Nếu lái xe khoảng một đến hai tiếng chạy ra ngoài thành phố Thượng Hải hoặc thủ đô Bắc Kinh, bạn sẽ nhận thấy một điều gì đó kỳ lạ. Các đô thị ngoại ô vẫn có những tòa nhà cao tầng, hiện đại và trong tình trạng tốt, tuy nhiên đặc điểm chung của những tòa nhà này là không có người ở và chúng như những “thành phố ma” xuất hiện khắp nơi.

Đây không phải là điều gì mới mẻ nhưng thời gian gần đây thị trường bất động sản Trung Quốc lại trở thành chủ đề được quan tâm sau khi xảy ra khủng hoảng vỡ nợ 300 tỷ USD của tập đoàn địa ốc Evergrande. Những tòa nhà mọc lên như nấm sau mưa là minh chứng cho sự phụ thuộc của Trung Quốc vào lĩnh vực bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng, nhưng số lượng chính xác bất động sản bỏ không lại rất khó để xác định.

Một trong những chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực địa ốc của Trung Quốc là Li Gan, giáo sư kinh tế tại Đại học Texas A&M kiêm giám đốc Trung tâm Khảo sát và Nghiên cứu về Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc tại Đại học Kinh tế và Tài chính Tây Nam Thành Đô. Tuy nhiên, khi được hỏi về số lượng thành phố ma hiện tại ở Trung Quốc, ông cũng không thể có câu trả lời.

Một góc thành phố ma Kangbashi nổi tiếng của Trung Quốc tại Nội Mông. Ảnh: Nikkei

“Thành phố ma” là gì?

Nơi từng được mệnh danh là thành phố ma nổi tiếng nhất Trung Quốc nằm ở Kangbashi, là một phần của khu đô thị mới Ordos thuộc khu tự trị Nội Mông. Vào những năm 2000, thành phố này được dự định sẽ là nơi ở của khoảng một triệu người, nhưng sau đó đã giảm xuống 300.000 người. Tính đến năm 2016, Kangbashi chỉ có 100.000 người sinh sống. Mãi tới đầu năm nay, Kangbashi mới thu hút thêm được cư dân đến sau khi Bắc Kinh chuyển một số trường học hàng đầu đến nơi này.

Những căn hộ rỗng như vậy đang chiếm một phần đáng kể trong thị trường bất động sản rộng lớn của Trung Quốc, vốn có quy mô gấp đôi tại Mỹ và đạt giá trị 52.000 tỷ USD vào năm 2019. Theo số liệu mới từ cuộc Khảo sát Tài chính hộ gia đình do Li Gan chỉ đạo, có 21% căn hộ, tương đương con số 65 triệu, đã bị bỏ trống từ năm 2017.

65 triệu căn nhà không có người ở nói trên có thể chứa toàn bộ dân số của nước Pháp. Nhưng không giống như Mỹ hay Nhật Bản, nơi những ngôi nhà bị bỏ hoang trở thành thị trấ hoang tàn thật sự, còn những tòa nhà ở Trung Quốc không bị bỏ hoang mà chỉ là không có người sử dụng.

Theo ông Li Gan, những thành phố ma này là “một hiện tượng độc đáo của Trung Quốc”.

Vì sao "thành phố ma" nở rộ

Đầu tiên, các thành phố ma của Trung Quốc không phải là những đô thị trong tình trạng hư hỏng. Những nơi này có rất nhiều căn hộ được xây dựng mới, được mua để làm một khoản đầu tư. Đây cũng chính là dấu hiệu của sự chênh lệch giữa cung và cầu.

Xin Sun, giảng viên cấp cao về kinh doanh Trung Quốc và Đông Á tại Đại học King's College London nhận định: “"Những ngôi nhà trống này đã được bán hết cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, họ lại không đến đó sinh sống."

Về phía nguồn cung, ông Sun cho biết, chính phủ có được doanh thu bán hàng lớn từ việc cho các nhà phát triển thuê đất. “Điều này mang lại cho chính phủ động lực rất lớn để khuyến khích sự phát triển thay vì hạn chế nó”, ông Sun phân tích thêm.

Theo The Economist, mỗi năm Trung Quốc xây dựng 15 triệu căn nhà mới, con số cao gấp 5 lần so với Mỹ và châu Âu cộng lại. Ngoài việc chính phủ thúc đẩy nguồn cung, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng là một động lực lớn khác. Dữ liệu của Ngân hàng Thế giới chỉ ra rằng có 61% dân số Trung Quốc sống ở các thành phố vào năm ngoái, trong khi hai thập kỷ trước đó chỉ là 35,8%.

