Xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

HoREA vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị để ngăn ngừa lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM) ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016 và các pháp luật có liên quan.

HoREA nhận định: “Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý…”,

Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Cuộc đấu giá "vô tiền khoáng hậu" tại Thủ Thiêm

HoREA cho rằng Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 vấn đề quan trọng: Đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư; Đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” và ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định nộp “tiền đặt trước” để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị.

Không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp

Tuy nhiên, quy định nộp “tiền đặt trước” cũng có một số bất cập như “tiền đặt trước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với “giá trúng đấu giá”, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất “tiền đặt trước”. Điển hình là vụ xin bỏ cọc đất Thủ Thiêm của tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa qua.

Theo HoREA đề nghị xây dựng một chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản, quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.

Đồng thời, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị nên quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít.

Đấu giá quyền sử dụng đất công là một cơ chế mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước và hiện chiếm khoảng 90% giá trị đấu giá tài sản công.

Tuy nhiên, thời gian qua, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương có nhiều bất cập, trong đó có việc giá đất bị đẩy lên quá cao qua các cuộc đấu giá.

Nóng nhất là vụ đấu giá đất tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP HCM) với mức trúng đấu giá lên tới gần 2,5 tỉ đồng/m2, gấp 8 lần giá khởi điểm, tuy nhiên, sau đó doanh nghiệp trúng đấu giá lại xin bỏ cọc sau khi đẩy giá đất lên cao, điều này sẽ để lại những hệ lụy tiêu cực cho thị trường.

Một phần nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do những bất cập trong quy định đấu giá hiện nay. Những kẽ hở pháp luật đã vô tình tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá đẩy nâng mức giá lên cao một cách vô lý để tạo ra sốt đất, hòng trục lợi từ đó. Do đó, việc bịt lại các kẽ hở của Luật Đấu giá là một giải pháp góp phần hạn chế tình trạng đẩy giá trúng lên cao nhằm tạo sốt đất ảo.