Trong một tọa đàm hôm 29/1, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa nhận định việc tập đoàn Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm là “một hành động đúng kéo thị trường trở lại diễn biến giá thực tế”. Theo vị này, sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất trúng đấu giá với giá 2,4 tỷ đồng/m2, thị trường có vẻ im ắng trở lại, dự báo giá đất vẫn sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm và đúng với giá trị bất động sản hơn là kịch bản không có vụ bỏ cọc.

Chỉ ít ngày sau nhận định này, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh thương mại Bình Minh là doanh nghiệp thứ hai theo chân Tân Hoàng Minh đề nghị huỷ hợp đồng trúng đấu giá lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong phiên đấu giá 10/12/2021, công ty này đã trúng đấu giá lô đất 3-9 có diện tích 5.009m2, với số tiền 5.026 tỷ đồng, tương đương hơn 1 tỷ đồng cho mỗi m2 đất.

Liệu việc có thêm doanh nghiệp xin hủy hợp đồng trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm có “kéo thị trường trở lại diễn biến giá thực tế” hay sẽ gây ra hệ lụy đối với thị trường bất động sản? MEKONG ASEAN đã có cuộc trao đổi độc lập với TS. Lê Xuân Nghĩa (nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia) và ông Nguyễn Thế Điệp (Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội) xung quanh diễn biến này.

PV: Theo quy định, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm phải nộp 50% tiền sử dụng đất trước ngày 6/2. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa ghi nhận doanh nghiệp nào nộp tiền. Trong khi đó, lại vừa có doanh nghiệp thứ hai sau Tân Hoàng Minh chấp nhận bỏ cọc. Nhận định của ông về động thái này là gì?

TS. Lê Xuân Nghĩa:

Tôi cho rằng khả năng rất cao tất cả doanh nghiệp này bỏ cọc rồi. Việc có thêm doanh nghiệp bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm cũng là điều tất yếu. Sở dĩ có việc bỏ cọc như vậy là do Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ trong thời gian qua đã có những hành động kiểm tra, rà soát nguồn tín dụng tham gia đấu thầu. Đây là tín hiệu tích cực từ các cơ quan quản lý tài chính tiền tệ để kịp thời ngăn chặn hành vi lợi dụng vị thế thống lĩnh thị trường nhằm kích động giá.

Ông Nguyễn Thế Điệp:

Rất có thể sẽ có tình trạng các doanh nghiệp bỏ cọc hết vì giá đấu giá quá cao so với thị trường. Tôi cho rằng đây có thể là lỗi cả hai bên, một là cơ quan quản lý nhà nước chưa kiểm soát tốt và hai là điều kiện của các nhà đầu tư đã thay đổi so với khi đấu giá, chẳng hạn như không huy động được nguồn vốn ngân hàng vì tiêu chí không đủ, hoặc ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản…nên buộc phải bỏ cọc đấu giá.

Tuy nhiên, tôi cho rằng việc bỏ cọc trong đấu giá là rất bình thường, ta không bàn cãi việc bỏ cọc là đúng hay sai vì đã đưa ra đấu giá mà không có quy định ràng buộc đủ chặt chẽ thì đương nhiên người ta có quyền vào đấu và người ta cũng có quyền bỏ cọc. Quan trọng nhất là cần nhìn lại xem quy trình đấu giá của ta đã làm chặt chẽ chưa.

PV: Vậy ông đánh giá thế nào về việc một doanh nghiệp mới thành lập 3 tháng như công ty Bình Minh với vốn điều lệ 200 tỷ đồng lại đủ điều kiện tham gia đấu giá và còn trúng lô đất với giá đấu giá lên tới hơn 5.000 tỷ?

TS. Lê Xuân Nghĩa:

Đúng là như vậy, trong các quy định về đấu thầu và đấu giá hiện nay có những kẽ hở thực sự nói lên chất lượng các cuộc đấu giá, không những không đảm bảo yếu tố minh bạch mà còn không đảm bảo khả năng cuộc đấu giá có thể thực hiện được.

Nếu không khắc phục mà cứ để tình trạng như vậy thì trong tương lai sẽ còn lặp lại trường hợp đấu giá xong rồi bỏ cọc. Nguyên nhân thì nhiều lắm, có khi đơn giản chỉ vì khi đứng ở giữa thị trường đấu giá thì doanh nghiệp có tâm trạng “ham mồi”, muốn mua cho bằng được mà không tính đến nền tảng tài chính công ty, tức là tâm trạng của người đấu giá và nền tảng tài chính không ăn nhập gì với nhau.

Tôi cho rằng phải có quy định giá sàn đấu giá, ví dụ để đấu giá lô đất 1.000 tỷ thì công ty đấu giá phải có vốn điều lệ hoặc vốn chủ sở hữu cao hơn 1.000 tỷ, tức cao hơn sàn giá đưa ra chẳng hạn.

Ông Nguyễn Thế Điệp:

Như tôi đã đề cập, nếu không đưa ra tiêu chí, điều kiện đấu giá hợp lý thì trong tương lai sẽ tiếp tục có những trường hợp bỏ cọc như vậy xảy ra.

