Nguy cơ nợ xấu từ áp lực đáo hạn hơn 240.000 tỷ trái phiếu bất động sản

Sức ép từ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn

Trong báo cáo về thị trường trái phiếu mới đây của Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, khoảng 62.470 tỷ đồng; khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn vào khoảng 29.160 tỷ đồng, chiếm 20,2%. Đáng chú ý, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng.

Theo cơ quan quản lý, khối lượng trái phiếu đến hạn trả nợ này tiềm ẩn nhiều rủi ro về dòng tiền trả nợ của các doanh nghiệp. Đặc biệt là khối lượng đáo hạn lớn tập trung trong giai đoạn 2022-2024 và chủ yếu là trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản và tổ chức tín dụng.

Cụ thể, báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp với chủ đề "Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 2023-2024" vừa công bố của Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) đã chỉ ra rằng, quy mô thị trường tính đến đầu quý III/2022 đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tương ứng gần 18,3% GDP và bằng 14,2% dư nợ tín dụng. Riêng giai đoạn 2019 - 2021 là thời điểm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp cả về giá trị và số lượt phát hành.

Chỉ tính riêng 3 năm trên, giá trị phát hành lên đến gần 1 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005 - 2022 khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.

(Nguồn: VBMA, Fiinpro, KBSV).

Xét về cơ cấu, nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005 - 2022 do đây là hai ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn.

Các chuyên gia KBSV cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản tích cực phát hành trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2018 – 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng, khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản theo hướng tăng lên 200% từ 01/01/2017 (từ mức 150%) theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN, giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn - Thông tư 08/2020/TTNHNN. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ ngân hàng nên đã chuyển sang phát hành trái phiếu với lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay ngân hàng.

Việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong giai đoạn trên làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. Theo thống kê của KBSV, năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu bất động sản

Mặc dù chưa ở mức báo động trong hiện tại nhưng các chuyên gia cảnh báo nợ xấu bất động sản đang có nguy cơ gia tăng khi thị trường này đang bước vào giai đoạn khó khăn, trầm lắng.

Số liệu của NHNN cũng cho thấy, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, tăng hơn so với tỉ lệ 19,9% của cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm ngoái.

Trong khi đó, số liệu của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup), trong 5 năm qua, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trung bình 100.000 tỷ đồng/năm. Trong khi đó, người mua số lượng lớn trái phiếu này là các ngân hàng và số lượng đáo hạn trong năm nay và năm sau là rất lớn. Như vậy, khi đến thời điểm đáo hạn trái phiếu, nếu doanh nghiệp bất động sản không thanh toán được thì tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đã mua trái phiếu sẽ tăng lên chóng mặt.

Nếu so với các nước trong khu vực, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Việt Nam vẫn còn tương đối thấp, do đó theo KBSV, rủi ro chung đặt ra cho toàn bộ nền kinh tế không quá đáng kể. Tuy nhiên, rủi ro vỡ nợ trái phiếu đối với một số doanh nghiệp bất động sản đang hiện hữu.

"Mặc dù doanh số bán hàng tốt trong giai đoạn 2019 - 2021 nhưng nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản khó có thể giảm nợ. Doanh nghiệp vẫn phải tích lũy và triển khai các dự án mới để có thể huy động thêm nguồn vay nợ nhằm trả nghĩa vụ nợ đáo hạn của trái phiếu đã phát hành từ các năm trước", chuyên gia KBSV nhận định.

Trong bối cảnh các tổ chức tín dụng là đối tượng mua số lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nếu doanh nghiệp vỡ nợ thì tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng đã mua trái phiếu sẽ gia tăng.

Doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ

Theo đánh giá của nhóm phân tích KBSV, thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ thời gian tới bởi hai yếu tố. Thứ nhất, về mặt chính sách và thứ hai, nhu cầu của các nhà đầu tư cá nhân dự báo cũng sẽ giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường.

Đồng quan điểm, nhóm phân tích SSI Research cho rằng, trong ngắn hạn, việc thiếu vắng những hướng dẫn cụ thể trong triển khai có thể dẫn tới khó khăn cho thị trường bất động sản, do trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng và nếu không có các biện pháp xử lý kịp thời, có thể ảnh hưởng tới tâm lý chung của nhà đầu tư khi môi trường kinh doanh chuyển từ quá nóng sang quá lạnh.

Ngoài ra, động lực tăng trưởng với thị trường bất động sản trong ngắn hạn là không nhiều khi vẫn còn 4 rủi ro lớn với thị trường bất động sản.

Đầu tiên là tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà (do lãi suất tăng và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng).

Thứ hai, kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp không còn sôi động như trước.

Thứ ba, nhu cầu đối với bất động sản nhà ở có thể suy yếu khi lãi suất cho vay tăng.

Thứ tư, tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản (tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2023) có thể bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và lãi suất cao hơn.