Sự bùng nổ của thương mại điện tử và dịch vụ hậu cần bên thứ ba (3PL) trong những năm gần đây như một thỏi nam châm thu hút sự quan tâm đáng kể từ các bên tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản hậu cần (logistics) và công nghiệp, bao gồm kho bãi, chuỗi cung ứng và cơ sở sản xuất.
Tập đoàn tư vấn đầu tư bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) dự báo khối lượng đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và công nghiệp khu vực Châu Á Thái Bình Dương sẽ tăng từ 25-30 tỷ USD trong giai đoạn 2019-2020, lên 50-60 tỷ USD trong giai đoạn 2023-2025. Nhiều nhà cung cấp dịch vụ logistics và vận hành thương mại điện tử nước ngoài cũng đang rất nỗ lực để không bỏ lỡ cơ hội thâm nhập thị trường Việt Nam.
Tại sự kiện Tổng quan thị trường bất động sản năm 2022 do CBRE tổ chức vào sáng 12/1, các chuyên gia đánh giá sức hấp dẫn của các tài sản logistics và công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong vòng 3-5 năm tới.
Ngành logistics đang phát triển mạnh mẽ tại Việt nam
Từ góc độ nhà đầu tư, bà Somhatai Panichewa, Tổng giám đốc công ty AMATA Việt Nam chia sẻ: "Khi nói về logistics chúng ta không chỉ nói về bên trong chuỗi logistics mà còn nói theo phạm vi quốc gia. Việt Nam đang sử dụng tốt lợi thế về nguồn nhân lực, địa lý, chính sách để phát triển cơ sở hạ tầng đường bộ, sân bay, cảng biển".
Tuy nhiên, bà cũng cho rằng Việt Nam cần kết nối tất cả với nhau cả trong và ngoài nước sang nước láng giềng bằng hệ thống tốt và đúng thời điểm. "Hiện tại rất nhiều kho bãi được xây dựng, không chỉ quy mô mà số lượng cũng đang tăng vì thế sức ép của lĩnh vực này sẽ rất khắc nghiệt trong tương lai", bà Somhatai Panichewa nhận định.
 |
Bà Somhatai Panichewa, Tổng giám đốc công ty AMATA Việt Nam |
Đồng quan điểm với bà Somhatai Panichewa, ông Patrick Liau, Quản lý cấp cao của CapitaLand Việt Nam cho rằng Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất công nghiệp, việc này góp phần đẩy mạnh chuỗi cung ứng cũng như logistics. Chính phủ cũng đang thể hiện quyết tâm rất lớn khi đặt mục tiêu tăng trưởng logistics hàng năm từ 15 - 20% vào năm 2025. Đây không chỉ là xu hướng của một quốc gia mà còn là xu hướng của toàn cầu.
"COVID-19 khiến cho chuỗi cung ứng bị đứt gãy, nhiều công ty chuyển mục tiêu từ 'Just in time' sang 'Just in case'. Đây cũng là một trong những xu hướng làm tăng nhu cầu logistics", ông chia sẻ.
Đề cập thêm về việc kho bãi, hậu cần ngày càng gia tăng về quy mô, ông Patrick cho rằng: "Không phải do kho bãi tăng diện tích mà là tăng về hiệu quả sử dụng vì các công ty 3PL quan tâm chủ yếu tới pallet (kệ kê hàng). Số lượng pallet sẽ thể hiện được quy mô của kho bãi, thực chất cũng chính là thể hiện số lượng hàng mà kho bãi có thể chứa. Rất nhiều doanh nghiệp thương mại điện tử chú trọng điều này".
Rất nhiều kho bãi được thiết kế theo hướng tăng hiệu quả sử dụng, vậy nên chúng ta không thể chỉ nhìn vào diện tích vì với logistics thể tích mới là điều quan trọng
Kho bãi, hậu cần logistics là dạng bất động sản ba chiều nhưng lại đang được xem ở dạng hai chiều vì thế cần nhìn nhận lại vấn đề này. Do đó, theo ông Patrick Liau, Việt Nam có tốc độ thay đổi và phát triển logistics đặc biệt nhanh và kỳ vọng vốn hóa sẽ tăng vì lượng kho bãi đang tăng.
Kho hàng công nghiệp được chú trọng đầu tư
Ông Osamu Sudo, Giám đốc Tiếp thị và Bán hàng của Amata Việt Nam thì cho biết, trên thị trường hiện nay đang có hai loại hình kho bãi gồm kho hàng thương mại điện tử và kho hàng công nghiệp.
