Năm 2022, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ghi nhận năm thứ 3 liên tiếp sụt giảm.

CBRE Việt Nam vừa công bố Báo cáo Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023, trong đó thể hiện rõ nét thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối mặt với nhiều thách thức, trở ngại trên con đường phục hồi.

Thị trường tương đối ảm đạm

Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2022 có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm Covid-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép.

Tuy nhiên, xét theo phân khúc, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới. Trong năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp (44%).

Xét về vị trí, khu Tây là khu vực có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu Đông. Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị Vinhomes Smart City. Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo là khu Đông (35%) và khu Nam (9%).

Lượng căn bán được trong năm 2022 được duy trì ở mức tương đối khả quan, đạt 16.600 căn, vượt lượng mở bán mới. Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022. Nửa cuối năm, tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn đề thắt chặt tín dụng gần đây và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại.

Nguồn: CBRE Việt Nam.

Giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn cung sẵn sàng để bán cao hơn. Trong 3 năm qua, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp định vị và tăng giá; đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần đây.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý 4/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước. Đây là quý đầu tiên ghi nhận thị trường ghi nhận mức giảm theo quý sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, thị trường quý cuối năm 2022 ghi nhận đợt mở bán đầu tiên của dự án Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown. Trong quý này, đã có tổng cộng 5.587 căn được mở bán mới tới từ 3 dự án. Tổng số căn mở bán mới lũy kế cả năm 2022 đạt 16.249 căn, đạt kỷ lục số căn mở mới trong một năm và thậm chí vượt tổng nguồn cung mở mới căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm nay. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất năm 2022 tới từ các đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 của Vinhomes.

Tỷ lệ bán và giá bán giảm mạnh trong quý 4/2022 do ảnh hưởng của việc siết chặt cho vay và tín dụng trái phiếu. Về tỷ lệ bán, ước tính trong quý này số căn bán được đạt 1.136 căn, chỉ bằng 1/5 con số ghi nhận được trong quý 3. Tỷ lệ bán trung bình cả năm 2022 đạt xấp xỉ 60%.

Trong khi đó, sau giai đoạn tăng trưởng cao kéo dài từ quý 4/2021 đến quý 3/2022, giá bán thứ cấp của các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất bắt đầu giảm từ quý 4/2022. Giá thứ cấp trung bình của thị trường trong quý 4/2022 (bao gồm chi phí xây dựng và không bao gồm VAT) ở Hà Nội đã giảm 8% so với mức đỉnh hồi quý 3/2022 và đạt khoảng 6.800 USD/m2.

Theo quận, mức giá chào bán ở thị trường thứ cấp giảm từ 2% lên đến 16% so với quý trước, trong đó những quận có sự phát triển bùng nổ về các dự án nhà ở gắn liền với đất trong thời gian vừa qua như Đông Anh, Hà Đông, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm mạnh hơn cả.

Trở ngại trên con đường phục hồi

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, mức độ mở bán mới trong năm 2023 có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 – 16.000 căn. Số căn bán được dự kiến sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Cũng theo đơn vị này, các thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm việc siết chặt tín dụng và lãi suất tăng cao sẽ kéo theo sự trì hoãn các đợt mở bán của một số dự án, cũng như tiến độ thi công của các dự án hiện hữu sẽ bị ảnh hưởng. Dự kiến từ năm 2023, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận các đợt mở bán của dự án Vinhomes Ocean Park 3 và một vài dự án khác bao gồm Vinhomes Cổ Loa Đông Anh ở phía Bắc và Mailand Hanoi City ở phía Tây. Tổng nguồn cung mở bán mới trong thời gian tới dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Về giá bán thứ cấp, với giả định rằng các diễn biến vĩ mô hiện tại trên thị trường sẽ ổn định hơn trong nửa cuối năm 2023, CBRE dự báo xu hướng giảm giá có thể sẽ tiếp diễn đến hết quý 2/2023 trước khi giá bán bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024.