Ảnh minh họa: Thu Trang

Trong báo cáo khảo sát thị trường niên của Cushman & Wakefield mới đây với tiêu đề "Thị trường logistics là con gà đẻ trứng vàng tại Việt Nam", bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman&Wakefield nhận định, với quy mô thị trường lớn, số lượng người tiêu dùng trực tuyến tăng nhanh, thị trường thương mại điện tử Việt Nam có tốc độ tăng trưởng ngoạn mục.

Cụ thể, doanh thu thương mại điện tử tiếp tục ghi nhận tăng trưởng ấn tượng trong nửa đầu năm 2023, ước đạt 10,3 tỷ USD, tăng khoảng 25% so với cùng kỳ, chiếm 7,7% doanh thu hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng cả nước.

“Trước sự phát triển của ngành thương mại điện tử, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Điều này đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản logistics chất lượng cao. Đặc biệt, trong các tháng cuối năm, khi nhu cầu từ thị trường bán lẻ được dự báo tăng bằng lần, càng khiến “cơn khát” nguồn cung nhà xưởng, kho bãi trở nên gay gắt hơn”, bà Trang Bùi cho biết.

Hiện, tổng nguồn cung nhà kho ở Hà Nội và TP HCM chỉ đạt lần lượt 2.022.000 m2 và 5.130.000 m2. Các khu công nghiệp và hậu cần kho bãi tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM, đang có tỉ lệ lấp đầy cao, có những nơi đạt gần 100%.

Nhu cầu sẽ ngày càng lớn trong thời gian tới. Theo tính toán của Cushman&Wakefield, nguồn cung không thể đáp ứng nhu cầu đang đẩy sức ép cạnh tranh của doanh nghiệp bán lẻ và vận chuyển tăng lên.

Thị trường kho và nhà xưởng xây sẵn khởi sắc

Số liệu tại Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản (BĐS) quý 3/2023 của Bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam phát hành ngày 12/10 cũng cho biết, trong 9 tháng đầu năm, thị trường miền Bắc và miền Nam lần lượt ghi nhận 752.000 m2 và 450.000 m2 kho và nhà xưởng xây sẵn (NKXS) mới đi vào hoạt động.

Đối với thị trường NKXS miền Bắc, các giao dịch chính vẫn đến từ các thị trường tập trung nguồn cung lớn như Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu chủ đạo vẫn tới từ các đơn vị 3PL (Third Party Logistics, đơn vị thứ ba cung cấp dịch vụ liên quan đến logistics cho các doanh nghiệp), các công ty sản xuất mặt hàng ăn uống. Tỷ lệ lấp đầy phân khúc NKXS đến hết quý 3 đạt 80% tăng 3,6 điểm phần trăm so với quý trước.

Báo cáo thị trường nhà kho xây sẵn miền Bắc quý 3/2023 - JLL Việt Nam

Giá thuê kho trung bình ở ngưỡng 4,6 USD/m2/tháng và xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 điểm phần trăm so với quý trước. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

Chỉ tính riêng trong quý 3, theo Báo cáo thị trường nhà kho xây sẵn của Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam), thị trường NKXS miền Bắc có thêm nguồn cung đến từ 3 dự án mới, đóng góp thêm 132.257 m2 diện tích cho thuê và nâng tổng nguồn cung NKXS miền Bắc lên khoảng 1,1 triệu m2. Trong đó, dự án JD Logistics Park Hải Phòng đánh dấu sự gia nhập thị trường của nhà đầu tư JD Property với 55.000 m2.

Trong đó, hấp thụ thuần đạt 89.677 m2, chủ yếu nhờ nỗ lực cho thuê của các dự án mới gia nhập thị trường trong hai quý gần đây như JD Logistics Park Hải Phòng, SLP Park Nam Sơn Hạp Lĩnh và SLP Park Yên Phong. Một số giao dịch nổi bật trong quý này là công ty LONGi Vina Solar thuê 19.000 m2 và Foxconn thuê 14.000 m2 đều tại dự án SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh, Buymed thuê 9.000 m2 tại LOGOS Bắc Ninh.

