Trong báo cáo triển vọng ngành khu công nghiệp nửa cuối năm 2022 và năm 2023, bộ phận phân tích Công ty Chứng khoán SSI đánh giá nhu cầu thuê đất khu công nghiệp (KCN) tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2023. Triển vọng này có được do xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục.
Bên cạnh đó, các chính sách thu hút FDI cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo, và nhiều ưu đãi khác; Cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN .
Trong nửa cuối năm 2022, SSI kỳ vọng lợi nhuận sau thuế của các công ty phát triển KCN niêm yết sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ, nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa và giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trung bình 8-20% so với cùng kỳ, tùy khu vực.
Trong đó, lợi nhuận sau thuế của BCM (Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp, Becamex IDC) dự kiến tăng 239% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ chuyển nhượng 18,9 ha đất thương mại tại Thành phố mới Bình Dương cho CaptaLand.
Lợi nhuận sau thuế của IDC (Tổng Công ty IDICO) dự kiến tăng 266% so với cùng kỳ nhờ thay đổi phương pháp hạch toán từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ mở rộng và cho thuê mới tại KCN Hựu Thạnh.
Còn với KBC (Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc), nếu thương vụ mua bán 30 ha tại Khu đô thị Tràng Cát thành công, lợi nhuận ròng của trong 6 tháng cuối năm 2022 dự kiến sẽ tăng trưởng gấp 3 lần so với cùng kỳ.
Năm 2023, SSI dự báo lợi nhuận ròng của các công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm và giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023.
Trong đó, lợi nhuận sau thuế của KBC ước đạt 3.700 tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2.200 tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.
Về rủi ro ngành, theo SSI là tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai và Bắc Ninh đều đã đạt trên 80%. Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
Tiềm năng của Becamex IDC và IDICO theo phân tích chi tiết của SSI:
Becamex IDC: Đây là doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.
BCM đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x.
Doanh thu thuần của BCM trong quý 1 đạt 1.433 tỷ đồng (+2% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp tăng 15,9% đạt mức 57,1% - mức cao nhất trong 5 năm, nhờ vào giá thuê tại KCN tăng 8% và giá bán tại KDC tăng mạnh. Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng mạnh hơn 74% do các khoản vay trái phiếu dài hạn có lãi suất cao hơn khoảng 1% so với năm ngoái. Đồng thời, chi phí quảng bá đầu tư tăng 3,9 lần làm lợi nhuận sau thuế giảm 16,9%, đạt mức 391 tỷ đồng.
Dự báo năm 2022, BCM tăng trưởng mạnh hơn 106% nhờ vào ghi nhận bán đất cho Capitaland và lợi nhuận từ liên doanh VSIP. SSI dự báo doanh thu hợp nhất của doanh nghiệp đạt 10.568 tỷ đồng (+51,2% so với cùng kỳ), lợi nhuận sau thế đạt 3.594 tỷ đồng (+106%). Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạch toán bán đất tại thành phố mới Bình Dương với diện tích 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 5.900 tỷ đồng. Đồng thời, lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng (+36%) nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP khi vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ (năm 2021, lợi nhuận của liên doanh này là -696 tỷ đồng).
Rủi ro đầu tư là tính thanh khoản của TP mới Bình Dương; Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý; Tăng chi phí vay đối với trái phiếu phát hành mới.
Cổ phiếu của IDICO đang giao dịch tại P/E 2022 là 10,1x và P/B là 3,1x. SSI đánh giá tích cực IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất 875 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.
Nhu cầu thuê đất tại các KCN dự báo tăng trưởng tích cực trong năm 2022 với việc Việt Nam mở cửa trở lại từ 15/3 tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có thể hoàn thành các hợp đồng đã ký MOU trước đó. Trong dài hạn, chính sách kiểm soát Covid của Trung Quốc có thể giúp đẩy nhanh việc dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam. Dự báo diện tích cho thuê tại các KCN của IDC có thể đạt mức 120-160 ha/năm trong giai đoạn 2022-2024.
Giá thuê tại các KCN của IDC cũng được dự báo tăng tích cực trong năm 2022. Giá thuê tại KCN Phú Mỹ 2 đã có mức tăng 20% trong những tháng đầu năm 2022, bên cạnh KCN Hựu Thạnh cũng có giá thuê đạt mức 130-140 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ). Với lợi thế phần lớn diện tích đất đã được đền bù giải tỏa tại KCN Phú Mỹ II mở rộng và Hựu Thạnh giúp IDC cải thiện biên lợi nhuận khi giá thuê tăng.
IDC dự kiến phát triển quỹ đất 2.000 ha – 3.000 ha tại các tỉnh thành như Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên... Quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2024 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn thể hiện rõ sự tham vọng với kế hoạch tăng trưởng trong giai đoạn 2022-2026 ở mức 2 con số. Theo chia sẻ ban lãnh đạo công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022- 2026 là 20,8%, lợi nhuận sau thế là 23,8%, ROE trên 20%. Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40%.