Thương mại điện tử, đặc biệt là ở Việt Nam đang phát triển rất nhanh và là thị trường nóng nhất ở Việt Nam, tuy nhiên lại có ít vị trí để triển khai kho hàng gần các thành phố trung tâm như Hà Nội, TP HCM hay các thành phố lớn khác. Dù vậy thị trường cho loại hình này vẫn hứa hẹn sẽ mở rộng.
"Công ty AMATA đang tập trung nhiều hơn vào kho cho các ngành công nghiệp, thậm chí là kho có giá trị tăng cao như kho lạnh bởi các nhà sản xuất liên tục đến và mở rộng sản xuất, đồng nghĩa với việc nhu cầu logistics sẽ tăng. Chúng ta cần chuẩn bị cho nhu cầu như vậy và duy trì không gian logistics này trong khu công nghiệp bởi bất kì dự án khu công nghiệp nào ở cả nước đều cần", ông Sudo phân tích.
 |
Ông Osamu Sudo, Giám đốc Tiếp thị và Bán hàng, Amata Việt Nam chia sẻ tại sự kiện |
Nhu cầu lớn về kho lạnh tại Việt Nam
Kim ngạch xuất khẩu nông sản, xuất khẩu thủy sản nước ta đang tăng trưởng nhanh , nhu cầu kho lạnh phục vụ xuất khẩu cũng tăng cao. Tuy nhiên, hiện nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở các tỉnh phía Nam, trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.
Thực tế cho thấy, trong thời kỳ cao điểm của đại dịch COVID-19, khoảng 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.
Những nhà cung cấp dịch vụ kho lạnh có thị phần tương đối như Emergent Cold, Minh Phú Gemadept, ABA, Hoàng Phi Quân, Lotte, An Việt Cold Storage, Phan Duy, Satra, Meto, Alpha, Transimex… chỉ mới đáp ứng được một phần rất nhỏ của thị trường, cũng như chưa tích hợp nhiều dịch vụ trong kho lạnh.
Trước tiềm năng to lớn của thị trường, JLL dự báo loại hình bất động sản này đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư địa ốc, nhiều quỹ đầu tư cũng cân nhắc kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế bất động sản công nghiệp truyền thống tại thị trường Việt Nam.
 |
Mô hình kho lạnh |
Thay đổi để bắt kịp xu hướng
Ngành hậu cần kho bãi (logistics) tại Việt Nam cũng đang có nhiều cơ hội để phát triển. Theo tính toán của Agility, Việt Nam là một trong mười thị trường Logistics mới nổi hàng đầu vào năm 2021 với mức tăng trưởng nhanh nhất trong số 50 quốc gia đứng đầu, đạt chỉ số 5,67. Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 7% từ năm 2021 tới năm 2026.
Với định hướng xuất khẩu, Chính phủ Việt Nam khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất (và thu hút đầu tư) bằng cách thành lập các Khu Công nghiệp và Khu Kinh tế. Bên cạnh đó, các Hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết giúp mở rộng thị trường xuất khẩu. Theo số liệu của Savills, kim ngạch xuất khẩu hàng hóa trong 8 tháng đầu năm 2021 ước tính đạt 212,55 tỷ USD, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Năm 2021 chứng kiến nhiều thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A) giữa các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần kho bãi và các công ty trong, ngoài nước. Liên doanh tiêu biểu trong năm vừa qua bao gồm thỏa thuận giữa ITL Corporation và Symphony Int. Holdings, Gemadept Corporation và Sumitomo Corporation, Gemadept Logistics và CJ Logistics.
Gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng về số lượng nhà kho xây sẵn theo tiêu chuẩn quốc tế. Nổi bật là các dự án đến từ các nhà phát triển quốc tế nổi tiếng như SLP (thuộc sở hữu của GLP), Logos Property và ESR với mô hình nhà kho thế hệ mới, đạt chất lượng cao, cam kết đảm bảo hoạt động bền vững và hiệu quả cho khách thuê.
Theo mô hình hiện tại, phần lớn diện tích đất cho thuê đều dành cho sản xuất, hạn chế nhà đầu tư trung tâm logistics. Để có thể đón làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, các dự án công nghiệp phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường.
Các ông lớn ngành thương mại điện tử và logistic đang săn tìm những kho hậu cần có thể xử lý đơn đặt hàng hiệu quả - kể cả trong nước và phân phối ra nước ngoài vì vậy bất động sản kho bãi, hậu cần dự báo sẽ còn tiếp tục mở rộng trong năm 2022.
