Ngày 25/11, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” để bàn về những vướng mắc mà thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp phải.

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, sự bùng phát trở lại của đại dịch trong năm 2021 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước, đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại hội thảo.

Nguồn cung bất động sản mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán trong thời kỳ tới đạt mức tương đương so với cùng kỳ năm 2020.

Trong khi đó, giá giao dịch tăng mạnh và có hiện tượng “sốt giá” với một số phân khúc. Tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh, nhiều dự án tăng khoảng 5-7% giá giao dịch căn hộ chung cư. Tại nhiều địa phương khác, giá giao dịch nhà ở bán lẻ cũng gặp tình trạng “sốt giá”.

Trước những biến động của thị trường trong năm 2021, ngoài nguyên nhân khách quan, nhiều đại biểu còn cho rằng tính không thống nhất giữa các luật liên quan đến thị trường bất động sản cũng khiến tình hình bất động sản của nước ta gặp trở ngại.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, thị trường bất động sản đang gặp một số khó khăn do còn tồn tại một số chồng chéo, bất cập nhất định trong hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, có hiện tượng dư thừa bất động sản cao cấp, thiếu hụt lớn nhà ở giá hợp lý cho người thu nhập thấp; giá sản phẩm liên tục tăng, đặc biệt là giá nhà ở tại khu vực đô thị quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân; hoạt động về giao dịch bất động sản còn lộn xộn, chưa được kiểm soát tốt...

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, vấn đề không đồng bộ giữa các luật, đặc biệt giữa Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản là vấn đề tồn tại lâu dài, đã tạo ra sự kìm hãm đối với dòng chảy bất động sản Việt Nam và tạo nên những vướng mắc cho doanh nghiệp.

“Trên thực tế, nhà và đất là khối tài sản thống nhất không thể tách rời, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đương nhiên sẽ chuyển nhượng tài sản trên đất nhà ở và ngược lại. Sự bất cập, không đồng bộ giữa Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở về thời điểm giao dịch đang là điểm nghẽn của ngành bất động sản”, ông Tuyến chia sẻ.

Đồng tình với ông Tuyến, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng còn nhiều bất cập, thiếu tính liên kết giữa các luật. Ông cho biết Tp.HCM giai đoạn 2015-2020 có tới 173 dự án không được công nhận chủ đầu tư do đây là các dự án không có 100% diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp mới được công nhận là chủ đầu tư (theo quy định tại khoản 4 điều 23 Luật nhà ở).

Ông Lê Hoàng Châu nhận định về vấn đề không đồng bộ giữa các luật.

Trong khi đó, ông Châu cho biết tại điểm b khoản 1 điều 169 Luật đất đai 2013 lại có quy định ngược lại, điều khoản quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 điều 191 Luật đất đai: Doanh nghiệp được phép sử dụng đất nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đồng thời, tại khoản 1 điều 193 Luật đất đai 2013, quy định trường hợp doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải được chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền.

“Mọi doanh nghiệp sử dụng đất đều được Luật đất đai cho phép nhưng Luật nhà ở thì không”, ông Châu nói.

Nói thêm những bất cập, không đồng bộ trong hành lang pháp lý, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, theo khoản 5 điều 28 Nghị định 06 quy định công trình cấp 1 và cấp đặc biệt chỉ bảo hành trong 24 tháng, nhưng khoản 3 điều 85 Luật nhà ở lại bảo hành tới 60 tháng. Ông cho rằng đây là điểm mẫu thuẫn cần được sửa đổi.

Mặt khác, ông Hiệp cho rằng còn có sự chồng chéo, mẫu thuẫn giữa Luật đất đai và Luật đầu tư, trong khi Luật đầu tư do chủ tịch UBND có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư thì Luật đất đai lại do Hội đồng nhân dân quyết định.

Các đại biểu kiến nghị, để mở đường cho ngành bất động sản trong tương lai, cần sửa đổi một cách thống nhất, đồng bộ giữa các bộ luật nhằm nhanh tháo gỡ khó khăn, tạo cơ hội để doanh nghiệp tiếp cận với các dự án thiết thực, đưa ngành bất động sản trở lại quỹ đạo ổn định.

Tiếp thu các ý kiến của các đại biểu, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ông Nguyễn Văn Khôi kết luận: “Doanh nghiệp bất động sản có vai trò lớn trong đóng góp GDP của đất nước, tạo việc làm và góp phần xóa đói, giảm nghèo. Chính vì vậy, với những khó khăn, đặc biệt là khó khăn lâu dài đối với ngành bất động sản, cần làm rõ và đồng bộ sửa đổi các luật như Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Nếu không làm rõ thì rất khó”.