 |
| Dự án King Crown Infinity tại TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: BCG Land |
Chốt phiên giao dịch 15/12, cổ phiếu BCR của CTCP BCG Land giảm 9,55% về còn 9.000 đồng/CP, tương đương vốn hóa 4.140 tỷ đồng. Đây là phiên giảm điểm thứ 5 liên tiếp của BCR kể từ phiên giao dịch đầu tiên ngày 8/12.
Cụ thể, sau khi tăng 12,08% ở phiên giao dịch đầu tiên, BCR quay đầu giảm mạnh 5 phiên sau đó, thị giá rơi từ đỉnh 13.500 đồng/CP về chỉ còn 9.000 đồng/CP, tương đương mức giảm 33%.
BCR giảm mạnh trong bối cảnh thị trường đang diễn biến ảm đạm. Vào trung tuần tháng 11/2023, cổ phiếu NCG của CTCP Tập đoàn Nova Consumer cũng vừa chào sàn UPCoM với giá tham chiếu 38.000 đồng/CP. Từ đó đến nay, NCG có đúng 4 phiên tăng điểm, thị giá rơi về vùng 15.000 đồng/CP.
Ngay sau khi có mặt trên thị trường chứng khoán, BCR gây chú ý với thanh khoản khá lớn, luôn là một trong những cổ phiếu có khối lượng giao dịch trong ngày lớn nhất sàn UPCoM. Trái ngược với các cổ phiếu vừa lên sàn khác khi bị tiết cung.
Chỉ trong 2,5 phiên giao dịch đầu tiên, đã có gần 3% vốn điều lệ BCG Land được bán ra với giá trị giao dịch 169 tỷ đồng. Tính rộng ra trong 6 phiên, thanh khoản cổ phiếu này đạt gần 20 triệu đơn vị, trung bình 3,3 triệu cổ phiếu được giao dịch mỗi phiên.
Trong bối cảnh như vậy, sức khỏe tài chính của BCR là chủ đề được nhà đầu tư quan tâm.
3.666 tỷ đồng doanh thu tài chính
CTCP BCG Land được thành lập vào năm 2018 với số vốn điều lệ 600 tỷ đồng, được định hướng trở thành pháp nhân chủ lực trong mảng bất động sản của CTCP Tập đoàn Bamboo Capital.
Đằng sau những diễn biến của cổ phiếu BCG Land
Với tiềm lực và kinh nghiệm của tập đoàn mẹ, BCG Land không mất nhiều thời gian để gây chú ý trên thị trường bất động sản phía Nam. Năm 2019, công ty này tiến hành tăng vốn lên 1.000 tỷ đồng, đồng thời động thổ dự án King Crown Village tại phường Thảo Điền, Quận 2, TP HCM.
Từ đó đến nay, BCG Land phát triển phi mã. Sau 4 đợt tăng vốn, vốn điều lệ của BCR hiện ở mức 4.600 tỷ đồng, thuộc mức cao trong ngành bất động sản. Tính đến ngày 30/9/2023, tổng tài sản của BCG Land đạt 12.537 tỷ đồng, bỏ xa nhiều cái tên nổi bật trên thị trường chứng khoán như An Gia, CEO Group hay Văn Phú Invest.
3 năm trước thềm lên sàn, trong bối cảnh nền kinh tế nói chung và khối doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn vì đại dịch Covid-19 hoành hành, BCG Land lại gây bất ngờ khi liên tục ghi nhận kết quả kinh doanh rất tích cực.
Cụ thể, lãi sau thuế năm 2019 của BCG Land chỉ đạt 1,5 tỷ đồng, con số này tăng 71 lần lên 107,5 tỷ đồng trong năm 2020, đạt đỉnh 660 tỷ đồng năm 2021 và 316 tỷ đồng năm 2022, trước khi giảm về còn 136 tỷ đồng 9 tháng đầu năm 2023.
Dù vậy, theo quan sát của Mekong ASEAN, một bộ phận cấu thành quan trọng trong cơ cấu doanh thu của BCR là hoạt động tài chính.
Trong gần 4 năm từ 2020 đến 9 tháng đầu năm 2023, hoạt động này đã mang về 3.666 tỷ đồng doanh thu cho BCR, cao hơn 68% doanh thu hoạt động chính và đóng góp quan trọng nhất vào lợi nhuận của doanh nghiệp (tổng lợi nhuận sau thuế trong khoảng thời gian này là 1.220 tỷ đồng).
Trong số đó, 2.053 tỷ đồng tới từ lãi phải thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh/đầu tư (BCC). Trong thuyết minh báo cáo tài chính, BCG Land không đi vào chi tiết các khoản lãi từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh. Gần như tất cả các hợp đồng BCC trong nhiều năm qua của BCR đều mang tính nội bộ với các pháp nhân khác trong hệ sinh thái Bamboo Capital, và có liên quan trực tiếp tới các khoản phải thu hàng nghìn tỷ đồng sẽ được đề cập ở phần dưới bài viết.
Khoản phải thu 6.450 tỷ đồng
Tính đến cuối quý 3/2023, tổng tài sản của BCG Land đạt 12.537 tỷ đồng. Chiếm lượng lớn trong cơ cấu tài sản của BCR là 3.430 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu tới từ dự án Malibu Hội An (2.155 tỷ đồng) và dự án Khu du lịch sinh thái Cồn Bắp (1.055 tỷ đồng). Trong khi tiền và các khoản tương đương tiền chỉ ở mức 121 tỷ đồng, tương ứng chưa tới 1% cơ cấu tài sản của BCG Land.
