Ngày 16/11, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Trường Đại học Luật Hà Nội và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Hội thảo khoa học quốc tế với chủ đề: “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”. Tập đoàn CEO là nhà tài trợ của Hội thảo.
Sự nở rộ của các loại hình bất động sản du lịch và một quy trình đầu tư phức tạp
Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Cùng với sự phát triển của du lịch, bên cạnh mô hình khách sạn truyền thống trước đây, tại Việt Nam đã xuất hiện thêm nhiều loại hình sản phẩm bất động sản khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của du khách."
Theo đó, có thể kể tới một số loại hình sản phẩm bất động sản (BĐS) du lịch như: mô hình khách sạn, mô hình khu nghỉ dưỡng (resort), mô hình biệt thự du lịch (resort villa, shopvilla), mô hình nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse), mô hình căn hộ du lịch (condotel), mô hình homestay và mô hình farmstay.
Theo ông Bình, thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 luật, bộ luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn. Tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm.
"Trên thực tế thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định và 3 giấy phép. Trong 3 giấy phép thì có 2 giấy phép là giấy phép kinh doanh thuốc lá và giấy phép kinh doanh rượu mà theo chúng tôi hoàn toàn có thể gộp thành 1 giấy phép và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương để giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp," ông Đoàn Văn Bình phát biểu tại hội thảo.
"Như vậy, quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp, qua nhiều bước khác nhau và tổng thời gian cho toàn bộ quy trình thường không xác định được rõ ràng. Bên cạnh đó, quy trình vận hành dự án bất động sản du lịch theo tiêu chuẩn quốc tế đòi hỏi khắt khe về chất lượng dịch vụ. Điều này đòi hỏi đội ngũ nhân sự có chất lượng cao, nguồn tài chính lớn", ông Bình nói.
Chuyên gia: Các quy định chính sách còn chưa thật phù hợp
"Những chính sách đưa ra chưa thật sự phù hợp nhằm thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch", ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đồng thời là Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần tập đoàn C.E.O, nhà tài trợ cho hội thảo, nhận định.
Theo ông Bình, hiện tại, vẫn còn nhiều hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch như thủ tục đầu tư phức tạp, khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian; hay vấn đề về chi phí hoàn thiện thủ tục đầu tư, vận hành dự án. Bên cạnh đó, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng) cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) đối với một số loại hình BĐS du lịch này.
Ngoài ra, chúng ta chưa có quy định, chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS du lịch. Từ góc độ pháp luật đất đai, mặc dù người nước ngoài được phép mua nhà ở theo Luật Nhà ở nhưng Luật Đất đai năm 2013 không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở. Vì vậy, cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. Đồng thời, chưa có quy định pháp luật nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ
Trước thực trạng trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra những kiến nghị nhằm thay đổi một số nhóm quy định. Theo ông Bình, thứ nhất, cần nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch và phân khúc BĐS du lịch.
Đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của du lịch.
Thứ hai, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.
Thứ ba, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…
Thứ tư, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch, nâng cao khả năng kết nối giao thông theo nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch, đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.
Cuối cùng, cần có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, thuế, các ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn…
"Du lịch là chìa khóa để mở ra sự phát triển thịnh vượng và hạnh phúc, Việt Nam hội tụ đầy đủ những điều kiện thuận lợi để phát triển BĐS du lịch. Từ những chia sẻ trong hội thảo lần này, chúng tôi hy vọng sẽ có những đổi mới về chính sách, pháp luật thật sự. Đủ nhanh, kịp thời nhằm khẩn trương tháo gỡ những khúc mắc về pháp lý để thu hút đầu tư, phát triển tiềm năng, thế mạnh của BĐS du lịch góp phần xây dựng Việt Nam thành đất nước phát triển về du lịch", ông Đoàn Văn Bình nói.
Kinh nghiệm quốc tế trong phát triển BĐS du lịch
Tại Hội thảo, đại diện từ một số hiệp hội bất động sản nước ngoài đã có sự chia sẻ về kinh nghiệm xây dựng hành lang pháp lý cho phân khúc thị trường BĐS du lịch, từ đó gợi mở cho Việt Nam trong vấn đề hoàn thiện chính sách, pháp luật về BĐS du lịch.