Tại thị trường phía Nam, sau một quý trầm lắng, trong quý 3 đã ghi nhận nguồn cung dồi dào với khoảng 38.000 m2 không gian kho vận mới hoàn thành từ Giai đoạn 2 của dự án SLP Park Xuyên Á, Long An. Việc ra mắt cơ sở kho vận mới đã giúp SLP trở thành top 3 các chủ đầu tư có thị phần lớn nhất ở miền Nam. Tuy nhiên, BWID và Mapletree vẫn duy trì vị thế dẫn đầu khi tổng quy mô hiện hữu của họ chiếm hơn 53% so với các đối thủ còn lại.

Báo cáo thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam quý 3/2023 - JLL Việt Nam

Các chuyên gia của CBRE Việt Nam lại cho rằng, giá thuê kho và xưởng xây sẵn tương đối ổn định, giá thuê trung bình đạt mức 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà kho và 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng, chỉ tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

"Tỷ lệ lấp đầy NKXS đạt 56%, giảm 15 điểm phần trăm so với quý 2 và 13 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn vẫn luôn duy trì ở mức tốt, đạt 91% tăng 1 điểm phần trăm so với quý 2", trích Báo cáo Tiêu điểm thị trường bất động sản quý 3/2023 của CBRE Việt Nam.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, những phương án kích thích nguồn cầu, trong đó phố biến nhất là thời gian miễn tiền thuê dài hơn, vẫn được các chủ nhà áp dụng để cải thiện hiệu suất hoạt động của tài sản. "Khảo sát cho thấy một số dự án có tình hình cho thuê ảm đạm từ lúc chính thức ra mắt đã triển khai việc giảm giá chào thuê xuống khoảng 2 – 4% để tăng tính cạnh tranh và thu hút khách hàng tiềm năng", bà Trang Lê cho biết.

Triển vọng năm 2024: nguồn cung dồi dào, thị trường rộng mở

Chuyên gia JLL nhận định triển vọng trong quý 4, miền Bắc dự kiến không có dự án NKXS hiện đại nào gia nhập thị trường, giảm so với lượng dự báo quý trước do một số Chủ đầu tư thay đổi công năng cho thuê sang nhà xưởng ở các dự án gần hoàn thành.

Nguồn cung mới sẽ gia tăng đáng kể vào năm 2024 với các dự án chất lượng cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên, dự báo tăng thêm 700.000 m2, đưa tổng nguồn cung NKXS hiện đại vào cuối năm 2024 tăng gấp 1,6 lần so với thời điểm hiện tại.

Trong tương lai ngắn hạn, thị trường NKXS hiện đại miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục mở rộng ra các tỉnh lân cận như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh nhờ lợi thế giá đất cạnh tranh và nguồn đất sẵn có cho phát triển dự án mới. Trong đó, nhiều nhà đầu tư lớn như Mapletree, KCN Việt Nam, Indochina Kajima, Core5, Western Pacific Group đã có mặt tại các thị trường này và dự kiến hoàn thành các dự án vào năm 2024.

Trong 3 tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam dự kiến sẽ chào đón hơn 460.000 m2 diện tích NKXS hiện đại gia nhập thị trường, được phát triển bởi BWID, LOGOS, Emergent Capital Partners và Cainiao. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,3 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô hiện tại.

Trong ngắn hạn, động lực thị trường kho vận sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa. Cùng với xu hướng toàn cầu, các hoạt động thương mại xuyên biên giới được dự báo sẽ có dấu hiệu phục hồi, nhưng với tốc độ chậm.

Các chủ đầu tư tiếp tục phải đối mặt với thách thức cải thiện và duy trì hoạt động của tài sản. Đồng thời, dự báo về khác biệt đáng kể giữa giá chào thuê và giá giao dịch sẽ xuất hiện, đặc biệt là ở các dự án mới.