Trong báo cáo phân tích về CTCP Đất Xanh (mã DXG) ngày 12/9, Chứng khoán Ngân hàng ACB (ACBS) đã điều chỉnh dự phóng doanh thu thuần của Đất Xanh trong năm 2022 giảm 28% so với dự báo trước đó, xuống 8.000 tỷ đồng (-21% so với cùng kỳ 2021); lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ giảm 31% xuống 980 tỷ đồng (-15%).
Nguyên nhân được ACBS đưa ra là do kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm thấp và những khó khăn trong ngành bất động sản. Cụ thể, doanh thu thuần của Đất Xanh trong quý 2/2022 đạt 1.550 tỷ đồng (-57% so với cùng kỳ năm ngoái); lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 262 tỷ đồng (-45%). Kết quả này lần lượt thấp hơn 6% và 16% dự phóng của ACBS.
6 tháng đầu năm, Đất Xanh ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.342 tỷ đồng, giảm 49% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 403 tỷ đồng, giảm 51%. So với kế hoạch năm, doanh nghiệp mới hoàn thành gần 1/3 mục tiêu lợi nhuận.
Gặp khó do xu hướng thắt chặt tín dụng
Theo các chuyên viên phân tích, kết quả kém khả quan trên là vì lượng căn bàn giao chủ yếu tại các dự án Gem Sky World và St Mortiz thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái, do bị ảnh hưởng bởi Covid-19 và hạn chế tín dụng vào ngành bất động sản.
ACBS cho biết, giá trị bán hàng 6 tháng đầu năm của DXG đạt 100 triệu USD, chủ yếu từ dự án Gem Sky World, hiện đã bán xấp xỉ 65% trong tổng số hơn 4.000 căn. Trong khi đó, DXG đặt mục tiêu bán hàng năm nay khoảng 500 triệu USD, riêng Gem Riverside khoảng 300 triệu USD. Dự án này vẫn đang chờ giấy phép xây dựng và dự kiến sẽ mở bán vào cuối quý 3 hoặc đầu quý 4 năm 2022.
Bên cạnh bán hàng chậm hơn dự kiến, nhiều dự án của Đất Xanh cũng phải dời tiến độ. Hai dự án Opal Cityview và DXH Parkview tại Bình Dương sẽ được dời từ quý 3/2022 sang 2023, trong khi dự án Lux Star tại TP HCM cũng dời từ quý 4/2022 sang 2023.
Nguyên nhân Đất Xanh phải lùi dự án, theo ACBS là do những khó khăn trên thị trường bất động sản. Đó là xu hướng thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án.
Mặc dù triển vọng kém sắc trong ngắn hạn nhưng Đất Xanh cũng cho thấy những tín hiệu tích cực về tình hình tài chính và kế hoạch kinh doanh.
Về tình hình tài chính, DXG đã trả 1.700 tỷ đồng trong tổng số 2.300 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn vào năm 2022. Khoảng 450 tỷ đồng dự kiến sẽ được trả vào tháng 10 và phần còn lại vào tháng 11 và 12. Mặt khác, doanh nghiệp phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 60 tháng và sử dụng số tiền thu được để mua 800 triệu cổ phiếu phát hành mới của Hà An - công ty con của DXG phát triển hầu hết các dự án bất động sản của tập đoàn, với giá dự kiến là 10.000 đồng/cp.
Về kế hoạch kinh doanh, DXG muốn mở rộng quỹ đất lên 4.148 ha, tăng 81% so với năm ngoái nhờ mua thêm các dự án khu đô thị quy mô lớn như Gem Diamond Bay tại Ninh Thuận (915ha), DXH Opal Green City tại Bình Phước (300ha), Gem City Riverside tại Quảng Nam (278ha)…
Đồng thời, tập đoàn sẽ chuyển nhượng các dự án nhỏ (1-2ha) tại TP HCM để tập trung triển khai các dự án quy mô lớn ở các tỉnh có giá bán hợp lý hơn và giá đất thấp hơn. DXG đã mua lại 5 dự án mới, trong đó DXH Diamond City là một phần dự án Star City tại Thanh Hóa được mua lại từ Vinhomes.
 |
| 5 dự án mới của Đất Xanh. |
Sử dụng phương pháp định giá tổng hợp các bộ phận, ACBS đưa ra giá mục tiêu cổ phiếu DXG là 33.133 đồng/cp vào cuối 2022, thấp hơn 41% so với giá mục tiêu trước đó do dự án Opal Cityview, DXH Parkview và Lux Star bị dời ngày triển khai sang 2023 và giảm tỷ lệ hấp thụ ước tính của các dự án mới 10-25%.
