Trong báo cáo cập nhật thị trường phát hành ngày 21/11, ông Michael Kokalari - Kinh tế trưởng VinaCapital nhận định, ngành bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng.
Điều đáng lo ngại là tình trạng “thắt chặt tín dụng” với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế và điều này đã đẩy VN-Index giảm tới 42% so với đầu năm. Riêng nhóm cổ phiếu ngành bất động sản giảm khoảng 50% so với đầu năm, còn cổ phiếu ngành ngân hàng giảm 40%. Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% trong VN-Index.
Ông Michael Kokalari cho biết, các công ty bất động sản Việt Nam không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ tạo lập “quỹ đất”.
Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, đến khi lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa chung cư/nhà ở được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các mảnh đất thô đó không thể dùng vay vốn đến khi được chuyển đổi mục đích thành đất ở và dự án được phê duyệt.
Chỉ khi dự án được phê duyệt thì các công ty bất động sản mới có thể sử dụng lô đất làm tài sản thế chấp để đảm bảo các khoản vay ngân hàng. Ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp khoản vay với thời hạn ngắn (khoảng 2 năm để xây dựng một tòa nhà chung cư).
Mặc khác, theo VinaCapital, gần đây NHNN đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà (cho vay thế chấp) hơn là cho các công ty bất động sản vay. Các công ty bất động sản cũng bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán và chỉ có thể thu tiền từ người mua nhà sau khi đã hoàn thành phần móng.
Hệ quả của tất cả điều nêu trên là các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất của họ thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây, dẫn đến việc phát hành tăng vọt từ 12 tỷ USD năm 2019 lên 32 tỷ USD năm 2021.
Theo Kinh tế trưởng VinaCapital, các công ty bất động sản đã phát hành trái phiếu với các điều kiện dễ dàng, hoặc họ đã bỏ qua các quy định về phát hành trái phiếu. Điều này thúc đẩy Chính phủ chấn chỉnh quy định đối với thị trường trái phiếu non trẻ. Đáng lưu ý, trái phiếu mà các nhà đầu tư cá nhân đã mua chủ yếu thời hạn từ 2-3 năm với lãi suất 10-12%, trong khi lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 18 tháng vào năm 2021 chỉ 7%.
 |
Hiện tại, các công ty bất động sản phải đối mặt tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ (ALM) bởi vì cứ mỗi 2 năm, họ phải mua lại/đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu, trong khi quỹ đất thô họ đã mua sẽ chỉ tạo ra dòng tiền lành mạnh trong tương lai xa.
Vấn đề thứ hai là việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án, càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi đáo hạn bằng các khoản vay ngân hàng đúng thời hạn.
P/E VN-Index năm 2023 thấp hơn 40% so với khu vực
Trở lại với thị trường chứng khoán, chuyên gia VinaCapital cho rằng thị trường Việt Nam hiện đang phản ứng quá tiêu cực trước những tác động của việc thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Thực tế, lĩnh vực này đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc.
Các chuyên gia phân tích VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng, việc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn ngoài công ty bất động sản vẫn tiếp tục tiếp cận đến các nguồn tín dụng, mặc dù lãi suất có cao hơn.
VinaCapital kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán (cuối tháng 1/2023) - thời điểm cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao.
Phiên 16/11 vừa qua, VN-Index giảm hơn 4% ngay sau khi mở cửa giao dịch, tuy nhiên lại đảo chiều và tăng hơn 3% sau khi có các gợi ý từ một số thành viên Chính phủ về các bước có thể thực hiện để tháo gỡ vấn đề. Sau đó, các gợi ý này được hiện thực hóa khi Thủ tướng thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực bất động sản.
Chuyên gia VinaCapital cũng lưu ý 3 điểm rất quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu:
Một là Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm các phương thức kiểm soát của các khoản vay cho các công ty bất động sản).
Hai là Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản.
Ba là nhu cầu nhà ở mới tiếp tục phát triển mạnh và giá cả các căn hộ vẫn phù hợp đối với đa số người mua thuộc tầng lớp trung lưu. Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh, bất chấp phải đối mặt các vấn đề thanh khoản trước mắt.
"GDP Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trưởng 8% vào năm 2022 và gần 6% vào năm 2023, trong khi lợi nhuận các doanh nghiệp trên đà tăng trưởng với dự báo khoảng 17% trong năm nay và năm sau.
Sự kết hợp giữa giá cổ phiếu giảm và lợi nhuận tăng đã khiến hệ số P/E năm 2022 của VNI giảm từ mức trên 17 lần vào đầu năm 2022 xuống còn 9 lần hiện tại, và P/E dự phóng 2023 là 8 lần, thấp hơn 40% so với định giá P/E dự phóng của các nước trong khu vực", ông Michael Kokalari nhận định về thị trường chứng khoán Việt Nam.