Ví dụ để tham gia đấu giá thì vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu phải đạt tỷ lệ bao nhiêu so với giá trị dự án. Hay tổ chức đấu giá tập trung nhiều khu đất cùng một lúc chứ không đấu từng khu riêng lẻ, chẳng hạn Thủ Thiêm có hàng trăm lô đất, ta đấu thầu cùng lúc thì sẽ hạn chế được tối đa những doanh nghiệp muốn thổi giá hay đẩy giá, đấy cũng là một giải pháp.

Lần thứ nhất có đơn vị bỏ thầu, lần thứ hai lại một đơn vị bỏ thầu như thế nữa thì rõ ràng cơ quan quản lý nhà nước cần xem lại quy trình và rút kinh nghiệm để làm tốt hơn.

PV: Việc liên tiếp có doanh nghiệp bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm sẽ gây tác động thị trường ra sao, thưa ông?

TS. Lê Xuân Nghĩa:

Vụ việc các doanh nghiệp bỏ cọc chứng tỏ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nền tảng ổn định, không dễ dàng bị kích động và vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước. Bất động sản là thị trường nền tảng của bất kỳ quốc gia nào và là tài sản đảm bảo của hàng chục triệu tỷ tín dụng của các ngân hàng thương mại nên rất cần quan tâm đặc biệt.

Nhìn chung tôi cho rằng các doanh nghiệp bỏ cọc không gây ảnh hưởng quá lớn đến thị trường chung vì sau này các cuộc đấu giá sẽ trở nên thận trọng hơn, không thể bốc đồng như thời gian vừa qua được. Vụ việc sẽ tạo ra một cách nhìn nhận tương đối kỷ luật hơn trong đấu giá bất động sản khi tất cả các cuộc đấu giá được rà soát kỹ lưỡng, tránh tình trạng lũng đoạn, “quân xanh quân đỏ”. Đấu giá trở nên minh bạch hơn, nghiêm túc hơn.

Về mặt bằng giá, sau khi các doanh nghiệp bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm với mức giá trúng thầu cao chót vót, giá bất động sản sẽ có ít đột biến mà phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung. Điều này hỗ trợ việc ổn định giá đền bù giải phóng mặt bằng cho các công trình. Nó cũng giúp kích hoạt các cuộc đấu giá đất bị trì hoãn trong vài tháng qua tại nhiều địa phương sôi động trở lại, giúp tạo thêm nguồn cung mới cho thị trường bất động sản, qua đó vô hình chung ổn định giá bất động sản trong dài hạn.

Ông Nguyễn Thế Điệp:

Đương nhiên việc doanh nghiệp bỏ cọc có ảnh hưởng lớn đến thị trường vì trong trường hợp doanh nghiệp cố tình thổi giá, nâng giá lên làm tham chiếu cho giá bất động sản xung quanh thì dù bỏ cọc rồi vẫn tác động đến thị trường, không phải chỉ mặt bằng giá ở Thủ Thiêm mà có thể là mặt bằng giá trên toàn quốc nói chung.

Tôi cho rằng sự kiện lần này là một bài học và cảnh báo cho thị trường rằng ta không thể trông vào một hai vụ đấu giá để đánh giá cả thị trường lên hay xuống, vì giá cả tùy thuộc vào địa điểm, vị trí. Cũng là Thủ Thiêm nhưng có những địa điểm giá thấp, có địa điểm giá cao. Giá trị đất đai là như vậy, nó phụ thuộc vào địa điểm, địa điểm và địa điểm, vị trí, vị trí và vị trí.

PV: Với những diễn biến đáng chú ý ngay từ đầu năm như vậy, ông đánh giá ra sao về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2022?

TS. Lê Xuân Nghĩa:

Như tôi đã dự báo trước đó, các doanh nghiệp bỏ cọc các lô đất ở Thủ Thiêm không có nhiều tác động lớn đến thị trường. Nhưng nói như vậy không có nghĩa giá bất động sản không tăng. Giá vẫn tăng và thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là ở phân khúc đất nền và nhà ở, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm và tình trạng đầu cơ vẫn còn. Tuy nhiên tôi dự báo mức tăng ổn định hơn, không quá nóng như năm qua.

Ông Nguyễn Thế Điệp:

Tôi dự báo giá bất động sản trong hai năm 2022-2023 không xuống mà vẫn có chiều hướng đi lên do hai nguyên nhân chính. Một là với thị trường bất động sản, giai đoạn này là cao điểm của đô thị hóa, hai là trong thời gian qua, các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM được cấp rất ít dự án, dẫn đến thâm hụt nguồn cung.

Rất cần khắc phục sự mất cân bằng cung cầu bằng cách tạo điều kiện tốt nhất cho nhà đầu tư tiếp cận dự án, tạo điều kiện nguồn lực tốt nhất cho nhà đầu tư phát triển dự án. Dây là những giải pháp quan trọng với cả thị trường bất động sản để ổn định về nguồn cung, từ đó ổn định giá trong dài hạn.

Cung phải đủ cầu thì giá mới bình ổn. Phải đáp ứng cung bằng cách cởi trói cơ chế chính sách, rót nguồn lực, tạo điều kiện những phân khúc cần thiết như chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội… Còn nếu ta không giải quyết vấn đề nguồn cung tận gốc, mặt bằng giá sẽ còn tăng cao hơn nữa.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!