ACBS đánh giá khả quan với DXG thời điểm hiện tại do giá cổ phiếu đã điều chỉnh 45% kể từ báo cáo cập nhật vào tháng 3/2022 (kết phiên 15/9 ở mức giá 25.700 đồng), và DXG vẫn đứng đầu về dịch vụ môi giới bất động sản, có đội ngũ quản lý năng động cùng quỹ đất vị trí tốt tại TP HCM và các tỉnh lân cận.
P/B xấp xỉ mức trung bình 3 năm gần nhất
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản cập nhật ngày 30/8 vừa qua, Chứng khoán VNDirect cũng đánh giá Đất Xanh là một trong 3 doanh nghiệp "chất lượng" hiện nay, cùng với NLG của Nam Long và VHM của Vinhomes.
“Chất lượng” theo tiêu chí của VNDirect là quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong nửa cuối 2022 và 2023; sản phẩm liên quan phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực; mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định và sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm hạn chế các rủi ro thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường bất động sản.
Theo công ty chứng khoán, Tập đoàn Đất Xanh đang dẫn đầu cả nước về thị trường môi giới với 33% thị phần (CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh, mã DXS) trong năm 2021. Triển vọng mảng môi giới của DXG vẫn còn tươi sáng, công ty con là DXS đặt mục tiêu doanh thu năm 2022 là 8.400 tỷ đồng (+94% so với cùng kỳ 2021), lợi nhuận ròng là 1.250 tỷ đồng (+132%).
Bên cạnh đó, công ty sở hữu quỹ đất tiềm năng tại TP HCM, đặc biệt là Gem Riveside (ra mắt vào quý 3/2022), sẽ đóng góp 9.155 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế giai đoạn 2024-2026. Đánh giá cao nhu cầu thực đối với các dự án nội đô của DXG tại TP HCM, VNDirect kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ cao tại thời điểm mở bán. Đóng góp chính vào tăng trưởng doanh thu của DXG trong năm 2022 là các dự án như St Moritz, Opal Boulevard, Gem Sky World.
 |
| Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của DXG và một số công ty bất động sản niêm yết. |
Còn theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản của Agriseco Research (Chứng khoán Agribank) ngày 12/9 vừa qua thì cổ phiếu của Đất Xanh đang giao dịch ở vùng P/B (chỉ số so sánh giữa giá thị trường và giá trị ghi sổ của một cổ phiếu) xấp xỉ mức trung bình 3 năm gần nhất.
Agriseco Research cho biết, các cổ phiếu ngành bất động sản đang giao dịch quanh mốc P/B khoảng 2,5x, thấp hơn mức trung bình 3 năm gần nhất. Sau khi tạo đỉnh vào giai đoạn tháng 4/2022 – tương ứng mức P/B chung toàn ngành khoảng 3,5x, nhóm cổ phiếu này đã giảm 30-50% từ đỉnh và tạo đáy ngắn hạn quanh ngưỡng P/B khoảng 2,25x.
Nhìn lại quá khứ, vào giai đoạn 2018 - 2019 khi kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, giá cổ phiếu của ngành đã điều chỉnh giảm và tạo đáy ở quanh mức P/B khoảng 2x. Agriseco Research kỳ vọng vùng P/B khoảng 2x - 2,25x sẽ là vùng đáy của giai đoạn này và là vùng giá phù hợp để nhà đầu tư xem xét giải ngân đầu tư cho mục tiêu nắm giữ trong trung và dài hạn. Nhìn chung chỉ số này cho thấy, mặt bằng giá cổ phiếu cần giảm thêm 10% - 20% nữa để mở ra cơ hội tích luỹ.
Tuy nhiên, mức định giá cổ phiếu của từng doanh nghiệp có sự phân hoá. Có cổ phiếu đang giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong 2 năm gần đây, kéo định giá chung của toàn ngành xuống thấp. Ở phía ngược lại, nhiều cổ phiếu vẫn đang giao dịch tại vùng định giá cao hơn mức trung bình lịch sử trong khi tiềm năng tăng trưởng trong tương lai không chắc chắn.
 |