Tuy nhiên, theo ông Gan, đã có những vấn đề trong cách tính toán chỉ số về đô thị hóa ở Trung Quốc. Theo đó quốc gia này đã đánh giá quá cao về tốc độ đô thị hóa, về số lượng người dân muốn di chuyển từ nông thôn ra thành thị. Cách tính toán có phần sai lệch này cũng là nguyên nhân dẫn đến xuất hiện ngày càng nhiều các thành phố ma.

Những thành phố vắng bóng người xuất hiện tại nhiều khu vực trên khắp Trung Quốc. Ảnh: Forbes

Văn hóa đầu tư bất động sản

Ông Sun cho hay, về phía cầu, xu hướng tăng chung của giá nhà đã tạo ra nhu cầu lớn đối với thị trường bất động sản. Ông nói: “Trong 2 thập kỷ qua, giá nhà đã tăng gấp nhiều lần ở nhiều nơi. Hầu hết người dân Trung Quốc đều chưa chứng kiến vỡ bong bóng bất động sản nào như những gì Mỹ hay Nhật Bản đã trải qua.”

Do đó người dân có niềm tin rằng đầu tư bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn và tạo ra của cải. Điều này đã kích thích nhu cầu mua thêm bất động sản.

Theo báo cáo nghiên cứu của Trung tâm Công nghệ Quốc gia về quyền sở hữu nhà ở Trung Quốc, hơn 90% hộ gia đình là chủ nhà và hơn 20% chủ nhà sở hữu nhiều hơn một bất động sản. Trong khi đó, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ là 65%. Bất động sản cũng chiếm 70% trong tài sản hộ gia đình ở Trung Quốc.

Quả bom Evergrande

Một trong những nhà bất động sản góp phần vào việc phát triển các thành phố ma tại Trung Quốc là Evergrande, đơn vị đang có hơn 1.300 dự án trải khắp 280 thành phố ở nước này và có thể cung cấp chỗ ở cho hơn 12 triệu dân. Tuy nhiên, công ty này đang phải gánh khoản nợ khổng lồ 300 tỷ USD và còn 1,6 triệu căn hộ chưa được bàn giao.

Mặc dù gánh khoản nợ lớn, Evergrande cũng chỉ là một trong số những vấn đề của thị trường bất động sản Trung Quốc. Chuyên gia Li Gan cho biết: "Evergrande đang gặp vấn đề về các căn hộ chưa có người ở nhưng lỗi không hoàn toàn ở họ. Thị phần của tập đoàn này vẫn còn nhỏ".

Bloomberg trước đây từng mô tả một kịch bản ác mộng đối với Bắc Kinh, đó là khi người mua sẽ vội vã bán bất động sản thứ hai của họ nếu thị trường xuất hiện những "vết nứt", từ đó tạo vòng xoáy giá lao dốc. Những quả bom nợ như Evergrande đang đe dọa có thể tạo ra các "vết nứt" như vậy.

Chính phủ Trung Quốc đang siết chặt quy định hoàn thành một giao dịch mua bán bất động sản để không khuyến khích chủ nhà bán nhà. Theo chuyên gia Li Gan, Trung Quốc có thể ngừng loại hình giao dịch này và thay đổi số năm sở hữu nhà. Nếu giá quá thấp, Bắc Kinh cũng sẽ không cấp giấy chứng nhận mua bán.

Động thái ngăn chặn việc bán nhà có thể gây áp lực tới những người cần bán nhà để huy động tiền mặt. “Bất động sản là một khối tài sản khổng lồ của mọi người. Nếu tích trữ nó để làm khoản đầu tư cho giáo dục, hoặc các vấn đề sức khỏe, hoặc nghỉ hưu, người bán sẽ bị lỗ”, ông Gan nói thêm.

Lĩnh vực bất động sản đang chiếm 29% tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc. Các chuyên gia cũng đánh giá rằng chính phủ Trung Quốc đang phụ thuộc rất nhiều vào việc các hộ gia đình tiếp tục đầu tư vào bất động sản. Do đó nếu bong bóng vỡ, nó chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của người dân vào bất động sản và việc coi bất động sản là cách tốt nhất để bảo toàn cũng như tạo ra của cải.