấn đề, khiến rất nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.
“Áp lực thanh khoản trong ngắn hạn gia tăng nhanh, thấy rõ trong quý 3 và quý 4/2022. Khi các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính diễn ra trong thời gian dài sẽ thu hẹp khả năng tái tài trợ, tái cấp vốn”, ông Khang nhận định.
Theo ông Khang, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ tăng trưởng nhanh chóng trong giai đoạn 2015 – 2020, nhờ vào giai đoạn tích lũy trước đó cộng thêm môi trường lãi suất ổn định ở mức thấp, cho phép người mua nhà và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng dễ dàng. Đó chính là tiền đề để thị trường bùng nổ thanh khoản trong khoảng 5 năm trở lại đây.
Ngay khi lãi suất tăng lên trong nửa cuối năm 2022 thì thanh khoản thị trường sụt giảm, khả năng hấp thụ sản phẩm sụt giảm.
 |
Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản suy giảm. |
Trong 12 tháng tới, ông Khang cho rằng gam màu chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn xám, nhưng sẽ có những điểm kỳ vọng để có bức tranh khả quan. Trong ngắn hạn, hỗ trợ chính sách chính là kỳ vọng lớn nhất, tuy nhiên việc hồi phục sẽ không diễn ra trên diện rộng mà chỉ với một số đối tượng nhất định. Sẽ có những hoạt động thanh lọc thị trường theo cơ chế tự đào thải.
Ông Khang nêu hai giải pháp chính được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích cho thị trường bất động sản. Một là giải phóng nguồn cung. Thực tế, việc tắc nghẽn pháp lý của các dự án dở dang làm cho nguồn cung hạn chế, dẫn tới chi phí và giá bán cao hơn rất nhiều. Do đó, việc gỡ nút thắt pháp lý, cấp phép mới cho các dự án nhà ở thương mại sẽ là giải pháp căn cơ nhất, là tiền đề, cơ sở để các chủ thể tham gia thị trường có phương án hành động tiếp theo.
"Như với ngân hàng, với các dự án sạch, đầy đủ pháp lý, họ sẽ có cơ sở cấp tín dụng, hỗ trợ giãn nợ, khoanh nợ, cấp tín dụng bổ sung để hoàn thiện dự án. Đồng thời, ngân hàng còn là tổ chức trung gian kích thích dòng tiền trở lại thị trường, khi giảm lãi suất cho những người mua nhà có nhu cầu ở thực. Khi dự án có pháp lý đầy đủ, được triển khai, các trái chủ trái phiếu cũng yên tâm, doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo khả năng trả nợ", ông Khang phân tích.
Giải pháp thứ hai là hỗ trợ thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản, với chính sách tín dụng cho người mua nhà, chính sách tái cơ cấu nợ (cho phép giãn, hoãn nợ vay trái phiếu và nợ ngân hàng).
 |
| Áp lực thanh khoản ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng. |
Yếu tố nào giúp thị trường bất động sản hấp dẫn trở lại?
PGS.TS Phạm Thế Anh - chuyên gia kinh tế vĩ mô, giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình rằng, giải quyết vấn đề pháp lý là yếu tố quan trọng nhất để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản hiện tại cũng như phát triển trong tương lai.
Vị chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý cần gấp rút giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến cấp phép xây dựng, vì trong môi trường hiện nay, các hoạt động bán lẻ hay M&A chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư yên tâm đến tính pháp lý của dự án.
Ngoài ra, thị trường bất động sản có hấp dẫn hay không thì theo PGS.TS Phạm Thế Anh, xu hướng lãi suất cũng rất quan trọng.
Theo vị chuyên gia, nếu đặt trong mối tương quan giữa lạm phát, tỷ giá và sức ép lãi suất từ bên ngoài thì dư địa giảm lãi suất của Việt Nam là có. Lãi suất hạ được sẽ giúp đầu tư vào các kênh tài sản như bất động sản, chứng khoán hấp dẫn hơn; khả năng mua nhà cũng sẽ cao hơn.
Xét về yếu tố tiền tệ thì theo ông Thế Anh, lạm phát của Việt Nam không đáng lo. "Theo tôi, từ tháng 2 lạm phát sẽ giảm dần, trong 2-3 tháng tới xuống khoảng 3-3,5%, do sức cầu tiêu dùng yếu, các thị trường tài sản sụt giảm mạnh... Đặc biệt là lần đầu tiên trong năm qua, cung tiền xuống thấp, chỉ dưới 4%, trong khi trước đó tăng trưởng cung tiền lên tới 14-15%, năm 2021 cũng lên 11%", vị chuyên gia cho biết.
Còn về chính sách điều hành của các ngân hàng trung ương lớn, PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng lạm phát Mỹ đã qua đỉnh, bây giờ chỉ còn vấn đề giảm nhanh hay chậm. Trong khi đó, lãi suất Mỹ đã lên tới 4,75%, tương đối cao. Vì vậy, khả năng Fed tiếp tục tăng tiếp lãi suất là thấp. Trong kịch bản xấu, Fed có thể tăng lãi suất một lần nữa vào tháng 3, với mức 0,25%.
Các sức ép tăng lãi suất còn rất ít nên có thể thấy lãi suất của Việt Nam trên đỉnh và đang trên đà đi xuống, còn việc giảm nhanh hay chậm là theo quan điểm của nhà điều hành chính sách. Nếu thận trọng, họ sẽ chờ đến khi xu hướng lạm phát rõ ràng hơn vào tháng 2-3 năm nay, hoặc đợi tín hiệu rõ ràng của Fed vào tháng 5.
Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Phúc Tường – chuyên gia tài chính đánh giá, giá bất động sản hiện đang trên một nền cao, bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá lớn. Vì vậy, giá phải giảm đủ sâu thì mới kích thích nhà đầu tư quay lại thị trường. Mặt khác, khi dòng tiền mới tham gia thị trường sẽ giúp giảm đòn bẩy tài chính cho các doanh nghiệp.
Cùng với đó, lãi suất cũng cần phải giảm. Sử dụng công thức theo dõi đầu tư truyền thống, ông Tường cho biết, khi nào lợi tức trên thị trường bất động sản cho thuê ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì thị trường bất động sản sẽ tạo đáy.
“Hiện lợi tức bất động sản tại Hà Nội, TP HCM khoảng 3-5%, trong khi lãi suất tiền gửi 8-9%, rõ ràng bất động sản chưa phải là kênh đầu tư hấp dẫn”, vị chuyên gia nhận định.
