Sáng 8/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Hội nghị có sự tham gia của đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) và đại diện 20 doanh nghiệp trong ngành.
Vinhomes đề xuất xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường
Từ góc độ doanh nghiệp, phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes chia sẻ các vướng mắc, về mục đích vay vốn. Theo đại diện Vinhomes, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022.
Trong đầu tư bất động sản, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, hiện tại, Vinhomes mong muốn NHNN xem xét thêm hỗ trợ thêm.
Về lãi suất vay vốn, đại diện Vinhomes cũng đề nghị NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn.
"Các ngân hàng cần có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản; bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư", đại diện Vinhomes nói.
Đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ
Trong khi đó, Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động.
Đối với các khoản nợ nước ngoài, Novaland đã thuyết phục đối tác nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến hành tái cơ cấu. Còn với các khoản nợ trong nước, doanh nghiệp đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn. Một trong 4 kiến nghị của Novaland là mong NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.
Vấn đề thứ hai là ách tắc pháp lý, đại diện Novaland dẫn chứng, rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, khi có thống kê của các ngân hàng thương mại vừa rồi cũng có báo cáo, ách tắc pháp lý dự án phía Nam rất lớn, ví dụ như TP HCM mấy nghìn trường hợp. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.
Mặt khác, với Novaland, khi hạ tầng TP HCM bị quá tải, doanh nghiệp tiến hành phát triển các đô thị vệ tinh. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.
Đáng chú ý, theo Novaland, các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
 |
Hàng loạt những đề xuất được đại diện VinGroup, NovaLand, SunGroup, Hưng Thịnh Land nêu ra tại hội nghị tín dụng bất động sản. |
Tập đoàn Hưng Thịnh đề nghị NHNN có phương án hỗ trợ các doanh nghiệp
Cũng nói về vấn đề trái phiếu, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land chia sẻ, ở một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp.
Nhưng hiện nay, kênh huy động này đang gặp nhiều khó khăn, bế tắc do một số vụ việc vừa qua đã khiến cho niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng.
"Trước vấn đề này, dưới góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư", ông Khương cho hay.
Cũng theo Hưng Thịnh Land, khi NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường.
"Trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ", đại diện Hưng Thịnh Land nói.
Ngoài ra, liên quan đến việc phát triển condotel, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn. Do đó, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này.
Sun Group đề xuất nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch
Chủ yếu kinh doanh trong lĩnh vực du lịch dịch vụ, bất động sản nghỉ dưỡng, đại diện SunGroup cho biết, đặc trưng của bất động sản nghỉ dưỡng là chủ đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cho các nhà điều hành thuê lại, sử dụng làm hạ tầng du lịch.
Năm 2019, tăng trưởng du lịch quốc tế và trong nước tại Việt Nam thuộc top cao của thế giới, nên dư địa cho phát triển du lịch rất lớn. Nhưng từ quý 3/2022, việc phát triển hạ tầng du lịch gặp khó khăn từ khó khăn chung của ngành bất động sản trong nước.
Từ kinh nghiệm thực tế của doanh nghiệp và cũng như những ý kiến của các đơn vị khác, đại diện Sun Group đề xuất nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ.
"Hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng cũng coi là ngành không khuyến khích nên rất khó để tiếp cận vốn vay, thậm chí lãi suất lên đến 14-17%, chi phí tài chính cao thì hiệu quả hoạt động không có. Trong khi đó, bất động sản du lịch không chỉ có xây mỗi nhà, còn có xây dựng cơ sở hạ tầng đi kèm, có các công trình điểm nhấn và nó nằm trong quá trình đầu tư dài hạn", đại diện Sun Group cho biết.
