Tham gia thảo luận tại tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chiều 19/6, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh yếu tố thị trường trong việc xem xét các mối quan hệ mua bán bất động sản, trước hết là vấn đề cung cầu, cơ cấu thị trường.
Theo Chủ tịch Quốc hội, hiện các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và từng địa phương. Phân khúc cao cấp thì quá nhiều, nhà ở xã hội đến nay mới coi trọng nhưng lại chưa có chính sách đột phá. Do đó, Luật phải xem xét việc Nhà nước điều tiết thế nào, tính toán các phân khúc này như thế nào.
Bên cạnh việc bất cân xứng về về mặt cơ cấu sản phẩm, vấn đề bất cân xứng về trục thời gian trong các quy hoạch cũng được Chủ tịch Quốc hội nhắc tới. Theo ông, quy hoạch đưa ra tính toán quỹ đất như thế này thì phát triển bao nhiêu bất động sản, nhưng lại chưa tính trong cùng một thời điểm mà tung ra quá nhiều, hoặc quá ít bất động sản thì sẽ như thế nào. Nếu như trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án thì sẽ dư thừa, dẫn đến thị trường “đóng băng”, còn đưa ra quá ít dự án thì giá sẽ bị đẩy cao.
Nhấn mạnh việc quy hoạch, kế hoạch cấp phép các dự án cần phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, vai trò điều phối của Nhà nước rất quan trọng, từ trung ương đến địa phương, và "nhạc trưởng" ở đây là Bộ Xây dựng. Không có sự điều tiết chung của Nhà nước thì có khả năng cung cầu sẽ lệch pha nhau; chu kỳ 5 năm, 7 năm lại xảy ra một lần, hoặc là thừa cung hoặc là thiếu cung. Thiếu cung thì giá nhà sẽ tăng cao, đầu cơ; còn thừa cung thì thi nhau bán cắt lỗ.
“Phải điều tiết ngay từ khi quy hoạch, kế hoạch chứ để đến khi thị trường vận hành rồi thì để điều tiết giá rất khó. Rồi khi quy hoạch, kế hoạch đã có thì việc quản lý quy hoạch như thế nào, chứ bây giờ tình trạng nhoằng cái chuyển đổi mục đích sử dụng đất... Trách nhiệm của Luật Đất đai là phải làm kỹ trong vấn đề này”, Chủ tịch Quốc hội nói.
Cũng theo Chủ tịch Quốc hội, trong việc quản lý thị trường, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là người bán rồi mới đến người mua, sau đó là các quy tắc về mua bán, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Dẫn việc có thời kỳ người người, nhà nhà kinh doanh bất động sản, rất nhiều doanh nghiệp lập ra để kinh doanh bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng phải có quy định, tiêu chí để bảo vệ lợi ích cho người mua. Năng lực tài chính đến đâu, năng lực nghề nghiệp đến đâu thì mới được phép tham gia thị trường.
“Trong quản lý thị trường, cái gốc đầu tiên là quản lý hàng hoá, đầu tiên là người bán”, ông nhấn mạnh, đồng thời nêu thực trạng nhiều trường hợp bây giờ điều chỉnh ngược, không điều chỉnh hàng hóa, người bán mà lại điều chỉnh người mua. Ai được mua cái này, ai được mua cái kia, mua nhiều thì đánh thuế cao...
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nói thêm, luật kinh doanh bất động sản chứ không phải luật giao dịch bất động sản, có nghĩa là điều chỉnh xem ai được tham gia kinh doanh với những điều kiện, tiêu chí chặt chẽ đồng thời phù hợp với thực tiễn.
"Chặt quá thì ít người tham gia, nhưng mà buông lỏng thì ai ai cũng tham gia được, dẫn tới tình trạng dự án không triển khai được mà phần lớn là do vấn đề tài chính và năng lực nghề nghiệp. Người không có năng lực, tưởng dễ ăn cũng như người khác là nhảy vào", Chủ tịch Quốc hội nói về việc kinh doanh bất động sản theo phong trào.
Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ dẫn chứng thêm, như thị trường chứng khoán. Doanh nghiệp khi lên sàn là phải công khai niêm yết. Từ đó, người mua mới biết nên tin ai, mua của ai. "Luật ra để kiến tạo thị trường", ông nhấn mạnh.