Dù liên tục tăng vốn, đồng thời báo lãi hàng trăm tỷ đồng mỗi năm, lượng tiền mặt sẵn có của BCR Land là khá thấp, đặc biệt trong bối cảnh nợ vay tài chính ở cuối quý 3/2023 đã tăng vượt ngưỡng 3.000 tỷ đồng.
Đây chưa phải là con số thấp nhất trong lịch sử hoạt động của BCG Land. Tại thời điểm cuối năm 2022, BCG Land chỉ có 20 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương với tiền, chiếm vỏn vẹn 0,17% cơ cấu tài sản doanh nghiệp.
Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của BCG Land tại cuối quý 3/2023 là 6.458 tỷ đồng các khoản phải thu, với 5.547 tỷ đồng là các khoản phải thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Trong đó, các khoản phải thu từ BCC đối với CTCP Đầu tư và Dịch vụ Orchid (1.278,4 tỷ đồng), CTCP White Magnolia (830 tỷ đồng), Công ty TNHH Phoenix Mountain (606,4 tỷ đồng), CTCP Plus Investment (441,5 tỷ đồng), Bamboo Capital (420 tỷ đồng), CTCP Thương mại Vũ Tuân (226 tỷ đồng), và CTCP Biệt thự nghỉ dưỡng Mỹ Khê (337 tỷ đồng).
Tất cả các pháp nhân kể trên đều có liên hệ mật thiết với Tập đoàn Bamboo Capital của Chủ tịch Nguyễn Hồ Nam, đồng thời là đối tác quen mặt trên các báo cáo tài chính của BCG Land hay Bamboo Capital trong những năm vừa qua.
Chẳng hạn như trường hợp của CTCP Đầu tư và Dịch vụ Orchid, CTCP White Magnolia và CTCP Plus Investment. 3 pháp nhân này vào tháng 4,5/2021 đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với BCG Land để phát triển dự án bất động sản tại quận Bình Tân, TP HCM, tổng giá trị số tiền hợp tác là 2.550 tỷ đồng.
Thời gian hợp tác của các hợp đồng nói trên là 3 năm kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Trong quý 3/2023, cả 3 hợp đồng này đã được gia hạn thêm 2 năm.
BCG Land đang tham gia hợp tác phát triển một dự án ở Bình Tân, TP HCM, là dự án trung tâm thương mại dịch vụ và nhà ở Kinh Dương Vương, hay còn được biết đến với tên thương mại là King Crown Bình Tân, do CTCP Đầu tư Phát triển Cửu Long làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích đất 5,6 ha, tổng mức đầu tư 12.444 tỷ đồng.
Dự án Kinh Dương Vương đã có phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000 vào năm 2019. Theo bản cáo bạch công bố vào tháng 8/2023 của BCG Land, chủ đầu tư đang thực hiện thủ tục gia hạn chủ trương đầu tư dự án, sau đó sẽ tiếp tục hoàn thiện quy hoạch 1/500.
Vào tháng 3/2021, dưới sự thu xếp của CTCP Chứng khoán Tiên Phong (TPS), BCG Land đã phát hành thành công lô trái phiếu BCLCH2124001 có thời hạn 3 năm với tổng giá trị theo mệnh giá 2.500 tỷ đồng, xấp xỉ giá trị 3 hợp đồng BCC với Orchid, White Magnolia và Plus Investment đã nói ở trên. Toàn bộ số tiền thu về từ lô trái phiếu, theo bản công bố phát hành của BCG Land, là để hợp tác đầu tư và/hoặc đầu tư phát triển dự án Kinh Dương Vương.
Vào hạ tuần tháng 9/2023 vừa qua, trái chủ của lô BCLCH2124001 đã đồng thuận gia hạn lô trái phiếu thêm 2 năm, ngày đáo hạn được đổi từ 31/3/2024 sang 31/3/2026.
Quay trở lại với 3 cái tên Orchid, White Magnolia và Plus Investment, đây đều là những pháp nhân có liên hệ mật thiết với hệ sinh thái Bamboo Capital. Trong đó, Chủ tịch HĐQT White Magnolia – bà Huỳnh Thị Kim Tuyến hiện đang là Thành viên HĐQT Tracodi, Phó Chủ tịch HĐQT BCG Land; một trong 3 cổ đông sáng lập của Orchid, bà Nguyễn Xuân Lan là vợ ông Nguyễn Thanh Hùng - Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Bamboo Capital.
CTCP Plus Investment có tiền thân là CTCP Tracodi Invest và từng là thành viên của Tracodi. Chủ tịch HĐQT Plus Investment trong nhiều năm qua là bà Vũ Phương Chi. Đáng chú ý, bà Chi là người nhà của ông Vũ Anh Tuân – Tổng giám đốc CTCP Thương mại Vũ Tuân.
Vào tháng 5/2021, công ty con của BCG Land là CTCP Du lịch Casa Marina Resort đã ký hợp đồng hợp phát triển dự án BĐS tại TP Thủ Đức, TP HCM có kỳ hạn 3 năm với CTCP Thương mại Vũ Tuân, hợp đồng này cũng vừa được gia hạn thêm 1 năm. Tính đến cuối quý 3/2023, BCG Land còn ghi nhận 226 tỷ đồng phải thu dài hạn đối với Vũ Tuân.
