Đó là nhận định của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) trong báo cáo Triển vọng năm 2024 vừa phát hành, khi phân tích ngành bất động sản nhà ở.
Theo công ty chứng khoán, một số tín hiệu hồi phục tại thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện từ giữa năm 2023. Tuy nhiên hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.
Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch. Người có nhu cầu ở thực vẫn ngần ngại mua nhà dù lãi suất hạ nhiệt do giá nhà cao.
Năm 2024, VCBS dự báo hoạt động giao dịch tại một số khu vực/phân khúc sẽ cải thiện, khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh giảm theo mặt bằng lãi suất huy động; nguồn sản phẩm cắt lỗ sâu từ những người mua nhà sử dụng đòn bẩy cao được hấp thụ đáng kể; người mua nhà triển khai lại các kế hoạch mua bất động sản cho mục tiêu an cư và đầu tư dài hạn...
Tuy nhiên, đơn vị phân tích cũng nhận định thị trường sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Thay vào đó, sự phân hóa mạnh mẽ bắt đầu thể hiện giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án để xử lý các nghĩa vụ nợ.
 |
Các chu kỳ của thị trường bất động sản. Nguồn: VCBS |
Theo VCBS, các doanh nghiệp có thể bứt phá trong chu kỳ mới của thị trường sẽ là các doanh nghiệp có 3 yếu tố sau:
Quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý: Đã hoàn thành pháp lý/đang kinh doanh ổn định đối với các dự án hiện hữu. Sở hữu năng lực đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế. Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm.
Tài chính lành mạnh: Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường.
Sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực. Ưu tiên các dự án đã mở bán thành công trước khi thị trường đảo chiều và hiện đã thu hút lượng cư dân nhất định.
Với các tiêu chí trên, VCBS lựa chọn 2 doanh nghiệp triển vọng là CTCP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy (mã TCH) và CTCP Đầu tư Nam Long (mã NLG).
TCH sở hữu nhiều dự án điểm nhấn trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Bất động sản CRV (công ty con của TCH) dự kiến sẽ bắt đầu bàn giao và ghi nhận lợi nhuận tại 3 khối căn hộ H1 dự án Hoàng Huy Commerce từ đầu năm 2024, với tổng lợi nhuận sau thuế dự kiến gần 1.000 tỷ đồng. Việc hạch toán lợi nhuận từ Hoàng Huy Commerce tạo điều kiện để CRV gia tăng tỷ lệ chi trả cổ tức về công ty mẹ và bắt đầu kế hoạch nhận chuyển nhượng các dự án tiếp theo từ TCH.
Dự án Hoàng Huy New City dự kiến có thể bắt đầu mở bán trong năm 2024. Với mức giá bán khá cao, phân khu liền kề đầu tiên tại dự án kỳ vọng mang về cho TCH khoảng 3.800 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2024 – 2025.
TCH có quy mô tiền mặt lớn và không sử dụng nợ vay. Nhờ mô hình chuyển nhượng dự án cho CRV, TCH có thể ghi nhận sớm lợi nhuận tiềm năng từ các dự án và thu về dòng tiền phục vụ phát triển dự án mới.
 |
P/B của TCH. Nguồn: VCBS |
NLG là công ty phát triển bất động sản lớn trên sàn thuộc phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Công ty đang sở hữu quỹ đất hơn 680ha trong giai đoạn kinh doanh. Các dự án của NLG ban đầu tập trung tại TP HCM, sau này dịch chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An.
Dự án Akari city giai đoạn 2 của Nam Long mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60%. Công ty chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của Ehome Southgate với giá khoảng 1 – 1,2 tỷ đồng/căn.
NLG còn có chiến lược hợp lý khi liên kết với các đối tác ngoại tham gia phát triển dự án. Công ty thường bán khoảng 50% các dự án cho các đối tác nước ngoài như Nhật Bản… để phát triển các dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.
Về tình hình tài chính, D/A (tổng nợ/tổng tài sản) và D/E (tổng nợ/vốn chủ) của NLG lần lượt đạt 0,38 lần và 0,19 lần vào cuối quý 2/2023 – là một trong những công ty bất động sản trên sàn có đòn bẩy tài chính lành mạnh nhất.
 |
Đòn bẩy tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản. Nguồn: VCBS |