Ông Mark Kitabayashi, Điều phối viên toàn cầu tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, Hiệp hội Bất động sản và Môi giới Hoa Kỳ (NAR) chia sẻ về những chính sách mà Mỹ đã áp dụng đối với phân khúc bất động sản du lịch của quốc gia này, trong đó nổi bật là thực hiện chính sách về thuế.
Ông Mark cho biết, Mỹ đã tiến hành thu hút các nhà đầu tư bằng cách thực hiện các khuyến mại về thuế thu nhập như giảm thuế, miễn thuế… Song song với đó, Mỹ cũng không hạn chế số diện tích mà người dân sở hữu, điều đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ doanh nghiệp bất động sản hay các nhà đầu tư về đất đai.
Từ phía Thái Lan, ông Sopon Pornchokchai, Hội đồng định giá Bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Liên đoàn Bất động sản Thái Lan cho rằng: "Việt Nam và Thái Lan đều đang phát triển du lịch bền vững hướng đến phát triển xanh. Những người có thu nhập cao rất muốn đầu tư vào các sản phẩm bất động sản xanh, đây là nhóm nhà đầu tư rất tiềm năng đối với thị trường bất động sản du lịch và bất động sản cao cấp đối với Thái Lan và Việt Nam."
Ngoài ra, Thái Lan cũng chú trọng đến phát triển đa dạng các mô hình bất động sản du lịch để có thể phù hợp với từng nhóm khách như xây dựng bất động sản du lịch dành cho người Châu Á, Châu Âu hay khu nghỉ dưỡng dạng condotel.
 |
Ông Sopon Pornchokchai, Hội đồng định giá Bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Liên đoàn Bất động sản Thái Lan phát biểu trực tuyến qua Zoom từ điểm cầu Thái Lan |
Ông Rusmin Lawin, Chủ tịch Hội công nghệ bất động sản Indonesia, Phó Chủ tịch Phụ trách Đối ngoại của Hiệp hội bất động sản Indonesia cho biết, Indonesia có những vùng đặc khu kinh tế, chiến lược quốc gia để phát triển du lịch. Đây là điều mà Việt Nam có thể tham khảo để phát triển du lịch. Ngoài ra, yếu tố địa lý tại mỗi vùng khác nhau, vì vậy chính phủ Indonesia sẽ đưa ra chính sách phù hợp với từng vùng để khai thác triệt để và phát triển ngành du lịch.
Bên cạnh những ưu tiên về tự nhiên, phía Indonesia cũng có những chính sách hỗ trợ đặc biệt về thuế, thuê đất... để hỗ trợ phát triển các doanh nghiệp bất động sản du lịch. Đặc biệt, hành lang pháp lý cũng phải thông thoáng, cởi mở.
"Nhờ có thị trường du lịch phát triển mạnh mẽ, cùng những hành lang pháp lý thuận lợi nên thị trường bất động sản của Indonesia rất sôi động", ông Rusmin Lawin chia sẻ.
Theo Ông Christopher Khoo - Giám đốc điều hành Master Consult Services, Tổng cục Du lịch Singapore, liên quan đến ngành du lịch, lĩnh vực này được nhiều bộ ngành và các cơ quan, tổ chức khác nhau quan tâm, mỗi quy hoạch đều được phân vùng rõ ràng. Tất nhiên, trong những trường hợp phát sinh vẫn đòi hỏi phải có ngoại lệ song nhìn chung đều được phân định rõ ngay từ đầu. Bối cảnh hậu COVID-19 sự cạnh tranh diễn ra rất gay gắt nên buộc các doanh nghiệp phải tạo ra sự đổi mới, và sự thành công của một điểm đến du lịch phải cần 2 yếu tố, thứ nhất là, không trộn lẫn, cần điểm nổi bật. Thứ hai là, sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh.
Theo các đại biểu dự hội thảo, những chia sẻ về kinh nghiệm quốc tế nhằm mang đến góc nhìn đa chiều hơn cho các doanh nghiệp và các cơ quan hoạch định chính sách, từ đó có thể tham khảo và đưa ra những chính sách phù hợp để phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam.
