Bộ TN&MT đang dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Bộ TN&MT cho biết, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định 5 phương pháp định giá đất, gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời quy định điều kiện áp dụng 5 phương pháp này.
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu.
Tuy nhiên trong bối cảnh tình hình phát triển của nền kinh tế tăng trưởng mạnh, thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển, Bộ TN&MT nhận định, công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo việc định giá phù hợp với giá thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.
Từ thực tế nêu trên, việc ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá đất là cần thiết.
Quy định cụ thể hơn về nguồn thu thập thông tin giá đất
Tại dự thảo, Bộ TN&MT sửa đổi, bổ sung Điều 3 theo hướng: Quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.
Cụ thể, thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
Đối với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thu thập tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế.
Giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai.
Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì mở rộng phạm vi thu thập thông tin đến cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Về công thức xác định giá trị của thửa đất cần định giá, dự thảo sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 5 theo hướng, quy định cụ thể về thời gian để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp; quy định cụ thể đối với trường hợp thông tin để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ.
Giá trị của thửa đất cần định giá được tính bằng thu nhập ròng bình quân một năm/lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm.
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.
Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức quy định.
Dự thảo còn sửa đổi, bổ sung Điều 6 liên quan đến việc ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, trường hợp phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất.
