Trong nửa đầu năm 2022, nền kinh tế đã có những dấu hiệu phục hồi rõ nét, GDP quý II/2022 tăng trưởng 7,72% so với cùng kỳ, là mức tăng trưởng quý II cao nhất trong vòng một thập kỷ vừa qua. Kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn FDI, thu ngân sách, số lượng doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động… đều có kết quả khả quan.
Tuy nhiên, những rủi ro từ nguy cơ lạm phát trên quy mô toàn cầu sau những tác động của dịch bệnh Covid-19, chiến tranh Nga - Ukraine gây đứt gãy chuỗi cung ứng,... vẫn đang hiện hữu.
Thông tin từ VARS, trong một cuộc khảo sát gần đây của Hội với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.
Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, hầu hết các nhà môi giới được hỏi (90%) cho rằng giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay. Tuy nhiên, chỉ 53% tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.
Nguy cơ lạm phát một lần nữa thúc giục nhu cầu sở hữu và cất giữ tài sản, trong đó bất động sản là một trong những lựa chọn hàng đầu.
Tại Hội thảo Công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý II/2022, ngày 15/7 vừa qua, do Hội môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia đã tổng kết tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2021, đồng thời dự báo triển vọng thị trường 6 tháng cuối năm.
Hàng "lậu", hàng "giả" tràn lan trên thị trường
Chia sẻ tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: "Hiện nay, cơ cấu các sản phẩm bất động sản đang không phù hợp với thị trường. Các sản phẩm mang tính đầu cơ đang nhiều hơn so với những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực".
 |
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). |
Các nguồn cung chính thống phù hợp với tiêu chuẩn pháp luật quy định đang rất khan hiếm, trong khi nhu cầu lại lớn dẫn đến việc nhiều chủ đầu tư "lách luật", "xé rào" tạo ra hàng "lậu", hàng "giả" mà điển hình là những sản phẩm phân lô tách thửa ở các địa phương, hay thậm chí là chuyển đổi quy hoạch đất đồi, đất trồng cây để lấy đất bán cho nhà đầu tư.
Theo ông Đính, đầu năm chỉ có 20-30.000 sản phẩm là quá ít so với năm trước dịch 2019 là 107.596 sản phẩm. Nhưng lượng giao dịch nhất là phân khúc đất nền lại cao hơn rất nhiều so với số sản phẩm chính thống được cung cấp ra thị trường, do đất phân lô tách thửa đang được rao bán tràn lan ở các địa phương.
Chính những hoạt động này khiến cho thị trường bất động sản đầu năm thiếu lành mạnh, kém minh bạch, không góp phần phát triển kinh tế đất nước, đồng thời cũng là những hiện tượng nổi cộm trong 6 tháng đầu năm 2022.
Dòng vốn đổ vào bất động sản đang rất "nhỏ giọt"
Ông Đính phân tích, dù đã nhận được câu trả lời từ Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính rằng không có chuyện "siết" tín dụng vào bất động sản, nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thành viên của VARS phản ánh hầu hết các doanh nghiệp bất động sản này đều không tiếp cận được với vốn vay trong giai đoạn vừa rồi.
"Đáng chú ý, vốn chảy vào hoạt động đầu cơ, đầu tư thì lại rất nhiều nhưng vốn cho nhà đầu tư phát triển dự án và vốn cho người dân mua nhà ở lại cực kỳ khó khăn. Đây là câu chuyện thực tế chứ không phải phân tích từ báo cáo", ông Đính nhấn mạnh.
Đây là những vấn đề rất bất cập ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Mất cân đối trong sản phẩm bất động sản
TS Đính khẳng định: "Hiện nay không thể tìm được căn hộ giá dưới 25 triệu/m2 tại các thành phố phát triển như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang mặc dù đây là sản phẩm phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Trong khi những căn hộ vài chục tỉ thì nhiều. Đây chính là sự mất cân đối của thị trường".
Nửa đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ bình dân chỉ chiếm 4,1% trong cơ cấu, các dòng sản phẩm thấp tầng và đất nền chiếm đến 52,4%. Nguồn cung căn hộ bình dân ngày càng chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu thị trường trong khi căn hộ cao cấp lại xuất hiện rất nhiều.
Bên cạnh đó, thanh khoản bất động sản tại các thành phố lớn cũng rất thấp, tính hấp thụ của thị trường Hà Nội và TP HCM đang yếu, dù nhà đầu tư bán ra giá thấp hơn thị trường nhưng vẫn là giá quá cao so với khu vực khác dẫn đến nhiều sản phẩm rao bán cả tháng trời nhưng không có người mua.
Đề xuất thời hạn sử dụng chung cư không ảnh hưởng đến thị trường
Cũng tại hội thảo, trả lời câu hỏi do Mekong Asean đặt ra về đề xuất thời hạn sử dụng chung cư của Bộ Xây dựng có làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này hay không, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định: "Cho đến thời điểm hiện tại đây mới chỉ là đề xuất nên chưa ảnh hưởng đến thị trường. Sau này nếu đề xuất này thành luật mà có sự hợp lý về giá cả thì sẽ xuất hiện sự lựa chọn giữa nhà ở lâu dài và nhà ở có thời hạn".
Chia sẻ thêm về vấn đề này, TS Đính cũng nhận định: "Việc gia hạn sử dụng chung cư đã có nhiều nước đang làm như Trung Quốc, Singapo, Mỹ,...Thực chất, đến một thời điểm chung cư sẽ phải hỏng do đạt đến giới hạn chất lượng công trình do vậy, nghiên cứu, đề xuất này không sai".
"Ở Việt Nam không thiếu chung cư có thời hạn, tuy nhiên, giá chung cư có thời hạn có tính hợp lý và khác với giá nhà ở vĩnh viễn vì vậy vẫn thu hút được rất nhiều khách mua".
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).
Vì vậy, nếu muốn đưa ra Luật về thời hạn sử dụng chung cư, Bộ Xây dựng cần cân đối tính hợp lý về giá cả của những phân khúc này.
Triển vọng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm
Nhận định về thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản cuối năm sẽ còn gặp nhiều khó khăn, áp lực nhưng hy vọng với những quyết tâm của Chính phủ sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn, phát triển hơn.
Hội môi giới bất động sản Việt Nam rất hoan nghênh chỉ đạo của Thủ tướng tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững chiều 14/7 về việc phải khơi thông dòng vốn, không hạn chế việc huy động vốn bằng hình thức phát hành trái phiếu cổ phiếu.
Nửa cuối năm 2022 sẽ là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc. Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, cùng với đó là chính sách kiểm soát tín dụng thận trọng trong mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh, trong đó có bất động sản.
Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
Sự phục hồi của nền kinh tế kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Đặc biệt trong tình hình nguồn cung bị thắt chặt bởi nhiều lý do, mặt bằng giá bất động sản tăng lên trong thời gian tới là điều có thể tính đến. Mua nhà để ở trong giai đoạn “bản lề” này sẽ tận dụng được tối ưu những lợi thế và tín dụng và mặt bằng giá cả.
