Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã thông tin về kết quả điều hành tín dụng và định hướng những tháng cuối năm 2022. NHNN cho biết đến ngày 26/8, tín dụng tăng 9,91% so với cuối năm 2021, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ nhiều năm trở lại đây, phù hợp với tăng trưởng kinh tế, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế phục hồi khả quan trong những tháng qua.
Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14%, trong hơn 4 tháng cuối năm, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế còn có thể tăng thêm 4,09%, tương đương quy mô chưa đến 450.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên, Chính phủ đang thực hiện chương trình phục hồi kinh tế, trong đó có gói kích cầu quy mô 40.000 tỷ đồng từ ngân sách Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, với 2% lãi suất khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại trong vòng 2 năm từ 2022-2023.
Ước tính các ngân hàng sẽ dành khoảng 800.000 tỷ đồng dư nợ cho vay trong năm nay để giảm lãi suất cho người dân, doanh nghiệp đủ điều kiện. Sang năm 2023, dư nợ dự kiến được hỗ trợ lãi suất vào khoảng 1,2 triệu tỷ đồng.
Theo đó, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm nay 14%, chỉ còn khoảng gần 450.000 tỷ đồng sẽ được giải ngân trong nửa cuối năm, gánh nặng điều hành đang đè nặng lên vai ngân hàng Nhà nước.
Nới room tín dụng, doanh nghiệp bất động sản có hưởng lợi?
Ở một diễn biến khác, trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang khan hiếm thì thông tin về nới hạn mức tín dụng (room) đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.
Theo đánh giá của Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), việc nới room tín dụng phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản theo hai hướng.
Thứ nhất, các doanh nghiệp có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ trái phiếu đến hạn. Thống kê cho thấy, năm 2023 và năm 2024, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn thứ hai, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%). Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng phương án này chỉ áp dụng được đối với các doanh nghiệp có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.
Thứ hai, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho và có thêm nguồn tiền để trả nợ.
Nhóm phân tích KBSV cũng dự báo, cuối năm 2022 và năm 2023 cùng năm 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.
Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn được đánh giá phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng cùng với đó là họ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như có khả năng vay trái phiếu quốc tế.
Tương tự, Chứng khoán SSI cũng dự báo, việc NHNN phân bổ room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản và tăng dư địa cho thị trường phục hồi, tái phát triển khi thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm lúc dòng tín dụng khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho.
Đồng thời cũng có thêm nguồn tiền để trả nợ, đáo hạn trái phiếu, đặc biệt đối với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng sẽ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như vay trái phiếu quốc tế...
Khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn là mong manh
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn là rất mong manh, nếu không muốn nói là không thể. Nguyên nhân dễ thấy nhất là vì ngân hàng đã đổ nhiều vốn cho lĩnh vực nhà đất trong những năm qua.
Nhớ lại buổi họp sơ kết 6 tháng đầu năm của ngành ngân hàng, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đích danh nguyên nhân ngân hàng cạn room tín dụng sớm là do cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo đó, khi thị trường này gặp khó, dòng tiền không về kịp nên ngân hàng hết room.
Do đó, ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có những kế hoạch phù hợp để phân bổ tín dụng vào đúng lĩnh vực cần ưu tiên.
Lãnh đạo ngân hàng Nhà nước nêu quan điểm, cơ cấu tín dụng sẽ tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên, trong khi tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ, phù hợp với chỉ đạo tại Chỉ thị 01 ngày 13/1/2022 của NHNN.
Mà bất động sản lại đang bị đánh giá thiếu tích cực. Vì vậy, hy vọng dòng tiền từ ngân hàng quay trở lại với nhà đất trong thời gian ngắn là không cao.
Bất động sản không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng
Theo thống kê của ngân hàng Nhà nước, đối với lĩnh vực bất động sản, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).
Trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Song, đây không phải tồn tại duy nhất mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt. Chia sẻ tại một hội thảo gần đây, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, dòng vốn đang tồn đọng trong thị trường bất động sản hiện nay tương đối lớn, tức là doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau. Cụ thể, có khoảng 30 - 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày, nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.
Do đó, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ REIT, trái phiếu công trình, thuê tài chính…
Chung quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển tại một hội thảo gần đây đã phát biểu rằng, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.
Trong khi đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.
"Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay", ông Hiển phân tích.
Từ thực tế nêu trên, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần có giải pháp huy động vốn bền vững thay vì chỉ phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng của ngân hàng.
Doanh nghiệp bất động sản nên xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý. Sử dụng dịch vụ thuê ngoài, liên kết, hợp tác hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính, ông Hiển gợi ý.
