Nên giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá
Góp ý tại hội thảo lấy ý kiến Luật Đất đai sửa đổi do VCCI và Bộ TN&MT tổ chức ngày 8/3 vừa qua, TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai là vấn đề phức tạp, khó nhất bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường.
Chuyên gia kiến nghị bổ sung 1 khoản trong Chương I (Quy định chung: Giải thích từ ngữ) hoặc trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể, …”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này.
Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà Luật đã quy định).
Theo ông Lực, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…).
Xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình HĐND thông qua và ban hành quyết định về bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn tổ chức tư vấn định giá đất); công bố bảng giá đất.
Về phương pháp định giá đất, ông Lực cho rằng, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp, gồm các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic. Đồng thời cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026.
Cần từng bước nghiên cứu và áp dụng công nghệ hiện đại vào xác định giá đất như phương pháp “vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất”. Theo đó, giá đất của từng thửa đất trên toàn quốc (không phân biệt vị trí địa lý, vùng miền) sẽ được cập nhật hàng ngày, theo sát thị trường. Kinh nghiệm thế giới cần thời gian 5-10 năm để nghiên cứu, áp dụng kỹ thuật này.
Cần tách biệt 2 trường hợp định giá đất
Cũng có nhiều băn khoăn về giá đất, tại Hội nghị lấy ý kiến góp ý Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) do Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM tổ chức ngày 9/3, TS Trần Du Lịch - nguyên Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM khóa XIII cho rằng, cần xác định rõ chỉ có "quyền sử dụng đất" là loại "hàng hóa đặc biệt" có giá, chứ không phải là đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Căn cứ chính để xác định giá cả quyền sử dụng đất là giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, theo ông Lịch, để xác định được giá cả giao dịch trên thị trường là vô cùng phức tạp, vì tại mỗi thời điểm có yếu tố đầu cơ, có " bong bóng", nên giả cả bị méo mó. Đi tìm giá thị trường để xác định giá cả quyền sử dụng đất như "một cuộc đuổi bắt" nên phải chấp nhận một nguyên tắc là luôn luôn tương đối, có sai số.
Theo TS Trần Du Lịch, để đảm bảo tính khả thi, cần tách biệt 2 trường hợp là định giá quyền sử dụng đất để thực hiện mọi loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và định giá để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi.
Ông Nguyễn Như Bình, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM thì cho rằng, việc quy định bảng giá đất được xây dựng thường niên (1 năm) là phi thực tế và rất khó thực hiện.
Ông Bình lý giải, xây dựng giá đất là một khối lượng công việc lớn, đòi hỏi tập trung nhân lực, tài chính với nhiều quy trình, công đoạn phức tạp nên nếu xây dựng thường niên hàng năm thì sẽ dẫn đến trường hợp đầu năm vừa ban hành bảng giá thì cũng là lúc phải bắt tay ngay vào làm xây dựng bảng giá để cuối năm trình cho năm sau.
Thêm vào đó, bảng giá đất hàng năm không khả thi, bởi giá đất luôn biến động cùng chính sách, quá trình kinh doanh… Vì vậy, ông Bình đề xuất nghiên cứu xây dựng bảng giá đất có khung thời gian nhất định, rồi hằng năm có điều chỉnh, bổ sung đối với những bất cập, thiếu sót.
Hội đồng thẩm định giá phải là cơ quan độc lập
Tại phiên họp thứ 5 Hội đồng Khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Phó trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường ĐH Luật Hà Nội) góp ý về cơ quan định giá đất.
Bà Nga cho rằng dự thảo luật cần xác định cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ định giá và quản lý giá. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.
Thành phần hội đồng thẩm định giá sẽ không có sự xuất hiện của chủ tịch UBND tỉnh với vai trò chủ tịch hội đồng như hiện nay mà thay vào đó, thành viên gồm người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá.
Đặc biệt, hội đồng cần thẩm định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường và khi Nhà nước thu hồi đất thì tham gia, lấy ý kiến từ người dân và chủ đầu tư thực hiện dự án.
 |
PGS.TS Nguyễn Thị Nga. Ảnh: Quochoi |
Không kỳ vọng quá sát với giá thị trường
Tại hội thảo lấy ý kiến Luật Đất đai sửa đổi của VCCI và Bộ TN&MT, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhận định, định giá đất là vấn đề quan trọng, nếu không chính xác do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp.
Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng Phó Thủ tướng chỉ rõ, rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu thật. Mặt khác, giá thị trường thể hiện khi bán, khi mua, khi sốt đất khi không, nhưng quản lý đất đai thì không thể dựa vào giá này mà phải đảm bảo tính ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, không để giá đất lên quá cao, ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án đầu tư.
“Giá phải thể hiện thị trường một cách ổn định, dựa trên phương pháp thống kê. Chúng ta cũng không kỳ vọng quá sát với giá thị trường. Khi bỏ đi khung giá, quay lại bảng giá thì cố gắng phản ánh quy luật thị trường trong điều kiện bình thường, khi có biến động thì cập nhật. Chính sách xoay quanh bảng giá đó để tạo ra công bằng giữa các bên, các nghĩa vụ khi sử dụng đất đai”, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết.
