Cơ chế xác định giá đất là một trong những nội dung được các đại biểu Quốc hội quan tâm khi thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sáng ngày 29/10.
Giá đất phải hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng
 |
| Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn TP Hải Phòng. Ảnh: Media Quốc hội |
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn TP Hải Phòng) đánh giá cơ chế định giá đất mới theo bảng giá đất và hệ số trong dự thảo Luật có thể góp phần khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, đại biểu lưu ý khoản 1 Điều 75 quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, khoản 5 Điều 75 giao HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Theo ông Sơn, cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch; bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.
“Cùng một cấp chính quyền vừa quyết định giá, vừa thu tiền, vừa chi tiền bồi thường. Nếu không có cơ chế kiểm soát độc lập, động cơ ngân sách có thể chi phối giá đất, dẫn đến hoặc thất thu cho ngân sách hoặc thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi,” đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nêu ý kiến.
Đại biểu cũng chỉ ra rằng Điều 74 quy định giá đất dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan nhưng chưa thể hiện rõ nguyên tắc kiểm soát chất lượng dữ liệu đầu vào, đặc biệt là việc loại trừ các giao dịch bất thường, có dấu hiệu thao túng.
Do đó, đại biểu kiến nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu đầu vào; công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các trường hợp có tác động lớn, cần có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập.
Đồng thời, đại biểu cho rằng cần quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ, kèm theo thời hạn giải quyết cụ thể. “Mục tiêu không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng,” đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nói.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần được xác định cụ thể
 |
| Đại biểu Trương Hồ Hải - Đoàn An Giang. Ảnh: Media Quốc hội |
Cùng quan tâm đến chất lượng dữ liệu định giá, đại biểu Trương Hồ Hải (Đoàn An Giang) cho rằng điểm c khoản 2 Điều 75 chưa làm rõ tiêu chuẩn lựa chọn thông tin đầu vào, thứ tự ưu tiên và cách xử lý khi các nguồn dữ liệu đưa ra mức giá khác nhau.
Trong khi đó, mức độ tin cậy và khả năng phản ánh giá thị trường của từng nguồn dữ liệu không giống nhau. Quy định về các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất tại điểm d khoản 2 Điều 75 cũng chưa xác định cụ thể phạm vi, tiêu chí nhận diện và mức độ tác động. Theo đại biểu, nếu không có giới hạn rõ ràng, cơ chế định giá có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
Vì vậy, đại biểu đề nghị luật quy định nguyên tắc lựa chọn, kiểm tra và ưu tiên nguồn dữ liệu, cũng như cơ chế xử lý khi dữ liệu có chênh lệch đáng kể.
Theo đại biểu Hải, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng cần được xác định cụ thể, bao gồm vị trí, khả năng tiếp cận, mức độ hoàn thiện hạ tầng, diện tích, hình thể thửa đất, điều kiện và hạn chế pháp lý, chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, khả năng khai thác kinh tế và các yếu tố môi trường.
“Căn cứ định giá càng rõ thì càng hạn chế được sự tùy nghi và tạo điều kiện áp dụng thống nhất,” đại biểu Trương Hồ Hải nhận định.
Xác định rõ trách nhiệm của cơ quan thực thi
 |
| Đại biểu Lê Văn Thế - Đoàn Ninh Bình phát biểu tranh luận. Ảnh: Media Quốc hội |
Tranh luận với đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn Ninh Bình) cho rằng việc tăng cường kiểm chứng, giám sát hoạt động định giá đất là cần thiết nhưng chưa đủ. Dự thảo cần bổ sung nguyên tắc xác định trách nhiệm đối với cơ quan, cá nhân tham gia xây dựng, thẩm định và quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
Đại biểu dẫn báo cáo tiếp thu, giải trình của cơ quan soạn thảo, trong đó nêu quan điểm việc áp dụng đúng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất không bị coi là gây thất thu chỉ vì có chênh lệch với một giao dịch riêng lẻ. Đồng tình với quan điểm này, song ông cho rằng nội dung mới dừng ở báo cáo giải trình, chưa được thể hiện thành quy định pháp lý rõ ràng trong dự thảo luật, nên không thể thay thế căn cứ pháp luật khi cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm.
Đại biểu lấy ví dụ, tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng đúng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm theo quy định. Tuy nhiên nhiều năm sau, khi một tuyến đường mới được hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, nếu lấy mặt bằng giá mới để kết luận quyết định định giá trước đây là thấp, gây thất thoát thì dễ dẫn đến đánh giá thiếu khách quan đối với người thực thi pháp luật.
Theo ông Thế, hệ quả không chỉ là tâm lý sợ trách nhiệm mà còn có thể khiến việc xác định giá đất bị kéo dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sinh kế của người dân.
Mặc dù vậy, đại biểu Thế cũng nhấn mạnh: "Bảo vệ người làm đúng không có nghĩa là miễn trừ trách nhiệm". Ông khẳng định những trường hợp cố ý bỏ qua quy định pháp luật, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm.
Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Đặc biệt, không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật. Trường hợp có hành vi vi phạm vẫn phải xem xét, xử lý theo quy định.
